Платежеспособный спрос начал влиять на качество предложения

<BR><BR>В условиях роста платежеспособного спроса на рынке недвижимости растут и требования покупателей к качественным характеристикам жилья.<BR>Будущих жильцов все больше интересуют местоположение дома, экологическое состояние и транспортная доступность района, наличие вокруг качественной социальной инфраструктуры. Однако даже в сегменте типового жилья и жилья повышенной комфортности покупатель становится все более требовательным. Он все чаще обращает внимание на качество проводки, сантехники, наличие стеклопакетов и т.п., а также обустроенность двора и присутствие парковочных мест.<BR>В I квартале 2002 года существенным изменением явилось сокращение доли центральных районов (Центральный, Василеостровский, Петроградский). Связано это с тем, что большинство квартир в строящихся домах в центре города были проданы в прошлом году, а новых проектов появилось мало. Строительные компании отдают предпочтение прежде всего Приморскому, Выборгскому, Калининскому районам, центральной и юго-западной части города.<BR>По качественным типам предлагаемое жилье можно разделить на четыре условные группы -- типовое, среднего класса, повышенной комфортности и элитное. Как и прежде, по числу объектов и по объемам площадей лидирует типовое жилье, хотя объекты среднего класса его уже догоняют (а по некоторым районам уже обогнали). Однако следует отметить, что при расчете долей сегментов по объему застройки и количеству объектов процентные соотношения рынка отличаются (см. диаграммы).<BR>За последний год увеличилась доля кирпично-монолитной застройки за счет уменьшения кирпичного и монолитного домостроения. Это связано прежде всего с экономической и технической целесообразностью. На сегодняшний день застройщики все активнее возводят дома, используя в том или ином сочетании разные технологии. Это позволяет решать разноплановые задачи, которые не могут быть реализованы в рамках использования одной технологии. Потребители предъявляют все большие требования к домостроителям. Последние помимо качества, быстроты возведения и невысокой себестоимости жилья вынуждены учитывать такие факторы, как разнообразие проектов, свобода планировочных решений, индивидуальные архитектурные разработки и т.д.<BR>За I квартал 2002 года на первичном рынке наблюдался плавный рост цен. В среднем цены за первые 4 месяца выросли на 5-7%. По мнению специалистов, это связано не только с продолжающимся ростом себестоимости строительства, но с тем, что застройщики начали активно продвигать на рынок объекты среднего класса и элитные. Подтверждением тому стал рост цен на кирпичные и кирпично-монолитные объекты, составивший около 13%.<BR><BR>Валерий Липаткин, заместитель генерального директора ЗАО "Строймонтаж":<BR>"Сейчас сложился ажиотажный спрос на получение участков для проведения изыскательских работ. Кто-то берет участки действительно под развитие, а кто-то -- просто впрок. Хотя нет никаких гарантий, что именно тот, кто занимался изысканиями, получит пятно. Да и прозрачной процедуры предоставления участка на изыскания нет. Петербург в этом плане пока отстает от МВалерий Липаткин, заместитель генерального директора ЗАО "Строймонтаж":<BR>"Сейчас сложился ажиотажный спрос на получение участков для проведения изыскательских работ. Кто-то берет участки действительно под развитие, а кто-то -- просто впрок. Хотя нет никаких гарантий, что именно тот, кто занимался изысканиями, получит пятно. Да и прозрачной процедуры предоставления участка на изыскания нет. Петербург в этом плане пока отстает от Москвы, где такой порядок уже выработан. Дефицит свободных и пригодных территорий подталкивает застройщиков идти в Ленобласть и Москву".<BR><BR>Андрей Брындиков, генеральный директор ООО "Стройкорпорация "Элис":<BR>"В связи с изменениями в Земельном кодексе процесс выдачи земли под застройку несколько замедлился, а это очень замедляет динамику развития нашей жилищной программы и не дает использовать свои возможности в полную силу. Надеюсь, эту проблему власти решат довольно скоро. Однако не менее важной является проблема получения от государственных структур достоверной градостроительной информации, описывающей объект недвижимости, необходимой для принятия решения о его приобретении.<BR>Случается, что, желая приобрести объект у какого-либо собственника, до совершения сделки мы получаем одну информацию, а потом выясняется, что она не соответствует действительности -- вплоть до противоположности. В результате приобретения такого кота в мешке инвестор несет убытки и даже может отказаться от реализации проекта, поскольку он престает быть рентабельным".<BR>Иван Романов, первый заместитель генерального директора ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга":<BR>"Мы хотим, чтобы рынок пятен под застройку стал открытым. Компании должны конкурировать между собой только ценой, а не тем, кто раньше или позже подал заявку и сколько он над ней работал. Мы готовы на торгах предложить действительно рыночную цену за интересный участок и в случае победы компенсировать обоснованные расходы оппонентов на подготовленную ими документацию.<BR>С тех пор, как был введен порядок передачи участка в аренду для проведения изыскательских работ, новый четкий регламент предоставления объектов так и не был утвержден. В результате непонятной остается система приоритетов и критериев, по которым определяется компания, получающая права на объект.