Приватизация комнат в коммунальных квартирах чревата правовыми проблемами

<BR><BR>Юридически обоснованная, но, с точки зрения здравого смысла, парадоксальная ситуация возникает в том случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире, где остальные комнаты заняты по договору найма, собирается свою комнату продать. <BR>Согласно ст. 250 ГК РФ, он обязан учесть при этом только право долевого собственника туалета (кухни, ванны, прихожей) на преимущественную покупку, но не права своих соседей по квартире, которые кровно заинтересованы в приобретении этой комнаты. А совладельцем туалета является даже не наймодатель Д РЖА, который по поручению администрации заключает договоры найма, а Фонд имущества, уполномоченный заниматься куплей-продажей жилой недвижимости.<BR><B>Предыстория</B><BR>Закон РСФСР, а затем и России "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", вступивший в силу в июле 1991 года, зафиксировал ту ситуацию в жилищной сфере, которая долгие годы складывалась под воздействием советской административно-распределительной системы. <BR>В подавляющем большинстве случаев жилье предоставлялось по ордеру, а факт вселения определялся пропиской. Жилое помещение должно было отвечать неким санитарным и техническим требованиям, а его размеры Д норме жилой площади, установленной жилищным законодательством. Если жилье этим параметрам не отвечало Д не беда. Граждан ставили на учет по улучшению жилищных условий, многие из которых ждут этого улучшения до сих пор. Понятно, что в условиях дефицита жилья к моменту выхода в свет Закона о приватизации в обеспечении граждан жильем сложилось вопиющее неравенство: кто-то проживал в полноценных отдельных квартирах, а кто-то ютился в помещениях, признанных непригодными для проживания.<BR>Закон о приватизации наложил запрет на приобретение в собственность коммунальных квартир, и тем более комнат в этих квартирах. Обладатели отдельных квартир получили право ими владеть и распоряжаться на праве собственности, а обитатели коммуналок вынуждены были только пользоваться и ждать, чем закончится социалистическая утопия под названием "Жилье-2000". Эта программа гарантировала к 2000 г. расселение коммунальных квартир.<BR>После принятия Конституции 1993 г. некоторые регионы приняли собственные положения о приватизации жилья, более либеральные по отношению к обитателям коммуналок и служебных жилых помещений. В их числе был и Петербург.<BR>Постановлением Конституционного суда РФ №25-П от 03.11.98 положение ст. 4 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ", запрещающее приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, признано неконституционным. И это правильно, но благодаря этому появились коммунальные квартиры, в которых правовое регулирование территории туалета и комнаты осуществляется различными федеральными законами.<BR>Это как раз те квартиры, в которых имеются приватизированные комнаты. Наниматель в такой квартире пользуется своей комнатой и местами общего пользования на условиях договора социального найма, для которого применимы практически все положения Жилищного кодекса РСФСР, а собственник комнаты становится еще и долевым собственником мест общего пользования, как квартиры, так и всего дома. А отношения собственности у нас регулируются в основном Гражданским кодексом РФ. Те правовые коллизии, которые возникают на линии соприкосновения закона социалистического и рыночного, достойны особого внимания. <BR><BR>Проблема №1. <BR>Если в коммунальной квартире приватизировали комнату, то оставшиеся наниматели выбывают из конкурса на ее присоединение по основаниям ст. 46 ЖК и ст. 16 ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики" №4218-1 от 24.12.92 в ред. от 08.07.99 (в дальнейшем Закон об основах), хотя реальное улучшение своих жилищных условий связывали именно с этой комнатой. Если ранее комната тихо скончавшейся старушки по всем признакам отходила семье других нанимателей, то теперь отойдет либо наследникам, либо опять поступит в распоряжение отдела по учету и распределению жилой площади как выморочное имущество. <BR>Освободившиеся в коммунальных квартирах приватизированные комнаты перестали быть потенциальным ресурсом для улучшения жилищных условий нанимателей коммуналок. Хотя по логике вещей, не нарушая стройного законодательства о собственности, государство могло бы само выкупать такие комнаты у бывших владельцев и передавать их на льготных условиях малоимущим обитателям коммунальных квартир. Действовавшая до 1998 г. схема продажи неприватизированных комнат через "подставную недвижимость" была более органична и справедлива, так как хотя и позволяла продать комнату, но не создавала "очага собственности" в жилищном фонде социального найма.