Городская недвижимость плохо дается в руки

<BR><BR>У администрации Петербурга в очередной раз возникла идея узаконить передачу в доверительное управление городской недвижимости, в связи с чем постоянная комиссия Законодательного собрания одобрила поправки к законопроекту "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга", принятому в сентябре 2003 г. в первом чтении. В законопроекте говорится о передаче городской собственности в управление коммерческим предприятиям и частным лицам, и в этой связи КУГИ планирует отдавать в доверительное управление главным образом бизнес-центры.<BR>При этом, в отличие от многих европейских городов, в Петербурге ставятся большие препятствия на пути претендентов на управление городским имуществом, что значительно ограничивает круг фирм и организаций, желающих управлять им. Так, в соответствии с законопроектом претенденты должны управлять не менее чем двумя объектами недвижимости общей площадью 5000 м2 или эксплуатировать их (см. "ДП" от 28.03.03).<BR><BR><B>начальник отдела привлечения клиентов</B><BR>ОАО "Санкт-Петербургский инвестиционный Технохимбанк"<BR>Олег Мисько:<BR><B>"Сам город не в состоянии</B><BR><B>эффективно управлять</B><BR>своей недвижимостью"<BR>"Передача высокодоходной недвижимости в доверительное управление -- это естественный и экономически разумный шаг. Ведь сам город не в состоянии ни эффективно управлять своей недвижимостью, ни содержать ее в надлежащем порядке. Более того, зачастую сдача в аренду городских объектов недвижимости происходит посредникам, которые в дальнейшем занимаются передачей площадей в субаренду и т.д. Таким образом, доходы, которые город мог бы извлекать от своей недвижимости, город не получает. Доверительное же управление создает институт эффективного управления недвижимостью, позволяет максимально интенсивно ее использовать, получать городу серьезные доходы, с одной стороны. С другой стороны, таким образом достигается нормальная эксплуатация, ремонт объектов, а также территорий, к ним прилегающих. С этой точки зрения проблем нет.<BR>С другой стороны, возникает вполне законный вопрос о выборе этих доверительных управляющих. Почему необходимо управлять не менее чем двумя объектами и почему площадь должна быть не менее 5000 м2? А если это будет 4000 или один хорошо управляемый объект в 10.000 м2?<BR>Думается, что наиболее правильным подходом к решению этого вопроса было бы проведение открытых представлений некоторых подобий бизнес-плана по управлению конкурсным объектом недвижимости, может быть, и с опубликованием его в открытой печати. Такой бизнес-проект совершенно нетрудно составить, тем более если конкурсный управляющий абсолютно четко представляет себе, каким образом он будет управлять этим объектом.<BR>Еще одним требованием к правильному решению проблемы доверительного управления объектами недвижимости стала бы разработка типовых требований по инженерному обеспечению передаваемых объектов, включая ремонт, благоустройство территорий и т.д., с тем чтобы траст-менеджер мог изначально четко представлять себе порядок своих издержек на содержание и приведение в порядок управляемого объекта недвижимости".<BR><BR><BR>генеральный директор ЗАО АТС "Фортуна"<BR>Владимир Рантамяки:<BR>"Все просто как 2х2"<BR>"В Финляндии очень мало зданий находятся в плачевном состоянии. Считается дорогой сама земля, а не строения, на ней расположенные, поэтому старые здания передаются в распоряжение новых собственников без установления кабальных условий со стороны государства. Естественно, существуют уникальные архитектурные ценности, но они находятся под охраной государства и финансирование на их содержание идет из государственного бюджета.<BR>Новый собственник самостоятельно принимает решение о дальнейшей судьбе строения. Чем ценнее для государства объект недвижимости и чем больше государство ограничивает право инвестора манипулировать этим объектом, тем большую долю расходов государство должно брать на себя или возмещать это каким-либо иным способом.<BR>Государственные оценщики должны оценить как плюсы, так и минусы объекта недвижимости и составить с инвестором соглашение, оценивающее экономический ущерб, связанный с ограничением права пользования. И наоборот, если здание относится к категории условных архитектурных ценностей, так называемых вновь выявленных, то с инвестором могут быть проведены торги на право реконструкции по собственному усмотрению, а средства, вырученные от реализации прав, должны быть направлены в первую очередь на поддержание памятников общемирового значения.<BR>Государство должно быть корректным игроком на рынке недвижимости и продавать готовый к инвестированию объект само, проведя предпродажную подготовку. Что касается собственников ветхой недвижимости, то им следует помнить о бремени собственности, о том, что у собственника есть не только права, но и обязанности.<BR>Таких собственников следует обязывать содержать надлежащим образом принадлежащий им объект недвижимости либо ставить перед ними вопрос об отказе от объекта по причине финансовой несостоятельности".