Хранители памятников помогают их рушить

<BR><BR>"Бумажный" подход к реконструкции зданий отпугивает инвесторов. <BR>Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), призванный сохранять историческое наследие Петербурга, на деле оказывает городу медвежью услугу. Несгибаемые защитники памятников подчас выдвигают такие условия для инвесторов, что проект оказывается экономически неоправданным. И хотя за последние 10 лет требования КГИОП стали более разумны, от "самодурства" чиновников все еще приходится страдать. Проблема сохранения исторического центра города сегодня определяется отсутствием средств на реставрацию и восстановление. Для всех очевидно, что исторический центр города должен сохранить свое лицо, свой стиль. Но чиновникам подчас не хватает осознания того, что город - это живой организм, а не хранилище раритетов или древних манускриптов. Восстанавливаемые здания будут нести функциональную нагрузку в ХХI веке, а не в XVIII. Инвестор, принимающий решение вложить средства, рассчитывает получить прибыль. Можно, конечно, ждать такого, который восстановит не только фасад здания, но и деревянные перекрытия, и лепнину в залах. Но если он в ближайшие годы не появится, то реставрировать будет нечего. И многие здания город уже потерял. Недавняя авария на улице Марата подтвердила существование проблемы восстановления старых зданий. Пока согласовывали проект, дом почти разрушился. Город обладает огромным потенциалом по привлечению инвестиций в девелопмент недвижимости в исторической части города. Практика реализации таких проектов в других странах (например, в центре Вены в домах строят бензоколонки, а на крыше домов Гамбурга - автомобильные стоянки) показывает, что девелопмент недвижимости - не просто строительство или реконструкция, а изменение окружающей среды в соответствии с меняющимися потребностями общества. Если мы хотим создавать будущее, необходимо жить сегодняшним днем, а не вчерашним. Петербургские инвесторы с осторожностью критикуют политику КГИОП. Во-первых, им еще предстоит не раз получать согласования в этом комитете. Во-вторых, политика КГИОП отпугивает новых инвесторов, то есть конкурентов. Какой будет Петербург через 10 лет, зависит от всех нас. (Н.У.)<BR>Владимир Улицкий, <BR>профессор Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета:<BR>"Самая большая проблема для инвесторов заключается в том, что нет закона, который регламентировал бы поведение и обязанности всех участников процесса. Не существует универсальных зафиксированных правил, поэтому на деле, как всегда, решают отдельно взятые чиновники. <BR>КГИОП требует оставлять старые фасады, но эта сложная инженерная задача требует миллионов рублей, то есть суммы, превышающей любые затраты на новые фасады. Не все компании могут позволить себе, по сути, бессмысленную реставрацию: к примеру фасад, отклонившийся от вертикали на десятки сантиметров, объективно не подлежит сохранению. А затем, как определить, в каком веке мы хотим мумифицировать город, каким должен быть, например, Невский проспект - ХVIII или ХIХ века? И, наконец, зачем мучить наши дома? Как было сказано на одной из конференций по инвестициям: "Все имеет свое начало и свой конец. Дайте домам умереть достойно!"<BR><BR>Николай Максимов, <BR>генеральный директор ООО "Управление проектами недвижимости и инвестициями":<BR>"Роль КГИОП по сохранению исторического облика Петербурга неоспорима, но реальные возможности государства по сохранению и поддержанию в надлежащем состоянии памятников и музеев также должны быть экономически "выверены". В отношении же зданий, передаваемых под девелоперские проекты, требования КГИОП должны быть смягчены или даже сведены к минимуму, учитывая аварийное состояние этих зданий, требующих скорейшей реконструкции или сноса.<BR>Одно из первоочередных действий, требующих скорейшего воплощения, по созданию благоприятного инвестиционного климата - разработка градостроительного регламента функционального развития территорий. <BR>Пересмотра требует сложившаяся система по улучшению инженерных коммуникаций в центре города, не соответствующих реализуемым проектам. Инвестор вынужден вкладывать деньги в создание автономных от городских служб-монополистов систем электро-, водо- и теплоснабжения. Результат - удорожание проекта. Следующее ключевое решение должно быть принято в отношении порядка получения права собственности на объект недвижимости, так как на данный момент инвестор становится собственником объекта недвижимости только после завершения реконструкции. Данная практика не позволяет инвестору использовать достаточно эффективную ипотечную схему привлечения кредитов для реализации девелоперского проекта, а значит, возрастает его риск. Уходя от ипотечной схемы, город "отсекает" девелоперские компании, не имеющие собственных средств и работающие с привлеченным капиталом. <BR>Говоря же о новых архитектурных тенденциях, представленные на MIPIM-2000 проекты показали, что создаваемые в результате девелопмента здания полностью прозрачны. Это - новая философия, начинающая на данный момент доминировать в девелопменте недвижимости: философия максимальной открытости и единства человека и окружающей среды. Этот важнейший принцип следует помнить при решении проблемы инвестирования в девелоперские проекты в историческом центре Петербурга".