"Комендантский" тормозят "корабли"

Территориальная зона "Бывший Комендантский аэродром"<BR> СПб. БКА -- популярная территория с бурно развивающейся инфраструктурой, однако ее перспективы серьезно ограничены не лучшим жилым фондом и связаны лишь с объектами нового строительства. <P> Территориальная зона "Бывший Комендантский аэродром" (БКА) расположена между Коломяжским пр., Парашютной ул., Байконурской ул. и Аэродромной ул.<BR> Однако воспринимается этот район исключительно как большой перевалочный пункт для жителей Озера Долгое и доброй части Гражданки, площади Мужества, Академической и даже пр. Луначарского. "Комендантским аэродромом" территорию называют все меньше и меньше: для сотен тысяч петербуржцев это просто "Пионерская".<BR> Роль станции метро здесь двояка: помимо очевидного преимущества с транспортной точки зрения она создает атмосферу "большого вокзала", жить рядом с которым согласились бы не многие.<BR> Тем не менее район вполне самодостаточен и комфортен для жизни. Метро, прямое наземное сообщение в южном направлении (Коломяжский пр.), транзитное с запада на восток (пр. Испытателей), обеспечивают сносную транспортную доступность, ограниченную разве что низкой пропускной способностью железнодорожного переезда в Новой Деревне.<BR> Озелененность района вполне удовлетворительна. Есть Удельный парк, а в нем -- спортивные сооружения. Социальная инфраструктура была достаточна еще с советских времен, а сейчас она бурно развивается -- особенно вокруг "Пионерской" и на выездах в соседнее Озеро Долгое.<BR> Эти обстоятельства уже оказали свое влияние на относительно высокий уровень цен предложения в зоне, жилой фонд которой в подавляющем большинстве состоит из панельных "кораблей" постройки конца 70-х годов -- одной из самых неудачных панельных серий.<BR> Но спрос в этом районе все больше ориентируется на появляющееся предложение квартир в новых и строящихся домах.<BR> <B>Фонд</B><BR> Помимо "кораблей" жилой фонд в территориальной зоне состоит из панели улучшенной планировки (вдоль Богатырского пр.) и нескольких построенных в 90-х годах зданий. При этом строительство здесь продолжается, и довольно активно.<BR> До недавнего времени это был типичный тихий окраинный спальный район, однако расширение соседнего Озера Долгое, новое строительство в Коломягах несколько раскрыли район, и он перестал быть замкнутым.<BR> Более чем удовлетворительные "географические" характеристики привлекают сюда клиентов, и при абсолютном недостатке выбора на рынке квартир особенно перспективно предложение комфорт-класса в новых домах.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне не превышает средний по городу и не выделяется среди спальных районов.<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", на конец мая средний метр предлагали здесь по $1133,5 -- при том, что средняя по городу цена метра составила $1147. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в мае $85,4 тыс. ($987,8/м2), трехкомнатной -- $67,1 тыс. ($1021,5/м2), "двушки" -- $57,2 тыс. ($1170,4/м2) и однокомнатной -- $41,4 тыс. ($1275/м2).<BR> Темп роста цен предложения в БКА -- 25,2% за 5 месяцев с начала года. Это несколько выше общегородского (24,8%), но далеко не предел для "спальника": район не из дешевых, поэтому темпы роста не самые высокие.<BR> В окраинных районах -- лидерах ценового роста этот показатель равнялся 25,9% еще в середине апреля.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в зоне относительно сбалансированы только в сегменте однокомнатных квартир.<BR> "Двушки" в некотором дефиците, что объясняется местной квартирографией: в "кораблях" квартир этого типа практически нет. Предложение трех- и четырехкомнатных квартир значительно превышает спрос.<BR> Спрос и предложение однокомнатных квартир в различных ценовых диапазонах также сбалансированы, правда, случаются попытки приобретать здесь очень дорогие (более $50 тыс.) квартиры -- но такого предложения нет.<BR> В сегменте двух- и трехкомнатных квартир становятся очевидны недостатки жилого фонда: на "дешевое" жилье минимален спрос при явном избытке предложения, на "дорогое" -- все с точностью до наоборот.<BR> Зона имеет популярность у вполне платежеспособных покупателей, которым неинтересно предложение в "кораблях". Другими словами, удачное расположение территории несколько нивелируется присутствующим здесь устаревшим жильем.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в зоне "БКА" минимальное время (16 пунктов, или условных дней) экспонируются в открытой рекламе однокомнатные квартиры от $40 тыс.<BR> Дешевые объекты ($35-40 тыс.) стоят в листингах уже по 25 пунктов.<BR> В точности то же самое и в остальных сегментах. "Двушки" по $55-65 тыс. экспонируются 18 пунктов, по $45-55 тыс. -- уже 24- 26 условных дней.<BR> Трехкомнатные квартиры "уходят" из рекламы в обратной зависимости от цены: дороже $70 тыс. -- за 16 пунктов, от $60 до 70 тыс. -- за 23, и по $50-60 тыс. оказываются наименее ликвидны: 36 условных дней экспонирования.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Бывший Комендантский аэродром" сам тормозит свое развитие. Спрос на эту территорию очевиден, и помимо транспортных проблем препятствует ему только собственный жилой фонд.<BR> После того как пассажирский трафик уменьшится -- с полным открытием Кировско-Выборгской линии метро и станции "Комендантский проспект", -- территория может вернуться к "локальному" образу жизни, и тогда дифференциация темпов роста цен только усилится.<BR> Для нового строительства здесь остается все меньше пространства, поэтому в краткосрочной (несколько лет) перспективе жилье в новых домах будет стремительно дорожать.