Инвестиционный климат в Петербурге: конец ледникового периода

Александр Макаров, генеральный директор ОАО "РОССТРО"<BR>Сергей Полонский, генеральный директор ЗАО "Строймонтаж"<BR>Михаил Злыдников, генеральный директор ЗАО "Всемирная ярмарка "Российский фермер"<BR>Дмитрий Смирнов, заместитель директора ГУ "Управление инвестиций"<BR>Антон Евдокимов, руководитель проекта "Морской фасад"<BR>Валерий Назаров, председатель КУГИ администрации Петербурга<BR>Владимир Юрковец, председатель Комитета по жилищной политике администрации Петербурга<BR><br>О том, как действовать инвестору в Петербурге, написана книга размером с учебник, содержащий годовой курс факультета менеджмента. И "заваленный" экзамен по этому предмету часто обходится инвестору в круглую сумму.<BR>Однако рекомендуемые этим учебником приемы общения с административными органами вызывают у инвесторов крайнее недовольство: исполнять сложно, а результат непредсказуем. Немало примеров того, как инвестор, потратив значительные средства на подготовку документации и различные согласования, вдруг получал на заседании тендерной комиссии от ворот поворот. Сложившийся порядок работы Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК), процедура выделения земли под застройку и продажи городом незавершенных объектов стали тормозом для инвестиционной деятельности даже отечественных инвесторов и застройщиков, не говоря уже об иностранных. <BR>Что нуждается в переменах и как эти перемены осуществить, обсуждали участники круглого стола в редакции "Делового Петербурга". <BR><BR>Александр Макаров:<BR>"Я думаю, что для своего времени создание ИТК было революционным решением, начало ее работы развязало очень много узлов. И отменять ее нельзя, пока не создан другой механизм. <BR>Сейчас нужно не пытаться как-то регулировать деятельность ИТК, а в продолжение ее работы создать некий инвестиционный комитет, который бы рублем отчитывался за принятые частные инвестиции. Комитет, который бы защищал эти инвестиции. Комитет, в котором можно было бы сразу решить все необходимые вопросы, тогда как сейчас для этого требуется пройти Комитет по строительству, Комитет по архитектуре, Комитет по управлению имуществом и еще несколько ведомств. Получается, что у нас все комитеты, независимо от назначения, занимаются инвестициями, а какого-то одного, кто бы однозначно занимался только инвестициями, нет".<BR><BR>Сергей Полонский:<BR>"Чтобы показать деятельность ИТК, приведу такие примеры. "Строймонтаж", занимаясь генподрядом на протяжении 4 лет, не получил ни одного распоряжения на себя лично. "Строительный трест", который занимается 9 лет строительством, получил на себя только одно распоряжение. Далее, я год занимался тем, что регулярно посещал ИТК для решения вопроса о строительстве на пр. Энтузиастов, потратил на проект более 3 млн рублей, а в результате решение губернатора о застройке было отменено. И если одним росчерком пера губернатор может отменить свое же распоряжение и уничтожить те инвестиции, которые мы уже сделали, иностранцы никогда в жизни не будут вкладывать деньги в строительство.<BR>За год Управление инвестиций должно было разработать и выставить на торги порядка 200 пятен. Но ни одного пятна выставлено не было. Получается, что мы, инвесторы, вынуждены сами готовить свои пятна, тратить деньги, разрабатывать документацию, а потом еще и выставлять на торги... Я считаю, что ИТК не то что отстала от времени, а просто изжила себя". <BR><BR>Михаил Злыдников:<BR>"Три года назад распоряжением губернатора нам была выделена земля для строительства оптово-розничного рынка. Ровно 14 месяцев мы ее согласовывали. Мы затратили 880 тыс. рублей, чтобы получить комплект документов и сдать его в ИТК. У нас был реальный инвестор, который давал $7 млн на это строительство. На ИТК нам без объяснения причин заявили, что вопрос снят с обсуждения и просьба - больше к этой теме не возвращаться. Вот и все. Правда, как оказалось, было еще письмо депутата, который, как депутат данного района, категорически возражает против строительства этого комплекса именно на этом участке. В письме написано, что на этом месте будет воздвигнут спортивно-оздоровительный комплекс, который уже включен в бюджет 2000 года. Значит, трата бюджетных денег предпочтительнее инвестиций. У меня нет этому объяснений. Не знаю и того, что делать дальше - если в суд подавать, то на кого?"