Александр Олтяну: "Дома должны перейти в управление собственников"

<BR><BR>В №155/03 "ДП" была затронута проблема реформирования системы управления ЖКХ. Программа, изложенная генеральным директором ОАО "Ленэнерго" Андреем Лихачевым, предлагает объединить сетевое и жилищно-коммунальное хозяйство под единой управляющей компанией, что позволит сэкономить до 1/3 издержек.<BR><BR>Сегодня свою точку зрения на дальнейшее продвижение реформы ЖКХ высказывает Александр Олтяну, директор ГУПРСП "Производственная база".<BR>Александр Олтяну уверен, что основная задача администрации Петербурга в том, чтобы те дома, которые находятся в хорошем техническом состоянии (до 30% износа), перешли под управление непосредственных собственников. Городская администрация, по мнению Александра Олтяну, должна заниматься только социальным жильем.<BR>"Искусственно создавать управляющие компании -- дело бессмысленное. Это будут те же самые ГУЖА (районные жилищные агентства) с теми же самыми работниками и т.д. Я считаю, что необходимо сформировать условия для появления значительного числа управляющих структур на рынке, которые в конкурсе отстаивали бы, кто из них лучше или хуже может управлять жилищным фондом. Например, я на 100% уверен, что любое ГУЖА проиграет конкурс частной управляющей компании.<BR>Кроме того, не имеет смысла создавать управляющие компании без включения расходов на это в состав платы населения. Здесь немаловажную роль играют домоуправы. В карточке, которую составляет ГУЖА на основе расчетов экономистов, все расходы расписаны по нормативам: сколько нужно потратить на дворников, на очистку тротуаров, на ремонт и т.п. Однако домоуправ имеет право эти средства перераспределять по статьям, учитывая пожелания жильцов и собственные соображения.<BR><BR><B>Немецкий опыт</B><BR>Например, в Германии домоуправы работают не как специалисты управляющих компаний, а как люди арендаторов. Таким образом, они являются буфером между управляющей компанией и нанимателями, которые не обязаны разбираться во всех тонкостях. Домоуправы в Германии выполняют огромную работу по содержанию и ремонту жилья, их интерес -- в экономии средств, управляющая компания регулирует только финансовые потоки, а не задумывается над тем, какой гвоздь куда забить. У нас пока этим занимаются ГУЖА. Допустим, необходимо отремонтировать кровлю в доме. Естественно, любая подрядная организация знает, как это делается. Необходим лишь инженер технадзора по кровлям, который должен проверить качество работы.<BR>Для появления значительного числа управляющих компаний необходимо создать условия, при которых компания будет знать, что ее доход составляет определенную долю от платежей населения или рассчитывается определенным образом.<BR>Доход управляющей компании, в отличие от подрядной организации, заключается не в том, чтобы выполнить максимальное количество работ на выделенные деньги, а в том, чтобы работ было как можно меньше. Интерес управляющей компании -- содержать дом в идеальном состоянии. В противном случае дома не будут доходными.<BR>Для того чтобы дома стали доходными, необходимо реструктуризировать оплату жилья. В мае 2003 г. Президент РФ подписал изменения в Закон "О жилищной политике", где определены стандарты на капитальный ремонт. Там же введена плата за текущий ремонт.<BR>Это уже рациональный подход к реформированию оплаты коммунальных услуг. С моей точки зрения, если нет платы за управление, то дом никому не нужен.<BR><BR><B>Регламентация</B><BR><B>управления</B><BR>Сегодня в Петербурге около половины приватизированных квартир, владельцам которых по большому счету все равно, что у них есть в среднем $28-30 тыс. и эти деньги они могут получить, продав жилье. Однако приумножать или поддерживать свою собственность желания нет. На мой взгляд, городская администрация должна подумать над тем, как изменить эту, по сути, тупиковую ситуацию и, соответственно, принять определенные решения. Можно создать тысячи управляющих компаний, однако надо сначала понять, чем управлять. Если домами, то они не являются структурами управления. Если домами с прилегающими территориями -- значит, нужно зафиксировать территорию, относящуюся к конкретному дому. Для этого необходимо провести паспортизацию жилищного фонда, которая позволит упорядочить расходы по каждому объекту. Это должно быть сделано за счет средств городского бюджета.