Розница озаботилась собственным форматом

<BR><BR>За прошедший год петербургские торговые точки стали приобретать вид, соответствующий тому или иному торговому формату, принятому во всем мире.<BR><BR>Ранеее владельцы торговых объектов не особенно стремились к подобной определенности. Прежде всего это было связано с тем, что во главу угла они ставили единственный принцип -- получить от конкретной точки максимальный объем прибыли в минимальный срок. Его придерживались и собственники бывших советских универмагов, и хозяева зарождающихся торговых комплексов (выросших, как правило, на базе лоточно- ларечной торговли).<BR>Укрупненно торговые центры можно разделить на три основные категории -- микрорайонный, окружной и региональный (см. врезку "Общемировая классификация ТЦ"). У каждого из них есть своя функция, торговая зона и состав арендаторов. Но в действительности не всегда можно точно определить различие между этими тремя типами.<BR>Центры зачастую классифицируют только по их размеру. Это упрощение: определять тип торгового центра только по размеру невозможно. Для характеристики подобного рода необходимо оценить корреляцию размеров центра и торговой зоны, характеристики и структуру арендаторов и категорий продаваемых товаров.<BR><BR><B>Старый ГУМ борозды</B><BR><B>не портит</B><BR>С начала прошлого века костяк петербургской (потом ленинградской, а затем опять петербургской) торговли составляли три городских универмага -- Гостиный двор, "Пассаж" и Дом ленинградской торговли (ДЛТ). В советские времена к ним присоединилось еще несколько магазинов общегородского уровня, таких, как "Фрунзенский", "Кировский", "Московский" и "Нарвский". Именно универмаг, товарный ассортимент которого формировался по принципу "всего помаленьку", был единственным форматом, многие годы присущим советской торговле.<BR>За время реформ в работе петербургских универмагов произошли заметные изменения. Несмотря на общеэкономические сложности, практически все они смогли не только выжить, но и продолжают заниматься именно торговлей. Однако принципы их работы все же трансформировались.<BR>В отличие от времен плановой экономики, когда универмаг самостоятельно занимался организацией закупок и торговлей, активно стала практиковаться сдача торговых площадей в аренду разрозненным частным структурам.<BR>Для большинства универмагов это стало основной деятельностью, и под собственную розницу (ритейл) у них остается не более 50% площадей.<BR><B>ЦУМанные перспективы</B><BR>В чистом виде универмагов, в полной мере соответствующих требованию этого формата, сегодня в Петербурге не осталось. Что касается так называемых "районных универмагов", то они потеряли свое лицо и уступили конкурентные позиции. Как универмаги они практически погибли, и не последнюю роль в их развале сыграли расцветшие бурным цветом в 1990-х годах вещевые рынки.<BR>Говоря о перспективах развития классических городских универмагов, специалисты прогнозируют следующие сценарии. Поскольку все они находятся либо на самых оживленных улицах в центре города (Гостиный двор, "Пассаж", ДЛТ), либо в притягательных для покупателей торговых зонах, ими же, кстати, и сформированных ("Московский", "Нарвский", "Кировский"), приток клиентов им фактически обеспечен. Единственной проблемой для "центральных" универмагов является отсутствие специализированных стояночных мест для автотранспорта.<BR>Для того же, чтобы удержать у себя покупателя и заставить его раскошелиться, "старожилам" петербургской торговли придется провести серьезную работу как по технической реконструкции собственной недвижимости, так и по организации торговли. В случае, если компания не в состоянии обеспечить самостоятельный четкий формат ритейла, единственным вариантом остается сконцентрироваться на качественном управлении торговым центром (ТЦ). В этом случае его владелец должен однозначно определить для себя уровень ТЦ и достаточно жестко его придерживаться при выборе "якорных" и прочих арендаторов.<BR>К сожалению, большинство классических универмагов расположены в зданиях, являющихся памятниками архитектуры и находящихся под охраной. Это ограничивает их хозяев в возможностях изменения внутренних планировок, которые давно устарели и неэффективны.<BR>Большинство аналитиков прогнозируют, что с годами такие универмаги превратятся в торговые комплексы "бутикового" формата, состоящие из "брэндовых" магазинов. В большей степени они будут ориентированы на прогуливающихся по центру города туристов, нежели на среднего горожанина.<BR>Подтверждением этой тенденции является реконструкция "Малого Пассажа" (вкупе с новым строительством) в галерею модных магазинов "Гранд Палас".<BR><BR><B>Новые русские торговцы</B><BR>За прошедшее десятилетие в Петербурге появилось немало новых торговых объектов. Практически все они были ориентированы на мелких арендаторов, не имели внятной концепции развития, а соответственно, и арендной политики. Однако на общем фоне стали выделяться и своеобразные лидеры. Последние, анализируя собственный и зарубежный опыт, начали задумываться над перспективой. В итоге они начали "причесывать" принадлежащую им торговую недвижимость под конкретные форматы, имеющие ориентацию на конкретные группы покупателей.