Новое жилье осваивает "потолочные" цены

<BR><BR>Этой осенью закончился период стабильных цен на квартиры в новых домах. Жилье начало постепенно дорожать.<BR>Почти 2 года прошло с августовского кризиса 1998 года, после которого цены на квартиры стали падать. За период с августа 1998-го по август 1999-го средняя стоимость типового жилья снизилась на 40% и составляла в среднем $300 за 1 м2. В сентябре прошлого года падение прекратилось, и цены стабилизировались. <BR>Продержавшись практически год на уровне $300 за 1 м2, домостроители вынуждены были поднять цены. <BR>Сентябрь 2000 года стал переломным месяцем во взаимоотношениях застройщиков и покупателей. Если раньше клиент диктовал условия, выбирая квартиру подешевле, то сейчас он поставлен строителями перед фактом - период дешевого жилья закончился. <BR><BR><B>Симптомы</B><BR>Первые прецеденты роста цен отмечены в сентябре. "Себестоимость строительства за последнее время резко возросла. По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, строительный индекс вырос более чем в 1,5 раза, - поясняет генеральный директор ИС ФПГ "РОССТРО" Александр Макаров. - Увеличились цены на цемент, металл, щебень, топливо, повысились тарифы на энергоресурсы и перевозки. Все это естественным образом отразилось на стоимости конечного продукта". <BR>Прежде всего цены подняли практически все крупные застройщики, такие, как ЗАО "ЛенСпецСМУ", ЗАО "Строительный трест", "РОССТРО", корпорация "ЛЭК", ОАО "Петербургстрой". <BR>"В сентябре стоимость нашего кирпичного жилья выросла на 6-7%, - рассказывает заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест" Беслан Берсиров. - В зависимости от расположения объекта прирост составил от $20 до $30 на 1 м2". <BR><BR><B>Ползучая динамика</B><BR>Пока рост цен не сильно отразился на рынке. Застройщики видят в этом несколько причин. "Строительный процесс довольно длителен, и реакция на каждое повышение цен или тарифов запаздывает на 1,5-2 месяца", - считает Вячеслав Заренков, генеральный директор ЗАО "ЛенСпецСМУ". <BR>Кроме того, многие девелоперы, опасаясь резкого оттока платежеспособных клиентов, продолжают демпинговать. "Как правило, это некрупные компании, возводящие не более одного-двух домов. Они и вправду могут перехватить у нас определенный слой клиентов. Однако продержатся не более месяца-двух, после чего тоже будут вынуждены поднять цены. Представление о том, что строить жилье легко и прибыльно, уходит в прошлое. Думаю, что вскоре те, кто возводит по одному объекту, уйдут с рынка", - полагает Беслан Берсиров. <BR><BR><B> Ловушка захлопнулась</B><BR>"За последние 1,5 года ситуация на рынке радикально изменилась, - считает Сергей Сыровойский, директор по сбыту корпорации "ЛЭК". - Потребитель привык к тому, что цена на жилье выражается в валюте. После кризиса курс доллара стабилизировался и стоимость жилья тоже. При этом себестоимость строительства в рублях постоянно росла. В итоге маржа строителей снизилась до минимума". <BR>Привязка продажной стоимости метра жилья к доллару сыграла со строителями злую шутку. Покупатели, ориентируясь на стабильный курс рубля к доллару, привыкли к низким ценам. Большинство из них считает, что если доллар не растет, то у застройщиков нет оснований поднимать цены. <BR>Изменить мнение потребителя довольно сложно. <BR>"Действительно, в конце 1998 года девелоперы оказались в выгодной ситуации. Цены выражались в долларах, а рублевая стоимость материалов была очень низкой, если переводить ее в долларовый эквивалент, - говорит генеральный директор ОАО "Петербургстрой" Виталий Вотолевский. - В тот момент прибыль застройщиков достигала 120%. Однако уже к концу 1999 года она вернулась на уровень докризисной и составляла примерно 20%. Если девелоперские компании не поднимут цены на 30%, то они просто-напросто рухнут". По разным оценкам, с учетом проявляющейся динамики до конца года стоимость нового жилья может вырасти на 10-30% по разным сегментам этого рынка.<BR><BR><B>Отток</B><BR>Повышая цены, застройщики отдают себе отчет в том, что произойдет естественный отток желающих купить подорожавшее жилье. "В октябре по сравнению с сентябрем более чем на треть снизилось число обращений покупателей по первичному рынку. При этом растет число обращений по "вторичке". Пока сложно говорить, что лежит в основе такой тенденции и насколько она устойчива", - отмечает директор отделения "Новое строительство" ООО "Агентство недвижимости "Итака" Вячеслав Ермолаев. Строители надеются, что рост цен не скажется на их финансовой устойчивости. "Около 70% потенциальных покупателей имеют четкое представление, какого типа жилье они хотят приобрести - вновь построенное или на вторичном рынке. Их переход с одного рынка на другой маловероятен", - считает Виталий Вотолевский. <BR>Основной расчет делается на тех, у кого уже есть средства на покупку квартиры. Осознав, что дешевого жилья больше ждать не придется, они способны поддержать падающий спрос. "За счет таких клиентов можно ожидать даже оживление спроса до Нового года. Так, несмотря на повышение наших цен на 5-10%, объемы продаж в октябре были максимальными, - говорит Сергей Сыровойский. - Когда же этот ресурс будет исчерпан, то на рынке может произойти и провал и затоваривание". <BR>Ряд компаний, желающих минимизировать риски, связанные с возможной неустойчивостью жилищного рынка, начали работу по диверсификации и выходу в другие регионы, в частности в Москву.<BR><BR><B>Новые ресурсы</B><BR>Вероятность ситуации, когда покупатель не сможет целиком оплатить новую квартиру, заставляет девелоперов думать о возможностях применения новых инвестиционных схем. <BR>По мнению специалистов, начавшийся рост цен оставляет за бортом огромный пласт клиентов, имевших 50-60% средств на покупку новой квартиры. <BR>"Для того чтобы не упустить ресурсы этих частных инвесторов, девелоперы вынуждены будут вступить в тесный контакт с банками, чтобы начать применять различные ипотечные схемы", - уверен Николай Нечаев, начальник управления маркетинга ОАО "Петербургстрой". <BR>До недавнего времени внедрение ипотечных схем в сегмент частных инвесторов шло с большим трудом. Подавляющая масса таких проектов носила скорее пропагандистский характер, нежели приносила реальную прибыль застройщикам и банкам. <BR>Однако сторонники ипотеки не унывают. "Опыт стран Восточной Европы подтверждает, что такое взаимовыгодное сотрудничество возможно, - рассказывает Марина Гершун, директор по международным связям ЗАО "Адвекс-РОССТРО". - На прошедшей недавно в Праге конференции CREAN (сеть ассоциаций риэлтеров Центральной и Восточной Европы) чешские специалисты поделились с нами схемой привлечения на депозит в банк средств граждан, которые хотели бы купить жилье. Ситуация в Чехии очень схожа с нашей, и они буквально недавно смогли решить комплекс законодательных и организационных проблем, связанных с внедрением ипотеки. Думаю, что в Петербурге эта схема может начать применяться в самое ближайшее время".