Предложение элитного жилья в Петербурге продолжает снижаться даже после вывода на рынок новых проектов. Общий сток — на рекордно низкой отметке, а цены продолжают расти.
Ситуацию в сегменте дорогой жилой недвижимости обсудили участники круглого стола "Делового Петербурга".
Текущий год — это год антирекордов для рынка элитной недвижимости Петербурга.
По данным ГК ПСК, имевшая место тенденция к сокращению предложения пока лишь усугубляется и в III квартале все предложение уже чуть меньше 500 лотов, порядка 60 000 м2 в общей сложности. С начала года и без того небольшое предложение снизилось ещё на 15%. Это при том, что на рынок вышло несколько новых проектов, без них сокращение было бы порядка 30–40%.
“
"Цены при этом, разумеется, растут. Сейчас средняя стоимость м2 в этом сегменте, включая подкатегории премиум и де-люкс, — в диапазоне от 750 тыс. до 1,2 млн рублей. За год усреднённая цена выросла почти на четверть. Но покупательскую активность замедляют не цены, а малый выбор. За первое полугодие 2025 года на всём рынке всего около 100 сделок. Это в два раза меньше, чем годом ранее", — рассказывает коммерческий директор ГК ПСК Сергей Софронов.
Он отмечает, что интересантов из числа потенциальных покупателей довольно много, и немало тех, кто интересуется тихо и пока не обращался в офисы продаж. Например, в "Северной короне" уровень интереса как был высоким три года назад во время строительства, таким остается и сейчас, спустя год после ввода в эксплуатацию, говорит он. И предложение в этом доме всё меньше и меньше.
коммерческий директор ГК ПСК Сергей Софронов
“
"Высокий спрос обусловлен ограниченным предложением, а также желанием покупателей сохранить капитал в надёжном и ликвидном активе, каковым всегда была элитная недвижимость. При этом средства, размещённые на банковских депозитах граждан, одновременно с постепенным снижением ключевой ставки и снижением % по вкладам начинают постепенно перетекать на рынок недвижимости, что будет поддерживать спрос на высоком уровне в ближайший календарный год", — считает руководитель департамента маркетинга ГК "Еврострой" Анна Любимова.
В готовых проектах "Евростроя", например, цены в сделках за последние полгода выросли на 5%.
“
"Со второй половины лета мы фиксируем устойчивый рост спроса. За несколько месяцев интерес к нашим проектам увеличился более чем на 30%. На это повлияли и внутренние факторы — высокое качество продукта и рост готовности объектов, — и внешние: снижение ключевой ставки и ставок по депозитам", — сообщила коммерческий директор AAG Ольга Захарова.
В 2025 году динамика в проектах AAG составила от 5 до 20%, с наиболее активным ростом к концу периода.
“
"Предложение продолжает сокращаться, а цены, наоборот, растут. На этом фоне растет спрос на качественные новые проекты. Ресурсы локаций в центре города под подходящие проекты практически исчерпаны, а новые проекты редко анонсируются. Так, на Крестовском острове, где мы реализуем последний жилой дом на сегодняшний день, минимальная стоимость квадратного метра приблизилась к 1 млн рублей", — говорит исполнительный директор "Аструм" Артем Медведев.
“
"Пытаюсь вспомнить, когда на рынке премиального жилья было такое рекордно низкое количество предложений, и не могу! Конечно, все логично и экономически обосновано: рынок охлаждали высокой ключевой ставкой, застройщики контролировали спрос выводя на рынок меньше новых объектов, кроме недвижимости были предложены альтернативные финансовые инструменты... все это формировало ситуацию отложенного спроса. Поэтому вопреки календарному похолоданию мы с нетерпением предвкушаем сезонное потепление на рынке", — отмечает Ирина Раскина, "МК Элит".
Ирина Раскина, "МК Элит"
Локации для элитного жилья в Петербурге
“
"Несмотря на непростую экономическую ситуацию, именно элитный сегмент недвижимости показывает наименьшую волатильность. Отсюда и рост цен на фоне сокращающегося предложения, — комментирует директор по продажам Fizika Development Полина Стрих. — К сожалению, в городе по-прежнему существует дефицит участков, подходящих под строительство элитных и даже проектов премиум-класса. Земельные ресурсы в Центральном и Петроградском районах фактически исчерпаны. Однако это стимулирует застройщиков искать альтернативные пятна под застройку, развивая новые локации, создавая там качественную инфраструктуру и меняя статус проживания той или иной территории. В последние годы, например, внимание многих девелоперов сместилось в сторону северо-западной части Адмиралтейского района, где появилось или анонсировано несколько новых проектов высокого класса".
