Дольщиков приручают к финансовым инструментам

<BR><BR>Расширяя схемы привлечения средств частных инвесторов в строительство жилья, компании-застройщики приступили к выпуску своих корпоративных облигаций и их конвертации в квадратные метры квартир в строящихся домах.<BR>Одним из последних и наиболее наглядных примеров, демонстрирующих эту тенденцию, можно считать финансовую схему, предложенную клиентам ЗАО "Северный город" (входящим в холдинг RBI) совместно с ОАО "Промышленно-строительный банк".<BR><BR><B>Свое новое</B><BR>Компания "Северный город" осуществила биржевое размещение облигаций, предложив механизм их последующего обмена на квадратные метры в возводимых ею домах. Сами ценные бумаги представляют собой двухлетние купонные облигации, доход по которым будет выплачиваться раз в полгода. Выпуск ценных бумаг является "пилотным" (заем составил 50 млн рублей), и в начале ноября в течение одного торгового дня он был полностью размещен на ММВБ.<BR>"С помощью схемы конвертации мы надеемся сформировать интерес к покупке облигаций и среди физических лиц -- обычных покупателей квартир, -- говорит Марк Лернер, финансовый директор ЗАО "Северный город". -- У них появляется возможность приобрести квартиру по ценам ниже рыночных. Коэффициент конвертации устанавливается индивидуально для каждого объекта с учетом его особенностей и степени готовности. Пока коэффициент зафиксирован только на полгода. Это значит, что стоимость облигаций в квадратных метрах не будет меняться в течение этого периода. Срок определен прогнозированием цен на недвижимость. Сами же облигации могут стать выгодными только в случае резкого роста цен на жилье в течение ближайших 2 лет".<BR><BR><B>Чужое хорошо</B><BR><B>забытое старое</B><BR>Компания "Северный город" не стала первооткрывателем, предлагая на петербургском первичном рынке жилья ценные бумаги в обмен на квадратные метры.<BR>"Пионером" в этом движении можно считать компанию "ЛЭК", которая в 1995 году выпустила так называемые "флэтполисы" -- договоры на инвестирование в строительство, на которые при этом предполагалось начисление дивидендов. Однако данная схема не нашла широкого спроса среди дольщиков, и ее быстро свернули.<BR>В середине 1990-х была своя программа размещения облигаций и у ИС ФПГ "РОССТРО", которая реализовывалась совместно с дочерним Ипотекобанком. Облигации, регистрировавшиеся в Комитете финансов, выпускались на всю площадь строящегося дома. Тем не менее проект этот так и не прижился, а Ипотекобанк прекратил свое существование.<BR>Более успешным стал опыт АОЗТ "Аском", которое в 1999 году выпустило жилищные облигации в объеме 40 млн рублей по номиналу. Стоимость облигации, приравненной к 1 м2 жилья, была несколько ниже средней цены за тот же метр в новом панельном доме. После окончания строительства владельцы облигаций, накопившие их на сумму, соответствующую по метражу хотя бы одной комнате, могли ее получить. Если облигаций недоставало, то они обменивались на облигации следующего займа или гасились у эмитента.<BR>Уже в сентябре 2002 года ОАО "Монолит-Кировстрой" разместило выпуск облигаций жилищного займа. Одна облигация при погашении дает право на получение 1 м2. Платежным агентом займа выступило ЗАО "Телекомбанк".<BR><BR><B>Позитивный настрой</B><BR>По мнению Юлии Пекарской, начальника управления корпоративных займов ОАО "Международный банк Санкт-Петербурга", жилищные облигации -- это лучшее, что пока придумано на первичном рынке жилья.<BR>"Для строительной компании это возможность получить более простое и дешевое финансирование, чем кредит, -- уверена она. -- Для банков это прямая заинтересованность в работе с ценными бумагами. А для покупателя это дополнительные гарантии, так как из дольщика-соинвестора, несущего определенный риск, благодаря облигациям он превращается в кредитора, за деньги которого ручается третье лицо, например банк".<BR>Застройщики также одобряют развитие новых финансовых схем с участием банковских структур.<BR>"На рынке долевого строительства уже исчерпывается ресурс, привносимый покупателями, сразу оплачивающими все 100% стоимости квартиры, -- высказывается Валерий Гутовский, первый заместитель генерального директора ЗАО "Петербургстрой Skanska". -- При этом круг желающих купить квартиру с рассрочкой в несколько лет, наоборот, растет. Сами домостроители такую рассрочку предоставить не в состоянии. Поэтому до появления нормальной ипотеки хороши любые механизмы, вовлекающие средства более широких слоев населения в строительство жилья. В своей компании мы ведем работу с крупными международными банками по созданию доступного финансового продукта для покупателей наших квартир".<BR>При этом многие из дольщиков еще довольно слабо разбираются в простых договорах долевого участия в строительстве. Поэтому к предлагаемым финансовым новациям относятся довольно настороженно. Для того чтобы сломить недоверие к банковско-строительному симбиозу, петербургским застройщикам придется "для наглядности" успешно реализовать хотя бы десяток подобных проектов.<BR>(Р.Р., А. Д.)