<BR><BR>Проблема №2.<BR>Она возникнет уже не у нанимателей, а у собственников комнат в коммунальной квартире. Рассмотрим ситуацию на следующем примере: граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, потеряли терпение и приватизировали свои комнаты в коммунальной квартире. Воспользовавшись правом на приватизацию, они свои жилищные условия не улучшили, но изменили юридический статус Д из нанимателей перешли в собственники. Сохранили ли они за собой право претендовать на освободившуюся комнату в своей квартире, которая была занята по договору социального найма? Наше жилищное законодательство базируется на социалистической философии найма. Вот фрагмент текста ст.16 нашего базового жилищного Закона "Об основах федеральной жилищной политики": "Освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий". Но в нашем примере в квартире проживают не только несколько нанимателей, но и собственники, которые являются гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий! Но они не являются нанимателями. Распространяется ли на них эта норма? Вероятно, нет.<BR>Формальная попытка предоставить гражданам, ставшим собственниками жилья, некие социальные гарантии сделана в ст. 10 федерального Закона о приватизации: "В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями". Понятно, что использовать положения этой нормы для защиты прав граждан, приватизировавших свои комнаты, весьма проблематично. Подобная норма содержится и в ст. 23 Положения о приватизации жилищного фонда в СПб от 25.05.94 с изменениями на 02.04.01: "Для граждан, проживающих в приватизированных квартирах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями". Вроде бы сформулировано более корректно, но почему-то здесь не упомянуты приватизированные комнаты, обитатели которых могут нуждаться в улучшении жилищных условий не менее, чем собственники приватизированных квартир. Текст этой статьи восходит к 1994 г. Почему при внесении изменений в 2001 г. этого не заметили? Умысел законодателя или небрежность?<BR> Здесь пора сказать, что на федеральном уровне отсутствует и легальное определение коммунальной квартиры, несмотря на то что это понятие употребляется и в Законе о приватизации, и в Жилищном кодексе и в Законе об основах... Зато это определение сформулировано в ст. 2 Закона СПб №34-8 от 28.02.97 "О предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в Санкт-Петербурге": "Коммунальная квартира Д квартира, расположенная в доме государственного жилищного фонда СПб или муниципального жилищного фонда, находящегося на территории субъекта Российской Федерации Д города федерального значения Санкт-Петербурга, в которой проживают несколько нанимателей". Суть определения выделена нами жирным шрифтом. <BR>"Как вы яхту назовете, так она и поплывет"? Не надо быть юристом, чтобы понять Д приведенное выше определение коммунальной квартиры тенденциозно и не соответствует реалиям с того момента, как в Петербурге Собчак разрешил приватизацию коммунальных квартир в долевую собственность, т.е. с 1994 г. Не говоря уже о сегодняшнем дне. Ниже мы позволим себе дать собственное определение коммунальной квартиры исходя из ее основного признака: соседство чужих людей в местах общего пользования.<BR>Определение: коммунальная квартира Д это жилое помещение, в котором имеются комнаты, заселенные либо по самостоятельным договорам найма, либо комнаты, принадлежащие различным гражданам на праве собственности, либо комнаты, заселенные различными гражданами на различных правовых основаниях. (При этом не важно, где это жилое помещение находится.)<BR>На наш взгляд, отсутствие корректного определения коммунальной квартиры в жилищном законодательстве Петербурга не случайно. В этом просматривается как экономическая, так и политическая подоплека. Постепенный переход жилого фонда социального использования в собственность граждан вынуждает город вкладывать средства в создание нового. А этого делать, видимо, не хочется. Интереснее построить новый Ледовый дворец. С другой стороны, чем более узким сделать само определение коммунальной квартиры, тем меньше их в городе останется. Не фактически, конечно, а юридически. Налицо будет формальное сокращение числа коммуналок. В идеале если в каждой коммунальной квартире приватизировать по комнате, то коммуналок в городе, согласно легальному определению, не останется вообще, и проблема отомрет сама собой. Это наглядный пример "решения" реальной проблемы с помощью юридической схоластики.