<BR>Сохраняется закрытым характер информирования о результатах работы по интересующему объекту. Непонятно, какое из согласований уже получено и, соответственно, есть ли смысл выходить на Инвестиционно-тендерную комиссию. Нужно, чтобы неписаные правила, по которым пока подготавливаются и выделяются пятна, обрели нормальную правовую форму".<BR><BR>Валерий Гутовский, первый заместитель генерального директора ОАО "Петербургстрой SKANSKA":<BR>"Сейчас появился дополнительный этап, связанный с изыскательными работами, при этом ушла в прошлое такая экономическая нелепость, как двойная рыночная оценка. Хорошо бы, если мы быстрее подвигались к системе, сложившейся в развитых странах, где участок и необходимая документация готовятся на средства городского бюджета, и только после этого объект выставляется на торги. В Петербурге в отсутствие государственного финансирования приходится изобретать различные схемы, позволяющие сделать это за счет инвестора. Правда, при этом почти всегда будет возникать вопрос, какому именно инвестору посчастливится получить это право.<BR>Все острее становится дефицит инженерно подготовленных участков, пригодных для строительства жилья. Сегодня уже почти полностью выбран имевшийся задел (Северо-Приморская часть, Озеро Долгое, бывший Комендантский аэродром), а в развитие новых территорий город сегодня средств не вкладывает.<BR>В качестве резерва подготовленных территорий можно было бы рассматривать многие участки в центре города, на Петроградской стороне, в районе Московского проспекта, занимаемые сегодня неработающими промышленными предприятиями. Но без участия городской администрации и выделения средств из федерального бюджета проблему вывода промышленных предприятий за черту города не решить".<BR><BR>осквы, где такой порядок уже выработан. Дефицит свободных и пригодных территорий подталкивает застройщиков идти в Ленобласть и Москву".<BR><BR>Андрей Брындиков, генеральный директор ООО "Стройкорпорация "Элис":<BR>"В связи с изменениями в Земельном кодексе процесс выдачи земли под застройку несколько замедлился, а это очень замедляет динамику развития нашей жилищной программы и не дает использовать свои возможности в полную силу. Надеюсь, эту проблему власти решат довольно скоро. Однако не менее важной является проблема получения от государственных структур достоверной градостроительной информации, описывающей объект недвижимости, необходимой для принятия решения о его приобретении.<BR>Случается, что, желая приобрести объект у какого-либо собственника, до совершения сделки мы получаем одну информацию, а потом выясняется, что она не соответствует действительности -- вплоть до противоположности. В результате приобретения такого кота в мешке инвестор несет убытки и даже может отказаться от реализации проекта, поскольку он престает быть рентабельным".<BR>Иван Романов, первый заместитель генерального директора ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга":<BR>"Мы хотим, чтобы рынок пятен под застройку стал открытым. Компании должны конкурировать между собой только ценой, а не тем, кто раньше или позже подал заявку и сколько он над ней работал. Мы готовы на торгах предложить действительно рыночную цену за интересный участок и в случае победы компенсировать обоснованные расходы оппонентов на подготовленную ими документацию.<BR>С тех пор, как был введен порядок передачи участка в аренду для проведения изыскательских работ, новый четкий регламент предоставления объектов так и не был утвержден. В результате непонятной остается система приоритетов и критериев, по которым определяется компания, получающая права на объект.<BR>Сохраняется закрытым характер информирования о результатах работы по интересующему объекту. Непонятно, какое из согласований уже получено и, соответственно, есть ли смысл выходить на Инвестиционно-тендерную комиссию. Нужно, чтобы неписаные правила, по которым пока подготавливаются и выделяются пятна, обрели нормальную правовую форму".<BR><BR>Валерий Гутовский, первый заместитель генерального директора ОАО "Петербургстрой SKANSKA":<BR>"Сейчас появился дополнительный этап, связанный с изыскательными работами, при этом ушла в прошлое такая экономическая нелепость, как двойная рыночная оценка. Хорошо бы, если мы быстрее подвигались к системе, сложившейся в развитых странах, где участок и необходимая документация готовятся на средства городского бюджета, и только после этого объект выставляется на торги. В Петербурге в отсутствие государственного финансирования приходится изобретать различные схемы, позволяющие сделать это за счет инвестора. Правда, при этом почти всегда будет возникать вопрос, какому именно инвестору посчастливится получить это право.<BR>Все острее становится дефицит инженерно подготовленных участков, пригодных для строительства жилья. Сегодня уже почти полностью выбран имевшийся задел (Северо-Приморская часть, Озеро Долгое, бывший Комендантский аэродром), а в развитие новых территорий город сегодня средств не вкладывает.<BR>В качестве резерва подготовленных территорий можно было бы рассматривать многие участки в центре города, на Петроградской стороне, в районе Московского проспекта, занимаемые сегодня неработающими промышленными предприятиями. Но без участия городской администрации и выделения средств из федерального бюджета проблему вывода промышленных предприятий за черту города не решить".<BR><B>Подготовил</B><BR><B>Роман Романюк</B><BR>