Домовладельцы сбиваются в товарищества

<BR><BR>Жилищно-коммунальная реформа постепенно набирает обороты. Вместе с ней приходят новые формы управления в жилищной сфере. Предоставив специалистам разбираться в юридических тонкостях, две вещи владельцы жилья обязаны знать твердо: что такое кондоминиум и товарищество собственников жилья (ТСЖ) и чем они отличаются друг от друга.<BR>Необходимость появления этих понятий вызвана изменениями в жилищной сфере. В результате приватизации значительная часть жилых помещений перешла в частную собственность. Поскольку большинство жилья расположено в многоквартирных домах, был необходим единый механизм управления отдельно взятыми жилыми комплексами.<BR><BR><B>Все дороги ведут в Рим</B><BR>Слово "кондоминиум" происходит от латинских слов con (совместный) и dominium (преимущественное владение), которые вместе означают совладение. "Первоначально в Российском законодательстве понятия кондоминиум и товарищество собственников жилья не разделялись, -- комментирует законодательство юрисконсульт "Объединенной консалтинговой группы" Анастасия Копылова. -- Закон РФ 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" давал следующее определение: "Кондоминиум -- это товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования между квартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования".<BR>Понятия были разделены в федеральном Законе "О товариществах собственников жилья", который Госдума приняла в 1996 году. Кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, в котором отдельные части находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований -- частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.<BR>Любой дом, в котором зарегистрировано не менее двух собственников, среди которых может быть и государство, считается кондоминиумом. "В состав кондоминиума могут входить как одно здание или его часть, так и несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным, но не менее чем двум домовладельцам с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами, -- продолжает Анастасия Копылова. -- В кондоминиум могут также входить и несколько компактно расположенных зданий или сооружений -- односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры". Кондоминиум, как и любые сделки с ним, должен быть обязательно зарегистрирован в установленном законом порядке с обязательным предоставлением паспорта домовладения.<BR><BR><B>Товарищи по жилью</B><BR>Если кондоминиум представляет собой собственность, то ТСЖ -- юридическое лицо, управляющее этой собственностью. "ТСЖ -- некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, -- говорит Анастасия Копылова. -- Товарищество может создаваться для управления как существующими, так и строящимися кондоминиумами".<BR>Высший орган управления ТСЖ -- общее собрание домовладельцев. В его компетенцию входит, в частности, утверждение годового финансово-хозяйственного плана; установление размера платежей и взносов членов товарищества, принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам. Общее собрание принимает решения о возведении хозяйственных построек, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме; приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой). В ведении высшего органа управления находится рассмотрение жалоб на правление и комиссии товарищества, определение размера вознаграждения членам правления.<BR><BR><B>Власть -- народу</B><BR>В период между собраниями всю деятельность осуществляет правление (исполнительный орган ТСЖ). Возглавляет правление председатель, избираемый из членов правления. Таким образом, собственники жилых помещений при объединении в ТСЖ могут реально влиять на деятельность ТСЖ, принимать непосредственное участие в распределении доходов ТСЖ.<BR>ТСЖ не единственная правовая форма объединения граждан для управления и распоряжения комплексами недвижимого имущества. По-прежнему создаются жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), жилищные кооперативы (ЖК) и другие потребительские кооперативы. Обычно ЖСК создаются для строительства или реконструкции комплекса недвижимого имущества, тогда как ЖК образуются для управления этим имуществом.<BR>