НДС и порядок учета затрат на строительство

Организация на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности, осуществляет строительство жилого дома с привлечением дольщиков и выполняет функцию заказчика-застройщика. В какой момент возникает объект налогообложения по НДС? Какой порядок учета затрат на строительство у заказчика-застройщика?<BR> Поступление денежных средств от инвесторов на счет заказчика-застройщика.<BR> В общем случае суммы целевого финансирования налогообложению НДС не подлежат.<BR> Инвесторы осуществляют инвестиционную деятельность с использованием собственных и (или) привлеченных средств. При этом инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица (ст. 6 39-ФЗ). Сумма финансирования (доля) каждого инвестора определяется в инвестиционном договоре, заключаемом между заказчиком и инвестором (соинвестором).<BR> Объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).<BR> Под реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной или безвозмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).<BR> В налоговую базу по НДС включаются суммы авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг (пп.1 п. 1 ст. 162 НК РФ).<BR> Денежные средства от инвесторов (юридических и физических лиц) по договорам на долевое инвестирование (участие), поступающие на расчетный счет заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, в момент их получения непосредственно связаны с инвестиционной деятельностью и в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 НК не связаны с реализацией.<BR> Это подтверждается косвенно и 25 главой НК РФ, поскольку в соответствии со статьей 251 к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы, относятся средства в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. В бухгалтерском учете полученные суммы целевого финансирования отражаются:<BR> Дебет 76 -- кредит 86 "Целевое финансирование" -- сумма средств, причитающаяся по договору долевого инвестирования.<BR> Дебет 51 -- кредит 76 -- сумма фактически полученных средств.<BR> При этом считаем необходимым отметить, что в предмете инвестиционного договора должно быть указано, что инвестор финансирует строительство, по окончании которого он получает часть объекта (квартиру любой площади или иной объект), что средства, получаемые заказчиком-застройщиком, могут быть израсходованы только на цели, указанные в договоре. В договоре не следует предусматривать суммы на содержание заказчика-застройщика и т.д., чтобы не было оснований для разделения сумм по договору на суммы целевого финансирования и суммы на содержание заказчика.<BR> В противном случае суммы на содержание заказчика придется облагать НДС как суммы авансовых платежей в счет предстоящего оказания услуг. Суммы авансов отражаются в учете.