Торговля закомплексовала по-крупному

<BR><BR>Наступивший 2002 год становится переломным в сфере девелопмента крупных многофункциональных торговых центров (МФТЦ).<BR>Начались работы на объектах, много лет стоявших в "замороженном" состоянии. Резко активизировалось строительство новых торгово-бытовых комплексов.<BR>Интерес к возведению многофункциональных центров, основой которых служит торговля, закономерен. Он объясняется очень высокой нормой рентабельности такого рода недвижимости. В типичных случаях бизнес-планом предусматривается возврат вложенных инвестиций в течение 3-5 лет. Правда, стали появляться и более глобальные проекты со сроком окупаемости до 8 лет.<BR>Это говорит о том, что в России в целом, и в частности в Петербурге, уже сформировался и активно ширится средний слой потребителя. Представители этого класса имеют достаточные средства для приобретения качественных продуктов питания и потребительских товаров.<BR>Все большее внимание они уделяют торговому сервису и дополнительным услугам. Они готовы тратить средства не только на потребление, но и на собственный отдых и развлечения.<BR>Ориентируясь на такого рода клиентов, компании, ранее специализировавшиеся только на торговле, вынуждены диверсифицировать собственный бизнес.<BR><BR><B>Пионеры и пенсионеры</B><BR>Полноценных многофункциональных центров в Петербурге не было никогда. В доперестроечном Ленинграде торговля и отдых жили обособленно друг от друга. Единственным элементом инфраструктуры в таких крупных универмагах, как "Гостиный двор", "Пассаж" или ДЛТ, был кафетерий. Практически в том же формате эти торговые центры действуют и сейчас.<BR>Первыми объектами, претендующими на многофункциональность, стали торговые комплексы "Балканский" и "Аэродром", открытые в 1998 году ЗАО "Адамант". В их основе по-прежнему лежат торговые ряды, рассчитанные на мелких арендаторов, и небольшие магазины. В качестве дополнительной инфраструктуры добавились ночные клубы и залы с игровыми автоматами.<BR>Однако подобные комплексы все еще остаются местом, предлагающим набор различных услуг, не объединенных конкретной концепцией.<BR><BR><B>Новый шаг</B><BR>Более продвинутым шагом в направлении создания МФТЦ общепринятого в мире формата можно считать появление комплексов "Бада-Бум" (у метро "Озерки") и "Балтийский" (Большой проспект В.О.).<BR>Первый проект реализован ЗАО "Ассоциация "Открытая резервная система" и изначально позиционировался как место, в большей степени ориентированное на отдых и развлечения.<BR>Инициатором второго проекта выступил все тот же "Адамант". "Балтийский" развивается уже в соответствии с западными тенденциями. Он имеет четкую ориентацию на покупателей определенного достатка (выше среднего) и социального статуса. Следующим этапом после его открытия стало строительство кинозала, который составит с "Балтийским" единый торгово-развлекательный комплекс. По всей видимости, он станет первым в Петербурге МФТЦ, наиболее приближенным к мировым стандартам.<BR><BR><B>Владимирский -- лидер</B><BR>Основная масса многофункциональных центров, о которых долго и много говорилось, находится в стадии строительства. Ближе всех к воплощению собственных планов находится ООО "Стройкорпорация "Элис", занимающееся возведением торгово-гостиничного комплекса по адресу: Владимирский проспект, 19. Бюджет проекта составляет около $25 млн, и это полностью собственные средства инвестора.<BR>Первые пять этажей здания, долгие годы стоявшего в полуразрушенном состоянии, займет торговый комплекс "Владимирский пассаж", а на последних двух этажах разместится гостиница "Достоевская" на 300 номеров (площадью 9 тысяч м2). Торговая зона составит около 18 тысяч м2 (из которых полезная площадь составляет около 13.650 м2). Концептуально она представляет собой единое пространство, в котором размещены магазины различного класса, торговые места, заведения общественного питания -- рестораны, бары, кафе и предприятия сферы услуг. В фасадном флигеле обоснуются бутики, имеющие отдельный вход с Владимирской площади и торгующие товарами класса "люкс".<BR>Управление Владимирским пассажем осуществляется управляющей компанией ООО "Владимирский пассаж".<BR>Эта фирма, как и Стройкорпорация "Элис", является дочерним предприятием торговой фирмы "Элис", специализирующейся на поставках и розничной продаже ковровых покрытий и отделочных материалов. В Петербурге "Элис" имеет торговую сеть из восьми магазинов данного профиля, однако в пассаже собственный магазин компания открывать не будет, поскольку он не вписывается в утвержденную концепцию.<BR>Пока неизвестно, какая именно компания будет управлять отелем. Одно время велись переговоры с французской сетью ACCOR, однако сейчас руководство "Элиса" склоняется к созданию собственной управленческой структуры.<BR>На сегодняшний день идет монтаж перекрытий 4-го этажа, и это, пожалуй, единственный объект, у которого есть реальный шанс быть открытым в 2003 году. Все прочие проекты похожего уровня либо только проектируются и согласуются, либо работы по ним находятся на уровне закладки фундамента.<BR><BR><B>В темпе вальса</B><BR>В качестве примера можно привести строительство нового торгово-развлекательного центра "Заневский каскад" ООО "Территориальный межотраслевой производственно-технический центр "Темп" и возведение торгового комплекса "Сенная" ООО "Коммерческий центр "Питер".