<BR> <BR>Ольга Таратынова, <BR>заместитель председателя КГИОП:<BR>"Здания КГИОП не реставрируются по одной причине: в городе почти нет серьезных инвесторов, то есть с деньгами. И поверьте: тех, кто все-таки вкладывает средства в петербургский центр, мы буквально холим и лелеем. То, что разрешено сегодня, еще 10 лет назад показалось бы чудовищным нарушением. Например, самым важным требованием к инвесторам остается только сохранение фасадной стены: внутренняя планировка может претерпеть изменения. Если ценность отделки помещений несомненна, но при этом дом находится в очень плохом состоянии, мы позволяем "подвергнуть" дом евростандарту, сохранив, например, одну комнату. Привлечение же инвесторов - задача не нашего комитета. <BR>Единственное, что мы можем сделать и делаем уже давно, - предоставляем комплекс льгот. Реставрационные работы не облагаются НДС, а их стоимость идет в счет стоимости арендной платы. Я считаю, что этих льгот достаточно, чтобы привлечь инвесторов и к аварийным зданиям".<BR><BR>Андрей Шарапов, <BR>заместитель генерального директора ОАО "Петербургские отели":<BR>"Неудобство для инвесторов заключается в том, что девелоперская деятельность на данный момент не регламентирована. По сути, то, чем должны заниматься девелоперы, находится сегодня в ведении чиновников, которым не всегда знакомы этапы прохождения инвестиционного проекта, что затрудняет их общение с инвесторами. Но все это относится к инвестиционному климату вообще, а не к деятельности КГИОП. Я давно работаю с этой организацией и считаю, что ее деятельность чрезвычайно полезна. И если, с одной стороны, нам хочется удешевить проект, чтобы сделать его инвестиционно привлекательным, то, с другой стороны, необходимо сохранить город. Здесь осторожность КГИОП понятна: не всех обладателей крупных сумм волнует состояние культуры. Но, к сожалению, специалисты КГИОП не всегда могут оценить проекты экономически, хотя в моей практике не было вопросов, которые мы не могли бы решить со специалистами комитета".<BR><BR>Алексей Кайдалов, <BR>заместитель генерального директора по вопросам инвестиций ЗАО "Петербургская недвижимость":<BR>"Я считаю, что в ситуации, когда не разработаны общие правила инвестирования в реконструкцию памятников архитектуры, есть и положительные стороны. Поскольку каждый проект имеет свои особенности, есть возможность обсуждать и корректировать его в рабочем порядке. К примеру, когда мы согласовывали проект реконструкции бывшего здания "каретника", КГИОП настоял на сохранении фасада здания, что, в принципе, не сказалось на стоимости проекта. Единственным препятствием было бесконечное обсуждение архитектурного решения, что существенно затянуло процесс проектирования. А, как известно, для бизнеса время имеет большое значение".<BR><BR>Инвестор, пожелавший остаться неизвестным:<BR>"Несмотря на то что на инвесторские проекты влияют и КУГИ (где выясняется, кем будет инвестор - собственником или арендодателем), и инженерная система, требования КГИОП являются главным камнем преткновения. На практике инвесторы встречаются либо с жесткой политикой, либо с неудобным компромиссом, который поворачивает инвесторов спиной к городу. Среди весьма "иезуитских" компромиссов можно назвать два. Первый - это сохранение фасада. Старые несущие конструкции не выдерживают нагрузки на фундамент. И в итоге мы сталкиваемся со следующим примером: после сохранения фасада "Невского Паласа" пошли трещины в соседних домах. Казалось бы, это единственное из декларируемых требование. Но на практике КГИОП требует и сохранения флигелей здания. Вторая проблема связана с сохранением старой планировки, что напрочь лишает проект его изначальной концепции и последующей прибыли. <BR>Если памятников архитектуры, закрепленных законом Петербурга, несколько десятков, то на деле "неприкосновенных" зданий гораздо больше, поскольку на вновь выявленные памятники также распространяются эти условия. То есть с юридической точки зрения они не поддаются сносу - на сегодняшний день единственному экономическому стимулу инвесторов, тем более, если речь идет об аварийных домах. Процедура же исключения зданий из "черного списка" в Петербурге совершенно не развита, а изменить существующее положение вещей практически невозможно, можно бороться только на уровне отдельно взятого проекта".(Н.У.)<BR>