директор по продажам Fizika Development Полина Стрих
"Локаций очень мало. В Петербурге сейчас ситуацию "спасает" Петроградский остров, на котором почти 40% всего предложения в сегменте. Далее с двукратным отставанием по объёму витрины идут Петровский остров и Крестовский. То есть, на Петроградский район приходится подавляющий объём предложения", — говорит Сергей Софронов.
Какие элитные проекты нужны Петербургу
Петербургу не хватает элитных проектов, считает Сергей Софронов, — как премиальных, так и де-люкс.
“
"Последних совсем мало. Причём, именно петербургская элитная недвижимость вполне может стать уникальным предложением в масштабе всей России — в Москве, в Сочи, да и в любом другом городе такого архитектурного и исторического контекста нет. Выражаясь молодёжным сленгом, вайб в Петербурге особенный, — говорит он. — С одной стороны, есть потенциал исторических локаций: от редевелопмента и вплоть до реконструкций объектов культурного наследия. С другой — в городе сейчас такие проекты сопряжены с большим количеством сложностей, длительными согласованиями и сложно прогнозируемыми затратами, имеющими устойчивую тенденцию, расти на этапе подготовки проектов. И пока не видно предпосылок, за счёт которых ситуация могла бы меняться. Получается такая ситуация, когда дорогая недвижимость в Петербурге покупателям интересна, девелоперы её с удовольствием бы строили, но объективные условия не позволяют этот процесс развивать".
"На рынке не много качественных проектов в редких локациях и комплексных кварталов с интеграцией в историческую среду. Именно поэтому мы развиваем линейку, где сочетаются архитектурное наследие и современный комфорт. Сейчас в активной реализации находятся проекты бизнес и премиального сегмента — Alpen и Avant, и мы планируем и далее развивать проекты в высоких классах недвижимости", — говорит коммерческий директор AAG Ольга Захарова.
коммерческий директор AAG Ольга Захарова
Какие требования предъявляют покупатели элитных квартир
"За всеми вопросами и предпочтениями покупателей квартир считывается одно общее пожелание — "удивите меня". Это, пожалуй, главное — элитная недвижимость должна приятно удивлять по всей совокупности: от локации и архитектуры до инфраструктуры для жителей и уровня исполнения инженерных решений. От пафоса и помпезности рынок уже очень давно ушёл, дорогая недвижимость должна быть "живой" и уютной, давать приятное ощущение высокого качества жизни", — говорит Сергей Софронов.
"Покупатель статусного жилья стал ещё более требовательным. Важно не только соответствие стандартам — архитектура, локация, инженерные решения, — но и детали: приватные дворы, виды, функциональные планировки, гибкие условия оплаты. Всё чаще востребована кастомизация продукта под индивидуальный запрос", — говорит Ольга Захарова.
По словам Анны Любимовой, помимо запроса на качественные планировки и общую концепцию клубного дома, для покупателя сегодня важна инженерия, энергоэффективность, приватность, развитая внутренняя инфраструктура и сервис, сравнимый с пятизвёздочными отелями.
Ему нужны: высокие требования к местоположению и видовым характеристикам, абсолютная безопасность, обязательное наличие сервисной составляющей в доме, собственная инфраструктура премиум-уровня — от салонов красоты, SPA и фитнеса до наличия в доме дизайнерских общественных пространств с переговорными, ресторанами, барами и комнатами отдыха, собственный паркинг для автомобилей представительского класса, а также благоустроенный приватный двор, перечисляет она.
руководитель департамента маркетинга ГК "Еврострой" Анна Любимова
“
"По проекту на Крестовском острове мы чувствуем запрос на исключительную приватность и безопасность жизни. Так называемую тихую роскошь, это современный тренд. При чеке от 150 млн рублей, покупатель элитной недвижимости Петербурга ценит не масштаб, а индивидуальность и аутентичность, а также проекты с полноценной инфраструктурой для жизни и сформированным сервисом", — рассказывает Артем Медведев.
Покупатели больше не выбирают жильё только по локации или видам из окон, отмечает Полина Стрих.
