Коломяги растут за счет частных земель

<BR><BR>Проект комплексной малоэтажной застройки этого района получил свое продолжение только благодаря вовлечению в строительный оборот участков, находящихся в частной собственности.<BR>"Первопроходцем" в освоении Коломяг является ЗАО "Коломяги-Ретро", входящее в строительную корпорацию "Союз". Компания "Коломяги-Ретро", специально созданная в 1991 году, выполняет в холдинге функции девелопера. Тогда же Распоряжением мэра Петербурга № 298-р ей предоставили право застройки кварталов 11Б и 12В (6,5 га).<BR><B>Освоение целины</B><BR>"На этих двух кварталах расположено порядка 40 пятен под застройку, -- рассказывает генеральный директор ЗАО "Коломяги-Ретро" Зураб Шайдаев. -- Естественно, что такой объем работ одной компании не осилить. Своими силами мы ведем строительство на восьми участках в квартале 12В и на четырех -- в 11Б. На остальной земле мы выступаем формальным заказчиком-застройщиком. Нами разработан проект застройки квартала, а сейчас занимаемся координацией прокладки инженерных коммуникаций".<BR>Один из первых договоров на передачу права застройки в квартале 11Б (участки 136, 136А) был заключен в 1995 году с ЗАО "Северо-Западная строительная корпорация" (СЗСК). На них корпорация возвела пять и 9 сблокированных коттеджей, входящих в малоэтажный жилой комплекс "Никитинская усадьба".<BR>На третьем пятне (участок 146, получен в 1998 году) строятся 15 домов (около 10 тыс. м2). Первая очередь (2,7 тыс. м2) уже сдана госкомиссии и заселена.<BR>"Первая проблема, с которой пришлось столкнуться, -- это отсутствие инженерии, -- говорит генеральный директор ЗАО "Северо-Западная строительная корпорация" Михаил Голубев. -- Для того чтобы полноценно обеспечить наши коттеджи электричеством, водой и газом, потребовалось выкупить у частных землевладельцев еще 0,7 га. Это почти столько же, сколько мы получили от города. Только платить пришлось от $500 до $3000 за сотку. При этом расселено 10 домов".<BR>СЗСК пришлось построить трансформаторную подстанцию (ТП), а также проложить 1 км высоковольтного кабеля, 400 м магистрального водопровода и 700 м газопровода среднего давления.<BR>"Беда в том, что все эти работы не предусматривались инвестиционным договором. В результате конечная стоимость 1 м2 в новых коттеджах существенно возросла", -- сетует Зураб Шайдаев.<BR>Помимо СЗСК на земле, переданной "Ретро-Коломяги", строят ЗАО "СКС "Падамс", ООО "Элита Девелопмент", АОЗТ "Содружество". Почти у всех были проблемы с коммуникациями. Так, ЗАО "СКС "Падамс" в партнерстве с "Коломяги-Ретро" за свой счет вынуждено было прокладывать 130 м магистральной канализации и возводить ТП. В итоге дополнительные затраты превысили $120 тысяч.<BR>Все выше, и выше,<BR><B>и выше</B><BR>Малоэтажный проект в Коломягах еще далек от завершения. По словам Зураба Шайдаева, весной 2002 года в квартале 11А его компания начнет строить очередной жилой комплекс "Усадьба "Фаворит" на 14.000 м2. Есть планы расширения и у других компаний, за счет как городских пятен, так и частных землевладельцев.<BR>Застройщики утверждают, что спрос на комфортное малоэтажное жилье выше среднего. Однако действуют весьма осторожно на этом сегменте. Стараясь минимизировать риски, они не брезгуют и высотными домами.<BR>Именно такую политику проводит ЗАО "Коломяги-Ретро", которое помимо коттеджей возводит в тех же Коломягах и панельные многоэтажки из изделий 211-го КЖБИ.<BR>Свое намерение уйти в высотное домостроение декларирует и руководство СЗСК. В качестве причин Михаил Голубев отмечает, что застройка в Коломягах на выделенных городом участках заканчивается и сейчас как о перспективных можно говорить только о кварталах 11А и 12В.<BR>"В течение 5-7 лет все возможные участки будут расселены и застроены. Они смогут дать порядка 30.000-50.000 м2 индивидуального элитного жилья, -- продолжает он. -- У Петербурга должна появиться градостроительная стратегия малоэтажного домостроения, с выделением элитного сегмента. Но ее перспективы весьма туманны. Нет четкого регламента и инженерно подготовленных территорий.<BR>Следует отметить, что проект "Северная долина" не развивается.<BR>Проекты на Каменном и Крестовском островах слишком привлекательны, а потому требуют четкой и прозрачной регламентации, поскольку здесь пересекается слишком много интересов. Локальные же проекты, как во Всеволожске или Озерках, не представляют особого интереса по причине расположения в не элитных местах".<BR>Мал таун-хауз,<BR><B>а дорог</B><BR>В целом специалисты отмечают безрадужность перспектив массового развития малоэтажной застройки в Петербурге. В свое время Всемирный банк, давая деньги на инженерную подготовку территории, едва ли не насильно навязывал администрации города обязательства строить там только таун-хаузы. Сейчас он явно охладел к кредитованию такого рода проектов. Не спешат это делать и другие западные финансовые институты.<BR>У города же пока не хватает денег на инженерную подготовку участков для обычной многоэтажной застройки. Домостроители прекрасно понимают, что гораздо выгоднее возвести высотку, квартиры в которой быстро "уйдут" к покупателям среднего класса. Строить на таком же месте коттеджный комплекс весьма рискованно. Поскольку, не имея на начальном этапе конкретного состоятельного покупателя, нет гарантий того, что окупятся гигантские вложения в инженерную инфраструктуру.<BR>"Я не буду заниматься такого рода проектами, пока не буду твердо уверен, что есть люди, согласные заплатить премию за предложенный мною уникальный продукт", -- высказывается по этому поводу Эдуард Тиктинский, генеральный директор ЗАО "Недвижимость. Финансы. Инвестиции. RBI".<BR><B>И хочется, и колется</B><BR>Именно поэтому значительная часть "коттеджников" ориентируется на строительство индивидуальных домов под конкретного клиента. Как правило, их возводят уже не в городской черте, а за ее пределами. Особым спросом пользуются территории, где успела сложиться "элитная застройка". Все эти постройки автономны, и у строителя не болит голова, во сколько это может обойтись, так как за все платит хозяин. Это чисто подрядная работа.<BR>Однако некоторые девелоперы-жилищники все же не отказываются от возможности застроить малоэтажками и коттеджами большие территории. В основном это крупные инвестиционно-строительные объединения. Примером тому служит проект "Озерки", инициированный ОАО "Петербургстрой". Есть схожие планы у ОАО "РОССТРО" и ПО "Ленстройматериалы".<BR>Есть идеи и об объединении усилий нескольких холдингов в освоении какой-либо одной территории. Но пока эти предложения висят в воздухе. Нет четкого представления ни о разграничении полномочий каждого из возможных участников консорциума, ни о статусе и правах будущей управляющей компании.<BR>