Застройщики и власть лечат рынок

<BR><BR>Домостроители довольны, что появились новые руководители структур, отвечающих за развитие инвестиционно-строительного комплекса Петербурга. Однако они хотят, чтобы их бизнес не зависел от личностей, а строился на единых для всех правилах игры.<BR>При вице-губернаторе Викторе Локтионове, возглавлявшем Комитет по строительству до мая 2000 года, ни один из острых вопросов, касающихся их деятельности, не был решен. "В лучшем случае позиция администрации была такова: хотите чего-то - делайте, а мы вас поддержим. Или не поддержим", - рассказывает Эдуард Тиктинский, генеральный директор компании RBI.<BR>В результате безразличия властей полноценной стратегии развития жилищного строительства не существовало, а главным критерием стабильного развития было количество возведенного жилья. Построенный в 1999 году 1 млн м2 жилья администрация восприняла как свое достижение. Каким способом это было достигнуто, никого не интересовало. <BR>Несмотря на то что жилье строят частные компании, рынок этот, будучи глубоко социальным, нуждается в тщательном регулировании. Основные его инвесторы - это покупатели квартир, которые вкладывают деньги в строительство жилья отнюдь не ради прибыли, а для того, чтобы жить в нем. В этом его отличие от финансового или еще какого-либо рынка, где также аккумулируются средства частных инвесторов. Если из-за нестабильности на рынке рухнут крупнейшие застройщики, то последствия для местных властей, проглядевших такой вариант развития событий, могут быть весьма плачевными. Именно поэтому крах "Виадука" подвигнул власти на раздачу льгот тем, кто был готов завершить замороженные объекты.<BR>Чиновники и предприниматели начали осознавать, что гонка за объемами вводимого жилья к добру не приведет, иначе проблемы возникают и у бизнеса, и у города. На бюджет накладываются дополнительные эксплуатационные расходы на содержание новостроек. На рынке же возникает затоваривание, и фирмы, не сумевшие привести собственные объемы застройки в соответствие с платежеспособным спросом, рискуют оказаться в кризисе.<BR><BR><B>Великий реформатор</B><BR>С приходом на пост вице-губернатора по инвестициям Александра Вахмистрова, возглавившего и Комитет по строительству, возросла открытость власти - она пошла на активное сотрудничество с частными застройщиками.<BR>"Сегодня к любому руководителю можно зайти и поговорить, не то что раньше, когда нельзя было попасть месяцами, - отмечает Вячеслав Заренков, генеральный директор ЗАО "ЛенСпецСМУ". - Когда я впервые пришел на заседание координационного совета и получил пакет документов, в которых все было расписано, то, честно говоря, даже удивился. Нормальные хорошие предложения, обсуждайте их и руководствуйтесь". <BR>Новому главе Комитета по строительству удалось снять целый ряд проблем, над которыми несколько лет безуспешно бились строители, а также определить ближайшие задачи, касающиеся развития строительного рынка города (см. таблицу). <BR><BR><B>Дружба титанов</B><BR>Устанавливая новые правила игры на рынке, администрация прежде всего ориентируется на крупные домостроительные объединения. Это вполне понятно, поскольку гораздо проще регулировать значительные объемы строительства через несколько структур. Первые шаги в направлении "капиталистического планирования" уже сделаны. Александр Вахмистров не раз заявлял о том, что будут введены определенные квоты на выделение участков под новое строительство. Причем около 70% от этого объема будет отдано в освоение вышеупомянутым олигополистам. <BR>Город рассчитывает получить прогнозируемые объемы нового строительства и реконструкции существующего жилого фонда. Это дает возможность планирования гарантированных поступлений в бюджет, а также решения целого ряда социальных программ. <BR>Строительные холдинги, в свою очередь, получив таким образом своеобразный "госзаказ", обеспечивают себя необходимым объемом работ, а соответственно, и заданным уровнем прибыли.