"Для них важно сочетание приватности, инфраструктуры для повседневной жизни, современных инженерных систем и экологичных решений. Всё чаще в приоритете — продуманная концепция общественных пространств и сервис, который решает бытовые задачи, в обычной жизни отнимающие время", — говорит она.
"Покупатель в высоком сегменте сегодня — это человек избирательный, осознанный и требовательный. Он инвестирует в стиль жизни и не экономит на себе. Он уважает прозрачность (transperency) и ценит, когда его желания предвосхищаются, когда забота о комфорте и статусе проявляется без лишней суеты и ненужных акцентов", — рассказывает Ирина Раскина.
Как изменился покупатель элитной недвижимости Петербурга
Артём Медведев говорит, что покупателем в элитном сегменте за последнее время изменился и довольно заметно.
"Сегодня это очень насмотренный и требовательный клиент, зачастую владеющий элитной недвижимостью не только в России, сформировавший свою картину мира и сценарий жизни. Можно сказать, что покупатель стал более зрелым: он инвестирует не только в квадратные метры, но и в образ жизни, атмосферу, философию проекта, — отмечает он. — Покупатель помолодел — средний возраст сегодня это 40–45 лет, в то время как ещё недавно портрет клиента в элитном сегменте был возрастом 50 лет и старше. Изменился общий нарратив — большие капиталы стали зарабатываться в более молодом возрасте, и люди стремятся воспользоваться своими возможностями и жить в резиденциях самого высокого уровня, стремясь получить максимальный комфорт и сервис в активном возрасте".
исполнительный директор "Аструм" Артем Медведев
Общее "омоложение" рынка налицо, подтверждает Полина Стрих. Отчасти это можно объяснить тем, что за последние годы появилось много новых сфер деятельности. Например, в сфере криптовалют только за последние годы появилось несколько десятков миллиардеров, желающих вложить средства в элитную недвижимость.
“
"Однако покупатели элитной недвижимости по-прежнему сильно отличаются от проекта к проекту, поскольку каждый клубный дом или жилой комплекс позиционирует себя с уникальной точки зрения. Более молодые покупатели, как правило, выбирают центр города: им важны динамика, близость к культурным событиям и ощущение вовлечённости в жизнь мегаполиса. При этом они делают акцент на современный дизайн, гибкие планировки, сервис и цифровые технологии, — говорит она. — Покупатели старшего поколения, напротив, чаще склоняются к более спокойным, камерным проектам с высоким уровнем приватности или выбирают жизнь в отреставрированных исторических особняках с вековой историей".
"Портрет покупателя претерпел изменения. В первую очередь это жители центральных районов, которые хотят улучшить условия проживания и повысить класс жилья, сохранив привязанность к привычной локации. К ним присоединяются московские и региональные клиенты: их привлекает шаговая доступность к культурным объектам и достопримечательностям", — добавляет директор департамента элитной жилой недвижимости NF GROUP в Петербурге Алия Ханбекова.
директор департамента элитной жилой недвижимости NF GROUP в Петербурге Алия Ханбекова
Чем отличается ситуация на петербургском рынке от московского
В Москве рынок элитного жилья более масштабный и динамичный: выше объёмы ввода, активнее спрос со стороны инвесторов, сильнее конкуренция между девелоперами. Петербург традиционно консервативнее, здесь заметнее влияние исторического контекста и сопутствующих ему ограничений, а покупатель чаще ориентирован на комфорт для жизни, чем на инвестиции, рассказывает Алия Ханбекова.
С точки зрения маржинальности, московский рынок выглядит привлекательнее: стоимость квадратного метра там выше, что перекрывает более дорогую стоимость земельных участков. Именно поэтому многие петербургские девелоперы стремятся выйти в Москву, рассматривают новые площадки и пополняют земельный банк.
Для петербургских компаний московский рынок интересен также своей динамикой. Здесь менее жёсткие градостроительные нормы, меньше объектов, находящихся под охранными обязательствами, и работать в исторических локациях зачастую проще. К тому же выбор земельных участков в Москве сегодня шире, чем в Петербурге, где рынок уже достаточно ёмкий.
“
"При этом сложности тоже очевидны. Петербургским девелоперам, выходя на московский рынок, приходится изучать новые правила игры: отличия в законодательстве, локальные строительные нормы, особенности согласований. Существенную роль играет и узнаваемость бренда. В Москве любому новому игроку требуется время и усилия, чтобы завоевать имя и доверие покупателей", — поясняет Алия Ханбекова.