<BR>Типичным примером такой политики является холдинг "Адамант", имеющий самую широкую в Петербурге сеть торговых комплексов. Львиная доля этих объектов была построена в 1990-х годах и представляла собой ярмарку с разношерстным набором мелких арендаторов-лоточников. Этот формат сохраняется в них и сейчас, хотя постепенно облагораживается и укрупняется. Однако в своих новых проектах руководство "Адаманта" уже четко позиционирует свою недвижимость как многофункциональные торгово-развлекательные комплексы. "Якорными" арендаторами в них становятся крупные ритейлеры с известными местными и западными брэндами, а площади магазинов существенно увеличиваются. Проводя аналогии с общемировыми форматами (см. табл. "Многофункциональные комплексы"), ТК "Адаманта" можно считать окружными, приближающимися к региональным.<BR><BR><B>Рыночная экономика</B><BR>Несмотря на мощную конкуренцию со стороны торговых комплексов "нового поколения" вещевые рынки-ярмарки продолжают прочно удерживать собственные позиции. Многие из них также обитают в исторических торговых зонах и даже занимают архитектурные памятники. Но и они постепенно реконструируются, хотя и не меняя лоточный принцип торговли. Примером служат облагороженные ООО "КЦ "Питер" Троицкий и Сенной рынки.<BR>Еще характерными для Петербурга остаются сельскохозяйственные рынки, сохранившие в веках "чистоту" своего формата. К ним относятся Кузнечный, Сытный, Некрасовский рынки. В относительно же новых торговых зонах продуктовые рынки сосуществуют в тесном симбиозе с вещевыми ярмарками.<BR><BR><B>Узкие специалисты</B><BR>Широкое развитие получили в Петербурге и специализированные торговые центры. Пионерами среди них стали комплексы, предлагающие строительно-хозяйственные товары и мебель. Яркие представители этой когорты ТК -- "Максидом (1, 2, 3)", "Сампсониевский", "Мебель-Сити". Чуть позже появился универмаг одежды PLATO.<BR>Характерно, что зачастую в подобных комплексах организацией торговли занимается его владелец ("Максидом", PLATO). Однако, как, например, в "Мебель-Сити", хозяин комплекса привлекает и арендаторов, но с четко выбранной специализацией.<BR><BR><B>Западные стандарты</B><BR>Прошедший год также ознаменовался окончательным закреплением на петербургской земле ярко выраженных западных форматов, таких, как гипермаркет и cash&carry. Можно сказать, что появление первого гипермаркета сети "О'КЕЙ" и двух новых комплексов сети "Лента" ознаменовало наступление новой эры в местной торговле. Показательно, что именно после появления в городе первых объектов общемирового формата, но созданных местными компаниями, в Петербург уверенно двинулись иностранцы -- немецкое METRO (ТК формата cash&carry) и турецкая "Рамэнка" (гипермаркеты "Рамстор").<BR><BR><B>Продовольственные сети побеждают авоськи</B><BR>Существенное развитие в 2002 году продолжали демонстрировать и крупные продовольственные сети, такие, как "Пятерочка", "Дикси", которые работают и на рынке Москвы. Кроме того, на петербургском рынке появились и представители московских продовольственных сетей "Патэрсон" и "Перекресток".<BR>По формату эти компании позиционируют себя по-разному. Например, "Дикси" и "Копейка" считаются дискаунтерами, а "Пятерочка" позиционирует себя как "экономичный супермаркет".<BR>К крупнейшим продовольственным сетям относится и группа универсамов, объединившихся по маркой "Юнисам", куда входят такие магазины, как "Таллинский" и "Северный".<BR>По оценкам экспертов, доля розничного товарооборота, которую занимают продовольственные сети, существенно выросла за 2002 год. За прошлый год розничные продажи продовольствия, проходящие через петербургские сети, выросли почти в 2 раза (с 15% розничных продаж до 25-30%).<BR><BR><B>Общемировая классификация ТЦ</B><BR>Торговый центр -- это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, спланированных (выстроенных) на едином специально спланированном, развитом и управляемом участке, находящемся в собственности, управляемых как единое целое, при этом размеры и тип магазинов точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и обеспечены парковочными местами на прилегающем участке в точном соответствии типу торгового центра.<BR><B>Основные виды торговых центров</B><BR>Микрорайонный торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовые услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны). В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Количественный и качественный состав покупателей в торговых центрах показывает, что географическое положение -- самый важный параметр, влияющий на выбор того или иного супермаркета покупателем. Другие значимые арендаторы в микрорайонном торговом центре -- аптека, универсальный магазин. Типичная для микрорайонного торгового центра ОАП (общая арендная площадь), на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 м2.<BR>Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный.<BR>Первоначально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Типичная ОАП окружного торгового центра -- примерно 15.000 м2.<BR>Региональный центр занимается продажей товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома, причем все эти товары представлены в большом и широком ассортименте.<BR>Типичная ОАП регионального центра составляет 40.000 м2, при этом она может варьироваться от 30.000 до 100.000 м2.<BR>