Цены на коммерческую недвижимость Петербурга обгоняют юбилейные цифры

<BR><BR>Рынок коммерческой недвижимости за первую половину 2002 года характеризовался продолжающимся ростом активности спроса во всех его секторах.<BR>На фоне этой тенденции все отчетливей ощущается дефицит предложения объектов как на продажу, так и на сдачу в аренду.<BR>Сезонность пока не повлияла на рост заявок как на приобретение коммерческой недвижимости, так и на процесс сдачи ее в аренду. Если во втором полугодии 2001 года на рынке аренды на 100 заявок приходилось в среднем 25 предложений, а на рынке купли-продажи на 100 покупателей было в лучшем случае 12 продавцов, то в первом полугодии 2002 года количественная разница между заявками спроса и предложениями несколько увеличилась и составляет в среднем в аренде 100 к 20, а на рынке купли-продажи -- 100 к 10. Для сравнения: в первом полугодии 2001 года аналогичное соотношение спроса и предложения составляло по аренде 100 к 30, а по купле-продаже -- 100 к 15.<BR>Таким образом, разница между спросом и предложением за последние 3 квартала динамично росла. Однако основная масса предлагаемых помещений, как для продажи, так и для сдачи в аренду, не соответствует требованиям покупателей и арендаторов. Ажиотажный спрос характеризуется все большим дефицитом объектов нежилого фонда.<BR><BR><B>Продавец диктует условия</B><BR>В связи с явно неудовлетворенным спросом собственник диктует цены. Последние явно завышены, поскольку увеличение спроса подогревает надежды продавцов. Количество сделок сокращается, а время экспозиции выставленных объектов стало гораздо большим по сравнению со вторым полугодием 2001 года.<BR>За последние полгода цены подросли на 10-12% в аренде, а в продаже -- на 5-10%. Ситуация во многом напоминает времена 1998 года перед дефолтом, когда желающих стать собственниками было предостаточно, а число реальных сделок сокращалось.<BR><BR><B>Аренда</B><BR>Основной массе потенциальных покупателей приходится смириться со статусом арендатора. Собственников, желающих расстаться со своей ликвидной недвижимостью, не много.<BR>Арендная плата за последние 1,5 года все время повышалась. Спрос на аренду по-прежнему высок и превышает предложения во всех секторах рынка недвижимости в 5-6 раз. Количество сделок за последние полгода уменьшилось. Договориться арендодателю с арендатором по вопросам цены стало труднее. Время экспозиции объекта в листинге значительно увеличилось.<BR>По отношению ко второму полугодию 2001 года количество принятых на регистрацию договоров долгосрочной аренды значительно уменьшилось. Уровень спроса на торговые помещения по сравнению со вторым полугодием 2001 года возрос и составляет 128%. Спрос же на офисные помещения заметно снизился и составляет в структуре рынка аренды не 40%, как было раньше, а только 25%. Количество же предложений не изменилось. Чуть больше стало предложений по торговым площадям. Количество желающих взять объект под производство увеличилось на 6%. Большую часть, 32%, составляют заявки на аренду площадей под торговлю, рестораны и кафе. Чуть меньшую долю занимают заявки на производственные помещения -- на них приходится 27%.<BR><B>Купля-продажа</B><BR>Первое место по количеству заявок на покупку занимают торговые помещения. Их количество увеличилось и составляет 61% от общего числа заявок, вместо 52%, соответствовавших аналогичному периоду прошлого года. Вдвое меньше стало желающих приобрести в собственность офисные и складские помещения.<BR>Зато возросло количество заявок на производственные помещения. Предложений же продать объекты недвижимости становится все меньше. Собственники наиболее ликвидных объектов закладывают в их цену 5-6 годовых ставок аренды. Уровень предложений на продажу по отношению к предыдущему году составляет 73,7% для торговых площадей и 86,7% -- для офисов. Резко увеличилось количество желающих продать тот или иной склад. Уровень подобных предложений составляет 145,2%.<BR><BR><B>Локация</B><BR>Место в основном определяет цену недвижимости. Как в аренде, так и в продаже цена объекта коммерческой недвижимости резко отличается в зависимости от нахождения объекта в том или ином районе.<BR>Объекты в зоне А практически не продаются и не сдаются в аренду. Ценовой предел на торговые и офисные помещения здесь за последние полгода все же вырос, как в аренде, так и в купле-продаже. Однако в соотношении с ростом цен во втором полугодии 2001 года ценовая динамика в этой зоне снизилась.<BR>Это говорит о том, что цены подходят к своему пределу.<BR>Если ранее уровень цен на покупку торговых площадей в элитных районах находился в диапазоне $950-2200 за м2, то в первом полугодии 2002 года он составляет $1000-2300 за м2.<BR>Стоимость покупки в собственность офисных помещений в этой зоне возросла с $500-1100 за м2 до $500-1200 за м2.<BR>Ценник на покупку офисов и торговых помещений в местах, относящихся к зонам С и D, практически не изменился.<BR><BR><B>Прогноз</B><BR>Специалисты отмечают, что сегодняшние цены близки, а в некоторых секторах рынка недвижимости и превышают свои реальные максимальные значения. По их мнению, дальнейший рост стоимости объектов и арендных ставок практически невозможен.<BR>Существуют две основные точки зрения относительно перспектив формирования цен на коммерческую недвижимость. В первом случае прогнозируется, что цены на аренду и покупку продолжат расти по мере приближения 300-летия Петербурга.<BR>Другой вариант предполагает, что цены на аренду и продажу в ближайшие полгода стабилизируются и в дальнейшем если и будут расти, то только по мере увеличения инфляции.