<BR>Я считаю, что необходимо составить технико-экономические паспорта (ТЭП) для каждого жилого дома Петербурга. В отличие от паспортов, которые существуют сейчас, ТЭП будут объединены в единую электронную базу данных и предоставят не только информацию о времени постройки дома, его метраже и количестве квартир, износе канализации, электросетей, стен, кровли, лестничных пролетов и т.д., но и станут периодически обновляться.<BR><BR><B>Динамичные паспорта</B><BR>Нынешние техпаспорта статичные, данные в них не обновляются, а ведь разные элементы дома "стареют" с разной скоростью. В ТЭП же изменения будут вноситься 2 раза в год. Составление ТЭП позволит определить степень износа не только жилого дома в целом, но и каждого конструктивного элемента зданий. При помощи техпаспортов мы сможем не только подсчитать, сколько денег нужно для поддержания в нормальном состоянии каждого дома, но и составить перспективный план его содержания, то есть что и когда ремонтировать: проводить капитальный ремонт дома в целом или поддерживающий ремонт отдельных конструкций. В зависимости от данных ТЭП будет также подсчитано, сколько водопроводчиков, электриков и маляров необходимо для содержания каждого дома.<BR>Еще одна задача паспортизации -- изменение системы финансирования содержания и эксплуатации жилья. Сейчас средства на капитальный ремонт выделяются из бюджета порайонно, в зависимости от суммарной районной жилплощади, а в районах уже решают, в каком доме какой ремонт производить. Паспортизация жилья позволит перечислять средства пообъектно, на специальный банковский счет каждого конкретного дома, учитывая динамические показатели его состояния.<BR>Если произойдет паспортизация и в ГБР будут зарегистрированы сотни ТСЖ (товариществ собственников жилья), то в ближайшие годы появятся сотни интегрированных собственников, которые уже сами могут нанимать управляющего. Им может быть физическое лицо или управляющая компания. Это городская администрация в силах сделать за 2 года. В Москве проведен хотя бы один этап технической инвентаризации домов.<BR>Надо определить перечень базовых работ и услуг, которые выполняются за счет города. Например, на сегодняшний день все платят за техническое обслуживание 51 коп за м2 в месяц. Я считаю, что эта сумма должна быть своей для различных домов.<BR>Система управления жилищным фондом требует значительных изменений. Есть работы, руководство которыми передавать на высокий городской уровень бессмысленно. Например, санитарное содержание лестничных клеток и прилегающих к дому территорий. На сегодняшний день прикрепление территории к конкретному дому весьма условно. Пока нет юридического закрепления участка за тем или иным объектом.<BR><BR><B>Разделение функций</B><BR>Есть работы, которые должны выполняться на уровне муниципального совета, например санитарная уборка территории. С другой стороны, должны быть структуры на уровне районов. Наверное, выгоднее было бы вывозить мусор, сообразуясь с задачами всего района. И третий уровень -- городской, на котором должны работать аварийно-восстановительные службы, для создания которых необходимо 230 млн рублей вместе со строительством здания. Аварийно-восстановительная служба должна предоставлять перечень услуг, которых будет на порядок больше, чем оказывает нынешняя "аварийка". Курировать работу бригад должен специальный диспетчерский пункт. Сейчас создание такой службы в городе начато. Всего предполагается иметь около 100 машин.<BR>В Петербурге остро стоит проблема городской среды. То что сегодня строят некоторые фирмы -- это возрождение "хрущевок", но в лучших технических условиях. Я имею в виду панельные дома 611-й серии, которые через 25-30 лет повторят судьбу "хрущевок". Кстати, в Лахте много домов, построенных в начале 90-х годов. И у большинства -- трещины на наружных панелях, замазанные штукатуркой.<BR>В ближайшие годы возникнет много проблем с домами 600-й серии ("корабли"), так как истекает срок их эксплуатации. Мы опять наступаем на одни и те же грабли. Кроме того, я хотел бы особое внимание обратить на необходимость капитального ремонта жилищного фонда. Если мы не будем вкладывать в него деньги, то к 2020-2022 гг. расходы города вырастут с 3 млрд до 130 млрд рублей".