<BR>Естественно, что такое положение вещей не по душе оставшейся массе средних и мелких застройщиков. <BR>В этом они видят прямое ущемление собственных возможностей и лоббирование интересов "монстров" домостроения. В качестве примера приводятся последние изменения, внесенные в порядок разработки градостроительной документации при уплотнении внутриквартальной застройки, чем, как правило, и занимаются мелкие фирмы. У них возникает необходимость корректировки плана всего квартала. <BR>Эту работу осуществляет практически на монопольных условиях "ЛенНИИпроект", входящий в финансово-промышленную группу "РОССТРО". <BR>Между тем отношения между олигополистами и городом лишены романтизма. Администрация, беря ситуацию на рынке под контроль, усиливает давление на застройщиков, имеющих долги по предыдущим инвестиционным договорам. А к возмущению ряда крупных застройщиков, возникшему после введения нового порядка информирования населения о грядущем в их районе строительстве, власть была равнодушна. <BR><BR><B>Фронт работ</B><BR>Среди проблем, которые в ближайшее время совместно с городским руководством намерены решить строители, остаются отношения с монополистами, обеспечивающими новое жилое здание инженерными мощностями. <BR>Девелоперы настаивают на том, чтобы в распоряжениях губернатора о разрешении строительства указывались реально выполнимые сроки, а не те, которые по объективным причинам будут явно нарушены. Администрация, назначая сроки, прекрасно знает, что застройщик обязательно придет за переносом, однако все равно их не меняет. <BR>По оценкам специалистов, на сегодняшний день само строительство в инвестиционном процессе занимает где-то 40%, а остальные 60% - разработка документации, согласования, разрешения. При этом даже после выхода распоряжения нет гарантии, что отведенная площадка, предназначенная для инвестора, чистая и можно сразу начинать стройку. Иногда выясняется, что районные власти сдали его кому-то под ларьки, хотя в КУГИ эти строения даже не зарегистрированы. <BR>Серьезной проблемой остается согласование строительства с муниципальными властями, которые всеми силами стараются что-то получить от инвестора.<BR>Пока проблемы остаются, хотя чиновники декларируют заинтересованность в их решении. Утверждая, что работают над формированием системы, в которой возможность отдельного человека на что-либо повлиять сводилась к минимуму. <BR><B>МАТЕРИАЛЫ ПОДГОТОВИЛИ РОМАН РОМАНЮК, УЛЬЯНА АМОСОВА</B><BR><BR><B>Проблемы инвестиционно-строительного сектора, решенные во второй половине 2000 года</B><BR><BR><B>Регламентировано согласование инвестиционных проектов, предусмотрена персональная ответственность чиновников за нарушение сроков</B><BR><B>Установлен максимальный размер (50%) замены отчислений в бюджет на развитие инфраструктуры передачей в собственность иного имущества</B><BR><B>Введен порядок проведения общественных слушаний при принятии решений в области градостроительной деятельности </B><BR>Разработан порядок предоставления пятен в кварталах массовой застройки ("хрущевки" и 1970-е гг.)<BR>Утвержден регламент проведения торгов на право заключения предварительных инвестиционных договоров (земельных опционов)<BR><B>Открыт публичный и бесплатный информационно-консультационный центр</B><BR><B>Подготовлены предложения по внесению изменений в федеральный Закон о ТСЖ</B><BR><B>Утверждено создание единой информационной системы территории и недвижимости Петербурга</B><BR>Определен порядок передачи сетей и энергообеспечения новых домов до момента регистрации кондоминиума (трехстороннее соглашение)<BR><BR>Планируется:<BR><B>Утверждение новых Территориальных градостроительных норм и правил реконструкции и застройки исторических районов города</B><BR><B>Сокращение сроков согласования тех. условий с монополистами</B><BR>Строительство Приморской котельной (завершение - 2000 г.)<BR>Юго-Западные очистные сооружения (завершение - 2003 г.)<BR>