<BR><BR>Антон Евдокимов:<BR>"ИТК является последней инстанцией, принимающей решения, она просто суммирует весь долгий, сложный и хлопотный путь, который проходит пожелавший произвести какие-то инвестиции на территории Петербурга. Отношение различных комитетов и вообще всех участников процесса со стороны города, с моей точки зрения, выглядит фрагментарно. Каждый отрабатывает свою задачу, которая определена нынешними документами. Но чуть-чуть шире посмотреть не получается ни у кого. И поэтому единый процесс, к сожалению, слишком сложный, слишком запутанный. Нужно иметь какого-то специального гида, который бы определил, что сначала надо идти сюда, потом туда и т.д. Следующий момент: городские власти, предлагая инвесторам участвовать в инвестиционном процессе, не имеют влияния на предприятия-монополисты. К сожалению, инвестору приходится самостоятельно заниматься вопросами, связанными с монополистами. Каждый раз, начиная путь, инвестор не знает, чем он закончится. Это говорит об отсутствии стройной системы принятия решений об инвестициях".<BR><BR>Валерий Назаров:<BR>"Категорически не согласен, что проблема заключается в отсутствии инвестиционного комитета. Это утопия. И основана она на том, что существующие комитеты нечетко выполняют свои функции. Я считаю, что сейчас задача номер один и администрации Петербурга, и всех участников рынка - в создании своеобразного аналитического центра, в котором должны четко анализироваться все нормативные документы, которые выходят или из-под пера губернатора, или из-под пера председателя комитета, или из-под пера законодательной власти. Потому что, если мы сегодня принимаем решение, которое не устраивает бизнес, есть смысл делать соответствующие корректировки".<BR><BR>Владимир Юрковец:<BR>"В свое время я был одним из инициаторов того, чтобы было создано Инвестиционное управление при Комитете по строительству. Смысл - в создании буферной организации, чтобы сами инвесторы не ходили по согласующим инстанциям, где (это не секрет) до сих пор происходят те или иные поборы. Поэтому, в моем понимании, нужно в дальнейшем просто совершенствовать работу Инвестиционного управления.<BR>Что касается того, что якобы ни один объект на торги не выносился: совсем недавно состоялись последние торги, и вполне цивилизованные, потому что участок продавался уже как инженерно обустроенный". <BR><BR>Сергей Полонский:<BR>"Город решил пойти по московскому пути, когда квартал продается уже с готовой инженерной подготовкой. Только у нас все перевернулось с ног на голову. Инженерная подготовка указанного объекта готовилась не за счет городских, а за счет наших средств. Этот квартал действительно был куплен - московской компанией по двойной рыночной цене. Непонятно, что они дальше планируют делать и кто вообще будет строить, потому что москвичи строить не станут. Я думаю, если кто-то из наших строительных компаний попробует получить заказ в Финляндии, ничего не получится. А у нас в городе? Ледовый дворец, например, строит иностранная компания, хотя в городе есть крупные строительные фирмы, которые тоже могут энное количество денег проинвестировать в это строительство. <BR>У меня есть еще один пример - 9-й квартал, Шувалово-Озерки. Я заключил договор с Управлением инвестиций и разработал там 160 тыс. м2 жилья, после чего губернатор целевым назначением отдает этот квартал чехословацкой компании для строительства мегамаркета. <BR>Далее: деньги, которые отчисляются на инфраструктуру, должны были уходить на инженерную подготовку новых кварталов. А что мы сейчас имеем? В районе метро "Пионерская" нет тепла, на Юго-Западе нет инженерной инфраструктуры. Возникает ощущение, что администрация живет только сегодняшним днем. Выпускается распоряжение по Серебристому бульвару с окончанием строительства в 2001 году, а тепло там дают только в 2006 году. То есть мы заведомо должны будем платить штрафные санкции, и непонятно - каким образом мы должны сдавать объект".<BR><BR>- Почему предприниматель сначала должен заплатить за оформление документов, а потом эти деньги потерять; почему нельзя узнать, в чем ошибка при оформлении документов, до того, как ее совершили? Если администрация готова выслушать претензии бизнеса к нынешним правилам, то кто должен учесть эти замечания и разработать новые процедуры для инвесторов?<BR><BR>Александр Макаров:<BR>"Администрация не так уж бессильна, что-то она все же смогла сделать: хоть мало, но строим; землеотвод идет. Но переходный период прошел, и для укрепления своих позиций администрация должна либерализировать рынок. Мы уже длительное время пробиваем создание первичного рынка земли. Сегодня город должен создавать такие условия, при которых объект не попадал бы обратно на ИТК на иной отвод, а при желании сам инвестор мог бы его продавать. Было много распоряжений по землеотводу, выпущенных еще Ленгорисполкомом в годы перестройки. И сейчас, когда деньги какие-то уже в объект вложены, частный инвестор не отдаст его ни при каких условиях. У него есть права на свои вложения. Но сроки прошли, а пятна заторможены, и изъять их волевыми решениями или перераспределить нельзя. Инвестору, пусть он даже не построил в положенный срок, нужно помочь вывести объект из состояния, в котором он находится, и дать возможность появиться первичному рынку земли и "незавершенки" недвижимости".