"Автово" остается "проходным"

Территориальная зона "Автово"<BR> СПб. "Автово" -- транзитный район, весьма плохо приспособленный для жизни. Это дешевая для своего сегмента территория, практически не имеющая перспектив развития. <P> Территориальная зона "Автово" ограничена проспектом Маршала Жукова, Кронштадтской улицей, проспектом Стачек, улицами Возрождения, Автовской, Примакова, Червонного Казачества и Портовой. Район "зажат" между промзонами и одновременно играет роль "перевалочного пункта" между западной частью центра города (Коломной) и спальным Юго-Западом. Два эти обстоятельства серьезно влияют на ценовой уровень зоны: несмотря на две станции метро и преобладание сталинских домов, он явно уступает подобным территориям.<BR> Социальная инфраструктура здесь развита плохо. Некий минимальный уровень услуг можно обнаружить лишь на проспекте Стачек от путепровода до Комсомольской площади.<BR> С экологической точки зрения территория также проигрывает: помимо машиностроительного гиганта Кировского завода и полосы отчуждения железной дороги здесь расположена грузовая транзитная магистраль -- Краснопутиловская улица.<BR> О некотором спросе можно говорить лишь применительно к сталинским кварталам вдоль проспекта Стачек (особенно неподалеку от станции метро "Автово"), Комсомольской площади, улицы Маринеско. Это неплохой вариант для стесненных в средствах любителей сталинских домов: квартиры здесь -- одни из самых дешевых в городе.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд делится на две примерно равные части: сталинская застройка 30-х и 50-х гг. и хрущевки -- также примерно в равных долях разделенные на кирпичные и панельные.<BR> Это не сформировавшийся окончательно сталинский район, где в 60-е гг. пустующие участки активно застраивались компактным жильем для рабочих окрестных заводов. Сейчас развитие территории связывается в основном с транспортной составляющей: построенная недавно транспортная развязка облегчила транзит в юго-западном направлении, однако для улучшения уровня жизни этого явно недостаточно. Очевидно, бесперспективностью объясняется очень малое количество строящихся или недавно построенных домов.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в территориальной зоне ниже среднего по городу -- несмотря на изобилие сталинского фонда. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в мае средний метр предлагали здесь по $1129,03, притом что средняя по городу цена метра равнялась $1147.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в мае $110,6 тыс. ($1071/м2), трехкомнатной -- $86,5 тыс. ($979,7/м2), двушки -- $62,6 тыс. ($1148,2/м2) и однокомнатной -- $42,7 тыс. ($1297,4/м2).<BR> Темп роста цен предложения в зоне "Автово" -- 26,5% за 5 месяцев с начала года. Это больше, чем общегородской (24,8%), что соответствует общей тенденции: дешевый район растет в цене быстрее дорогого.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир сбалансированы здесь в сегментах двух- и трехкомнатных квартир. "Единицы" в дефиците, а четырехкомнатные, наоборот, предлагаются в переизбытке.<BR> Спрос на дорогое просторное жилье в этом месте невелик.<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что на самое дешевое спроса нет вообще: предложение однокомнатных квартир дешевле $33 тыс. с плохими потребительскими характеристиками клиентов не интересует. То же касается трехкомнатных квартир, и похожая тенденция на рынке двухкомнатных.<BR> Вообще же структура спроса-предложения полностью разбалансирована: в соседних ценовых диапазонах дефицит с легкостью оказывается избыточным предложением, и наоборот. Возможно, это объясняется невнятным и малоперспективным позиционированием территории и домов, расположенных в ней.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в зоне "Автово" минимальное время (5-10 пунктов или условных дней) экспонируются в открытой рекламе однокомнатные квартиры до $35 тыс. Предложение маленьких "единиц" в хрущевках здесь ограничено, поэтому реализуются они очень быстро: условная неделя -- лучший косвенный показатель ликвидности в городе. Чуть дольше, но тоже относительно быстро уходят из рекламы дешевые ($40-42 тыс.) сталинки: в среднем за 15 условных дней. Дорогое предложение однокомнатных квартир остается в листингах по 20 пунктов.<BR> Двухкомнатные квартиры экспонируются по 25-29 условных дней за исключением просторных 50-метровых квартир в сталинских домах: 21 пункт. Трехкомнатные стоят по 32-36 пунктов.<BR> Любопытная тенденция в четырехкомнатном сегменте: хрущевки уходят за 12-13 условных дней, а сталинки -- за 35-45.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Перспективы ощутимого развития в "Автово" нет. Возможно, когда-нибудь, если город найдет возможность вывести грузовой транспорт за черту жилых кварталов, здесь станет несколько комфортнее. Новое строительство здесь представлено минимально, и тенденции к увеличению объемов также не прослеживается. Жилье будет дорожать в тех же темпах, повторяя общегородские тенденции, а ценовой уровень останется ниже среднего. В этой связи дефицитное минимальное жилье останется здесь наиболее ликвидным.