<BR>Гражданам, попавшим в ситуацию под названием "Проблема №2", следует уповать только на справедливый суд, который, в принципе, может встать на сторону заинтересованного в присоединении комнаты жильца.<BR><BR>Проблема №3. <BR>А теперь рассмотрим ситуацию, в которой семья собственников начинает борьбу за освободившуюся комнату и получает подавляющее преимущество перед административными органами. Это происходит в том случае, если кого-то из прежних нанимателей комнат не включили в договор приватизации. В качестве примера, как и в предыдущем случае, предположим, что некая семья из четырех человек, проживающая в 3-комнатной коммунальной квартире по договору социального найма и состоящая на учете по улучшению жилищных условий, приватизировала свои две комнаты, а после этого освободилась третья, не приватизированная. При этом один из членов семьи в договор приватизации включен не был. После приватизации комнат своей женой и детьми, например, муж и отец стал проживать "в частном секторе". В Территориальном управлении администрации, скорее всего, ответят, что теперь он не их наниматель, и поэтому никаких обязанностей по отношению к нему, предусмотренных жилищным законодательством, они нести не будут. Это ответ типичный, но он не основан на законе. <BR>Еще в первой общей части ГК РФ (1995 г.) в статье 292 законодателем было предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Вступившая в силу в 1996 г. вторая часть ГК содержит целую главу, посвященную договору найма жилого помещения. Статья 675 ГК так и называется: "Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение". Эта статья применима и к договору социального найма, что специально оговорено в ст. 672 ГК. Следовательно, член семьи нанимателя, не включенный в договор приватизации, остается проживать на площади собственника на условиях договора социального найма с прежним наймодателем, т.е. местной администрацией (РЖА). Поэтому, на него распространяются как положения Жилищного кодекса, так и ст. 16 Закона "Об основах федеральной жилищной политики". Этот член семьи вправе требовать для себя предоставления освободившейся комнаты на тех же основаниях, что и обычный наниматель. В Санкт-Петербурге такое требование надо предъявлять со ссылкой на ст. 3 или 4 Закона СПб "О предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в СПб". <BR>Интересно, но права члена семьи, не включенного в договор приватизации, можно было бы защищать, не выходя за рамки ЖК РСФСР. Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласно ст. 49 ЖК, определяются Советом Министров РСФСР (Постановлением Правительства РФ). Пункт 7-"е" этих правил в редакции от 28.02.96 №199 гласит: "Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие длительное время на условиях найма в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, не имеющие другой жилой площади". Этот пункт имеет древние корни, но очень актуален именно сегодня. Указанные граждане имеют право на собственное жилое помещение, независимо от размера занимаемой площади у частного наймодателя.<BR><B>Поиски выхода</B><BR>Приватизация комнат в коммунальных квартирах создает серьезные проблемы, как для нанимателей, так и для новых собственников комнат, которым не просто доказывать свое субъективное право на освободившуюся комнату. <BR>Наиболее верным тактическим ходом в случае приватизации является отказ одного из членов семьи от приватизации. В дальнейшем это позволяет ему воспользоваться теми социально-правовыми гарантиями, которые предоставляет жилищное законодательство. <BR>Хочется также отметить эклектичность, противоречивость и невнятность правового регулирования специфических отношений, возникающих при столкновении интересов государства, частных собственников и нанимателей комнат в коммунальных квартирах. <BR>Настораживает и тенденция развития петербургского жилищного нормотворчества, которое пытается сузить понятие коммунальной квартиры, лишая тем самым немалую категорию граждан законных оснований для защиты своих жилищных прав.