<BR><BR>Дмитрий Смирнов:<BR>"Я хотел бы опереться на совсем свежий опыт подготовки выставки MIPIM-2000. Мы, как рабочая группа администрации, пошли путем общения с потенциальными участниками. Провели большой круглый стол, в котором более 70 компаний обсудили предложенную основу, и в результате родилась концепция, которая была вывезена на выставку в Канны. Результат превзошел все ожидания. <BR>Судя по этому опыту, движение в сторону улучшения ситуации с нормативной деятельностью должно быть двусторонним. Да, администрация делает шаги, но эти шаги все время должны выверяться, отлаживаться или через систему круглых столов, или через какие-то более глобальные мероприятия. Но так или иначе к истине можно прийти только с двух сторон при одностороннем движении.<BR>По поводу торговли землей. Можно продавать землю, но как контролировать реализацию проектов на этой земле? Если земля уходит в собственность, то, соответственно, отнять эту собственность невозможно. Наша модель сейчас, может быть, несовершенна, но она позволяет по крайней мере контролировать развитие ситуации на пятне. И если застройщик ничего не делает, то город совсем не заинтересован молча смотреть на какой-нибудь пустырь, огороженный забором. Поэтому говорить о продаже пятна сразу по результатам заседания ИТК - неправильно.<BR>Говорят, что мало объектов выставляется на торги. Но возьмите практику ИТК: все инвесторы стремятся получить объект целевым назначением по двукратной стоимости. Почему, если можно выйти на торги и взять по однократной стоимости? Но все согласны платить двойную цену, лишь бы только целевым назначением. Вот и комментарий к количеству объектов на торгах".<BR><BR>Антон Евдокимов:<BR>"Совершенно ясно, что правила в любом случае будет разрабатывать администрация, а бизнес может только участвовать в процессе. Но должен быть интеграционный процесс: администрация предлагает какую-то позицию, мы даем свои предложения. И это не должно быть просто инициативой сторон: нужен некий законодательный механизм, регламентирующий такой порядок. Часто получается, что теоретически город хочет привлечь инвестиции, а практически существующая система ограничений, условий сводит на нет все эти желания. На мой взгляд, процесс должен идти в сторону постепенного снятия этих ограничений". <BR><BR>Валерий Назаров:<BR>"Существует стереотип, что авторитет чиновника заключается в том, чтобы на определенном этапе он мог не помогать, а запрещать. И когда я возглавил Городское бюро регистрации, я собрал своих юристов и сказал: "Уважаемые коллеги, вы случайно не забыли, как называется наше госучреждение - Городское бюро регистрации или Городское бюро отказов?" Я хотел бы подчеркнуть, что мы наняты вами, чтобы управлять хозяйством в городе. Без вас мы нормальный документ не создадим, потому что чиновник волей или неволей отрывается от реальной жизни, и бить его за это не надо. При создании нормативных документов участие бизнеса крайне необходимо. Должна быть обратная связь. <BR>По вопросу продажи считаю, что такой необходимости сегодня нет. Есть объекты незавершенного строительства, их можно сейчас регистрировать и соответствующим образом отчуждать. Эффективность застройки того или иного пятна тоже просчитывать. Вам интересно, допустим, жилой дом построить, а для города выгоднее гостиница, которая потом будет больше дохода приносить. Почему вы не относитесь к городу как к собственнику, который хочет более эффективно использовать те пятна, ту недвижимость, которая сегодня у него есть?"<BR><BR>Владимир Юрковец:<BR>"Конечно, нормативные документы должны готовиться администрацией, но с участием бизнеса. Такая практика есть, и ее нужно продолжать. Сейчас существует Ассоциация строителей - довольно мощная организация, и она может стать коллегиальным воплотителем всех интересов, которые могут возникать у каждого инвестора; они могут их обобщать, и администрация будет только благодарна за это. Сейчас мы совместно готовим распоряжение губернатора о поддержке инвесторов, которые будут продавать жилье".<BR><BR>Заседание круглого стола вел Владимир Малышев.<BR>Материал подготовила Ольга Кувшинова.