<BR>Следует отметить, что у этих компаний приблизительно схожие история становления и организационная структура. И та и другая "выросли" из рыночных павильонов, занимавшихся мелкорозничной торговлей. Оба первоначально ориентировались только на покупателя с низким и средним доходом. В соответствии с этим подходом подбирались и арендаторы.<BR>В 2002 году обе компании приступили к реализации принципиально новых для себя проектов, рассчитанных на клиентов с более высоким уровнем дохода. Однако, расширяясь, девелоперы торговой недвижимости не отказываются от содержания уже существующих выставок и ярмарок. Они признают, что целевая аудитория их основных покупателей пока не сильно изменилась. Хотя постоянно растут требования клиентов в части качества торговых мест и повышения качества обслуживания.<BR>Сейчас "Темп" последовательно развивает торгово-рыночный комплекс "Ладожская" у одноименной станции метро. Вся площадь, используемая фирмой, находится в долгосрочной аренде. Общая площадь уже построенных торговых площадей (павильоны из легких металлопластиковых конструкций) составляет около 3000 м2, из которых 30% используется для нужд собственного бизнеса, остальное сдается в аренду.<BR>Строительство нового торгово-развлекательного центра "Заневский каскад" на 30% будет финансироваться "Темпом". Остальные деньги -- кредитная линия Сбербанка, а также деньги арендаторов. Всего в проект вкладывается $12 млн, окупить которые планируется в течение 5-6 лет.<BR>Общая площадь торгового центра 30 тысяч м2, из которых 17 тысяч м2 являются арендопригодными. Основная задача, которую поставило перед собой руководство "Темпа", -- плавный отход от "рыночной" организации торгового пространства, от деления торговых площадей на маленькие отделы.<BR>Теперь во главу угла ставится привлечение крупных арендаторов, "якорных" брэндов, известных торговых марок. В рамках этой концепции уже достигнута договоренность с московским торговым домом "Перекресток", который разместит в "Каскаде" свой супермаркет и займет 15-20% площадей. В центре комплекса будут размещены объекты общественного питания, в цокольном этаже -- боулинг, бильярд, казино и игровые автоматы.<BR><BR><B>На Сенной</B><BR>У КЦ "Питер" в управлении находится три торговых комплекса: рынок в Апраксином дворе, Троицкий рынок и Сенной рынок. На ближайший год в планах -- реализация проекта строительства торгового комплекса "Сенная". Участок под строительство находится в районе Сенной площади и ограничен набережной реки Фонтанки, Московским проспектом и улицей Ефимова. Общая площадь земельного участка составляет 1,92 га. Из них 1,2 га находятся в собственности КЦ "Питер" и 0,72 га предоставлено в аренду на 49 лет на инвестиционных условиях.<BR>Финансироваться строительство комплекса будет за счет собственных средств и кредитных ресурсов одного из отечественных банков. Общий бюджет проекта составляет $30 млн, из которых $18 млн вложит КЦ "Питер", а $12 предоставит банк. Непосредственно строительство обойдется в $24,5 млн, при этом отчисления на развитие инфраструктуры установлены в размере $810 тысяч. Общая площадь "Сенной" составляет 59 тысяч м2, из которых 25 тысяч м2 предназначены для сдачи в аренду под размещение магазинов. Часть площадей предназначены для складских нужд и офисов. В цокольном этаже запроектирован двухуровневый подземный паркинг на 600 автомобилей.<BR><BR><B>Проектная масса</B><BR>Пока лидером по числу созданных торгово-развлекательных центров остается "Адамант". В его активе пять введенных в строй многофункциональных объектов, а также три проектируемых комплекса.<BR>Для прочих петербургских девелоперов возведение МФТЦ -- новое направление бизнеса. Однако осваивать они его начинают вполне по-западному. Раньше главная цель состояла в следующем: при минимуме затрат получить пригодные для торговли помещения, которые сдавались в аренду любому, кто был готов заплатить. Сейчас ситуация изменилась, торговые точки расширяются, наиболее популярны площади от 20 м2 до 40 м2. Именно под такой формат проектируется основная масса новых торгово-бытовых центров.<BR>В качестве дополнительной инфрастуктуры на первом месте стоят боулинг, бильярд, кафе, бары и танцевальные клубы. Есть несколько проектов включения в комплекс кинозалов.<BR>Наиболее масштабным по петербургским меркам можно считать МФТЦ, к строительству которого приступает АОЗТ "Рубин". Помимо уже перечисленных выше объектов инфраструктуры он будет включать гигантский аквариум, а также концертный зал. Объем инвестиций в это сооружение оценивается в $25-35 млн.<BR><BR><B>Кто есть кто</B><BR>Из фирм, приступивших к проектированию и строительству МФТЦ, многие давно специализируются на торговле и имеют собственные площадки и даже сети. Например, к ним относятся: холдинг "Элис", имеющий сеть из восьми магазинов (ковровые покрытия и отделочные материалы), финансово-промышленная группа "Юнион" (объединяет 44 станции автосервиса), ЗАО "Торговый двор" (ТК у метро "Проспект Большевиков") и ряд других.<BR>Характерно, что в девелопмент торговой недвижимости подались застройщики, ранее занимавшиеся только офисами или жильем. Особенно в этом направлении активизировались такие компании, как "ЛЭК", "Петербургская Недвижимость", "ЛенСпецСМУ", "БизнесЛинк девелопмент".