Первичный рынок копит метры на продажу

<BR><BR>К середине 2002 года девелоперы продолжают наращивать объемы жилой застройки, доводя эту цифру до 3 млн м2, однако это общий объем жилья с учетом заделов на будущие периоды.<BR>Реально же на продажу выставлено около половины от этих объемов, т.е. порядка, 1,5 млн м2 жилья различного класса. Особых тревог по поводу затоваривания рынка не высказывается. Застройщики уверены в том, что емкость рынка позволит им реализовать квартиры во всех строящихся объектах.<BR><BR><B>Рыночный сепаратизм</B><BR>По-прежнему среди домостроителей не сформировался единый подход к классификации возводимого ими жилья. Связано это прежде всего с тем, что каждый из реализуемых проектов обладает целым рядом параметров, не поддающихся объективному сопоставлению с в принципе аналогичными жилыми зданиями. Самыми явными из них продолжают оставаться местоположение и тип конструкции здания. К примеру, цены на квартиры в панельном доме, расположенном в выгодном месте, могут существенно превышать стоимость более комфортабельного жилья в кирпично-монолитном исполнении, однако расположившегося на окраине.<BR>Более того, застройщики все активнее стараются "развести" собственные проекты со схожей (а порой и абсолютно идентичной) продукцией конкурентов. В этом случае просто снижать цену не имеет смысла, и в ход идут уже инструменты неценовой конкуренции. Все более массированными становятся рекламные кампании, в которых потенциального покупателя стараются убедить в уникальности собственного дома по отношению к другим. Практически каждому зданию начинают присваивать собственные имена. В дальнейшем на рынке продвигается и продается уже конкретный брэнд, а не просто "дом серии такой-то в квартале таком-то", как было совсем недавно.<BR>Проявление подобного "идентификационного сепаратизма" подтверждает то, что за оптимистичными высказываниями застройщиков о "высокой емкости" рынка скрывается жесткая конкуренция.<BR>В конечном итоге битвы за деньги дольщиков подталкивают строителей к необходимости улучшения потребительских качеств своей продукции за счет изменения планировки, повышения качества материалов и самих работ.<BR><BR><B>Точки роста</B><BR>На конец июня 2002 года количество строящихся и реконструируемых объектов, в которых квартиры выставлены на продажу, составило порядка 250. Допущение состоит в том, что в различных аналитических источниках при подсчетах возводимых объектов по-разному учитывалось число пусковых очередей крупных жилых комплексов. По сравнению с началом года число объектов не претерпело существенных изменений.<BR>Как уже отмечалось выше, разделение жилых объектов на классы носит весьма условный характер. Тем не менее можно выделить четыре основные группы (см. таблицу). Доля жилья эксклюзивного и повышенной комфортности (иногда их объединяют в общую категорию -- индивидуальные проекты) по-прежнему не превышает 10% в общем объеме предложения.<BR>При этом, по оценкам некоторых экспертов, доля дешевого типового жилья неуклонно снижается, уступая объектам так называемой "средней" категории.<BR><BR><B>Битвы за середняка</B><BR>Все большее число покупателей, относимых к формирующемуся среднему классу, отдают предпочтение кирпично-монолитному домостроению.<BR>Во II квартале 2002 года в сегменте нижнего класса жилья появился большой объем площадей в кирпично-монолитном исполнении (чуть менее 50% от всего нового предложения в данном сегменте). Таким образом, домостроительные комбинаты уже не являются явными лидерами в рассматриваемом сегменте.<BR>В целом, если говорить о тенденциях развития применяемых в жилищном строительстве технологий, специалисты выделяют следующие моменты.<BR>Строительство становится все более унифицированным. Застройщики используют в том или ином сочетании разные технологии, позволяющие решать различного плана задачи, которые не могут быть реализованы в рамках использования одной технологии. Это разнообразие архитектурных особенностей, свобода планировочных решений, индивидуальные архитектурные решения, быстрое возведение, невысокая себестоимость и т.д.<BR>Все более популярными среди застройщиков становятся каркасные технологии. В основном это происходит за счет внедрения строителями технологий монолитного производства.<BR>На рынке жилищного строительства появилось большое количество новых технологий и "нетрадиционных" материалов (фасадные системы, перегородки, стеновые камни, легкобетонные блоки и т.д.).<BR>Таким образом, структурирование предложения по типу конструкций в существующем на сегодняшний день виде постепенно теряет свою актуальность.<BR><BR>При подготовке материала использованы данные аналитических исследований ОАО "Петербургстрой SKANSKA", корпорации "Петербургская недвижимость", холдинга RBI.<BR>