Застройщики требуют для себя новых реформ

<BR><BR>Несмотря на то что ситуация на первичном рынке достаточно стабильна, специалисты утверждают, что система регулирования инвестиционно-строительных процессов в Петербурге все еще далека от совершенства.<BR>Свое мнение по поводу сложившейся ситуации высказывают Александр Макаров, президент Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга, и Сергей Максимов, ректор негосударственного образовательного учреждения "Институт недвижимости".<BR>"Недовольство принципами и порядком работы инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) звучит со стороны депутатов Законодательного собрания. Громкие сетования на "дефицит" пятен под застройку при одновременном массовом "огораживании" этих пятен от конкурентов группой "продвинутых" компаний. Все сильнее разгораются в последнее время споры вокруг механизмов и степени учета общественного мнения в процессе градостроительной деятельности. Продолжает существовать приглушенный, но вовсе не разрешенный конфликт между администрацией города и ОАО "Ленэнерго" (по сути, такой же конфликт заложен и в принципах взаимоотношений между городом и любым предприятием-монополистом).<BR>Все это -- признаки того, что созданный в середине 1990-х годов порядок организации и регулирования инвестиционно-строительных процессов допускает серьезнейшие сбои и нуждается не просто в дополнениях и изменениях, но в коренном преобразовании.<BR>Коренные тому причины -- в самой попытке совместить в рамках одной системы регулирования административные и рыночные механизмы, разные функции государства, интересы разных участников инвестиционно-строительного процесса.<BR>Конечно, можно попытаться пойти еще раз по пути "улучшения" существующего порядка. Например, увеличить величину залога на опционах (но почему именно до $50 тыс., а не до $100 тыс. или $200 тыс.). Или ограничить возможности по приобретению лотов по старому доброму принципу очереди -- "больше трех не выдавать".<BR>Вполне возможно, что на какое-то время подобные шаги снимут остроту проблемы. Но любые попытки улучшить ситуацию только за счет "усовершенствований" будут лишь усложнять действующий порядок, добавлять в него новые противоречия и не дадут кардинального продвижения вперед.<BR>Необходимо создание такой системы организации инвестиционно-строительной деятельности в городе, при которой были бы четко разграничены: функции государства и рыночные механизмы; отношения собственности и механизмы градостроительного регулирования; интересы, место и роль застройщиков и инвесторов; отношения города с застройщиками и отношения застройщиков с предприятиями-монополистами. Основные пути решения проблемы уже не единожды обсуждались и предлагались.<BR>Во-первых, город как собственник должен продавать товар, а не держать застройщика (а вместе с ним и инвесторов, большинство из которых обычные граждане) на поводке инвестиционного договора.<BR>Во-вторых, продаваться должен товар, а не полуфабрикат, который еще нужно доделывать и доделывать. Сетования на отсутствие денег на "упаковку" земельных участков всерьез принять невозможно. Если в 2001 году на инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) было принято около 220 решений о предоставлении объектов недвижимости под застройку или реконструкцию, то при затратах в 300-500 тысяч рублей на подготовку одного объекта затраты по подготовке всех этих объектов на продажу составляют не более 90 млн рублей. Деньги приличные, но для города с годовым бюджетом в 50 млрд рублей это вряд ли можно считать критической величиной, тем более что они с лихвой возвратятся в бюджет.<BR>В-третьих, с учетом особенностей товара (земельного участка, объекта реконструкции) его приобретатели должны отвечать определенным требованиям. Необходимы квалификационные требования к застройщикам, но именно к ним, а не к инвесторам.<BR>В-четвертых, потребление этого товара ввиду его общественной значимости и высоких "внешних эффектов" должно быть регламентировано системой градостроительных нормативов.<BR>Реализация отмеченных принципов позволит, на наш взгляд, решить ряд важнейших для функционирования инвестиционно-строительной сферы Петербурга вопросов.<BR>Во-первых, позволит сформировать нормально организованный рынок земельных участков под застройку. Компании, приобретшие участки, но столкнувшиеся с недостаточностью финансовых ресурсов, смогут полностью или частично уступать свои права другим застройщикам. Это, в свою очередь, даст реальную картину спроса на земельные участки и рыночный уровень цен на них.<BR>Во-вторых, застройщики получат необходимое обеспечение для привлечения кредитных ресурсов, т.е. возникает реальная возможность расширения масштабов финансирования жилищного и гражданского строительства в городе, а без этого невозможно решить и проблему увеличения объемов застройки.<BR>В-третьих, сформируется реальный уровень оценки земельных участков рынком. Это позволит экономически обосновать цену предоставления права пятен под застройку целевым образом.<BR>В-четвертых, государственные органы смогут больше внимания уделять не разрешительным процедурам предоставления прав на застройку, а контролю за функционированием инвестиционно-строительного комплекса города.<BR>Разумеется, реализация на практике предлагаемых принципов построения новой системы (именно системы, где элементы дополняют друг друга, а не являются взаимоисключающими) регулирования инвестиционно-строительной деятельности в городе требует и времени и совместных усилий администрации города, Законодательного собрания и профессионального сообщества инвестиционно-строительной сферы Петербурга.<BR>В качестве первоочередных мер, очевидно, нужно постепенно выделять и формировать круг объектов, которые будут предназначаться для продажи на торгах, например земельные участки, не имеющие серьезных обременений. При этом, разрабатывая и отлаживая соответствующую нормативную базу, не стоит отказываться и от действующей процедуры ИТК.<BR>Мы предлагаем всем заинтересованным сторонам сосредоточить общее внимание в наступающем деловом сезоне на разработке и принятии документов, регламентирующих: переход к системе продаж (на торгах, конкурсах) земельных участков под застройку; установление квалификационных требований к участникам торгов и конкурсов; создание системы градостроительного регулирования в городе; определение порядка формирования цены на продаваемые городом земельные участки (в том числе процедур оценки).<BR>Возможно, этому и следует посвятить одно из первых заседаний недавно созданного Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга.