Петербургские бизнес-центры произошли от доходных домов

<BR>Многие бизнес-центры располагаются в зданиях, которые в начале прошлого века назывались доходными домами и выполняли, в принципе, функции бизнес-центров.<BR>Вначале XX века Петербург по составу населения больше напоминал современную Москву: примерно каждый шестой его житель был чиновником, а большинство зданий в центре города занимали разнообразные департаменты. Петербург, в отличие от Москвы, не был купеческим городом. Первую скрипку в жизни города играли аристократия и чиновничество. Значительная часть тогдашнего бизнеса ориентировалась на обслуживание этих групп населения. Кроме того, в Петербурге были биржа, торговый порт и множество мощных промышленных предприятий. <BR>Сперва функции бизнес-центров выполняли петербургские гостиницы, где под коммерческие помещения иногда арендовались целые этажи. Чуть позже на смену гостиницам пришли вновь возводимые доходные дома, находившиеся в центре города, в основном на Невском, Литейном, Загородном и Каменноостровском проспектах, Садовой улице. <BR>Принцип операций с петербургской недвижимостью - чем ближе к Невскому, тем лучше, действовал и 200 лет назад: благо деловая жизнь Российской империи проходила именно на Невском проспекте. <BR>Петербургские промышленники, имевшие большие площади на окраинах города, тем не менее открывали свои конторы на Невском.<BR><BR><B>Тенденции</B><BR>В Петербург со всей России приезжали "решать вопросы", что, в свою очередь, формировало спрос на определенные помещения. Как правило, приезжие коммерсанты не нуждались в сервисе, который традиционно предлагают бизнес-центры: в зависимости от уровня дохода снимали гостиничные номера или комнаты "на всем готовом" (то есть с прислугой, питанием и т.д.).<BR>Фирмы, постоянно ведущие бизнес в Петербурге, арендовали или покупали целые дома или квартиры.<BR>Сдача недвижимости внаем давала значительные доходы. Во второй половине XIX века родилась поговорка: лучше иметь доходный дом в Петербурге, чем золотые прииски в Сибири. Домовладелец мог сдавать и продавать помещения поэтажно и поквартирно. Поэтому в одном здании могли располагаться на первом этаже - магазины, на втором - меблированные комнаты (то есть небольшая гостиница, в которой также могли арендоваться офисы), на третьем - кабинеты врачей, парикмахеров, портных и офисы, на четвертом - квартиры, на пятом - комнаты прислуги, во дворе - конюшни, гаражи и склады и т.д. Институт аренды и субаренды был развит очень широко. <BR>Законодательных ограничений, делящих, например, недвижимость на коммерческую и жилую, в России и Петербурге не существовало. Строго регламентировалось состояние помещений немногих предприятий, в частности занятых производством и продажей лекарственных средств и продуктов питания. Да и то требования были самые общие - чтобы пол не был земляным, чтобы в помещении было сухо, не было крыс и насекомых, чтобы прилавок был мраморным или крашеным деревянным и т.д. Владельцам и арендаторам офисных помещений предписывалось не производить много шума, помещать в комнате определенного размера определенное количество сотрудников, чтобы на одного сотрудника приходилось не менее 4 кубических саженей воздуха и т.д. - то есть требования закона не выходили за рамки здравого смысла. Состояние помещений регулярно проверялось специальными комиссиями. Нерадивых и нарушителей могли оштрафовать или лишить лицензии. <BR>Информация о свободных помещениях публиковалась в газетах, либо домовладельцы вывешивали объявления на воротах. Как и сегодня, снять хороший офис было достаточно сложно. Несмотря на то что Петербург переживал строительный бум, многие привлекательные участки земли рядом с Невским не застраивались: они принадлежали короне и были заняты государственными зданиями и многочисленными посольствами. Новые дома в отдалении от центра привлекали меньше желающих. <BR><BR><B>Частная практика</B><BR>Домовладельцы сдавали в долговременную аренду (минимум на полгода-год, максимум на 20-25 лет) многокомнатные квартиры и целые этажи. Хорошая петербургская квартира обычно включала 5-9 просторных комнат со всеми удобствами, что делало возможным комфортное размещение в нем более 20 рабочих мест. Стоимость квартиры на Невском в 1913 году могла доходить до 100 тысяч рублей (для сравнения: хорошо пообедать в недорогом ресторане можно было за 5 рублей). Месячная арендная плата обычно составляла 1% от рыночной стоимости квартиры.<BR>Первый вопрос, который задавали потенциальным арендаторам, звучал так: "Сами здесь жить будете или контору откроете?" Многие россияне совмещали коммерцию и частную жизнь. Прием на дому, например, вели юристы, нотариусы, парикмахеры, портные, стоматологи и врачи (иногда они даже оперировали и госпитализировали больных у себя на квартире). <BR>Договор между домовладельцем и арендатором заключался в письменной форме и заверялся нотариусом. Третий экземпляр договора хранился у мирового судьи, к которому обращались в случае возникновения каких-либо споров.<BR>С арендаторов, намеревавшихся вести коммерческую деятельность, как правило, взимали плату на 15-20% выше, чем с обычных жильцов, объясняя это тем, что остальные будут испытывать неудобства от обилия посторонних, кроме того, большая нагрузка выпадает на обслуживающий персонал. В договоре обязательно оговаривалось, входит ли в ренту стоимость дров или угля, а также кто и как оплачивает услуги истопников и трубочистов. <BR><BR><B>Факторы</B><BR>Среди арендаторов особенно ценились первые этажи зданий - почему-то особо котировался третий. Именно там, например, размещался офис известнейшей страховой компании "Саламандра". Здание было оснащено лифтом, на котором висело предупреждение: "Страховым агентам подыматься по лестнице" - таким образом заботились о клиенте.<BR>Столь важный ныне фактор, как близость остановок общественного транспорта и метро, в начале прошлого века в расчет практически не принимался. В Петербурге быстро развивались трамвайное сообщение, постепенно вытеснявшее конно-железные дороги (конки), кроме того, на окраинах Петербурга действовали "паровые конки" - роль лошадей в них выполнял маленький паровоз. Как правило, сотрудники контор, располагавшихся в центре города, особых проблем с проездом к месту службы не испытывали. Большинство преуспевающих деловых людей имели собственный выезд, значительно реже - автомобиль, а еще чаще пользовались услугами извозчиков, круглосуточно курсировавших по городу. <BR>Арендаторы тогда особое внимание обращали на престижность улицы (тогда шутили, что петербургские улицы делились на "благородные", "высокоблагородные" и "превосходительные") и на возможность разместить привлекательную вывеску. Уровень арендных ставок резко снижался лишь начиная с 4-го этажа: считалось, что особо солидные клиенты считают ниже своего достоинства подниматься так высоко.<BR>В доходных домах, как правило, офисные помещения мирно соседствовали с жилыми квартирами. Иногда фирма снимала сразу несколько квартир на одной лестнице - в одной находилась контора, в остальных жили ее владельцы или руководители. Однако довольно быстро от этой практики стали отказываться: иногда клиенты, не удовлетворенные уровнем сервиса, поднимались этажом выше и выражали претензии лично хозяину. <BR>На отрезке от Адмиралтейства до Аничкова моста из 50 домов 28 занимали различные банковские учреждения. Кроме того, петербургским Сити была Английская набережная. Лишь немногие - особо крупные и преуспевающие банки - строили свои здания (например, Петербургское общество взаимного кредита строит дом на Екатерининском канале - там потом помещался Агропромбанк). В то же время один из крупнейших банков мира - "Лионский кредит" занимал помещения в торговом "Пассаже". Отделение небольшого банка могло вполне удовлетворяться подобным помещением: для совершения большинства операций больших площадей и специального оборудования не требовалось.<BR>И сами банки выступали в качестве арендодателей: например, первые этажи здания Волжско-Камского банка арендовали мануфактура "Макинтош" и редакция газеты "Новое время".<BR><BR><B>Связь без брака</B><BR>Одна из основных функций современного офиса - обеспеченность средствами связи и информации. В начале века связь представляли повсеместно распространенный телеграф, телефон (в начале века в Петербурге было около 5000 абонентов), почта и то, что сегодня называется "адресная экспресс-доставка", а раньше называлось "курьер" или "мальчишка-посыльный". <BR>Собственным телеграфом в офисе располагали крупные торговые компании, банки и биржевики, заинтересованные в оперативном получении деловой информации из-за рубежа и из многочисленных российских губерний. Остальные компании довольствовались услугами почты, а для связи внутри города - курьерской связью (записки передавались посыльными - такие были в штате каждой крупной компании - либо особыми бюро "скорой почты").<BR>В принципе, особой нужды в установке собственного телеграфа или телефона не было: бизнес был нетороплив, множество сделок совершалось за чашкой кофе или за обедом (в некоторых ресторанах держали постоянные кабинеты предприниматели), а почта работала превосходно: письмо, отправленное в Петербурге в 9 утра, достигало адресата внутри города уже к часу дня. В России процветала торговля по почте.<BR>Деловую информацию предоставляли многочисленные газеты, которые могли делать и по два выпуска за день. Газеты, как правило, предпочитали не выписывать, а покупали у разносчиков. Кроме того, было популярно использовать "Бюро вырезок": специальные фирмы, которые компилировали информацию сразу из многих изданий. <BR><BR><B>Мебель и оргтехника</B><BR>Мебель и оборудование можно было не только купить, но и взять в аренду у торговца или у домовладельца. Широко использовались электрические приборы - лампы, звонки. <BR>Были модны ширмы. Они позволяли быстро произвести временную перепланировку, закрывали от посторонних глаз работников, которые нуждались в уединении, и просто украшали помещения (в то время в моде были японские, китайские и корейские ширмы, некоторые были настоящими произведениями искусства). <BR>Часть офисов были оснащены не столами, а конторками, за которыми можно было работать только стоя. Тогда считалось, что такое положение тела более полезно для здоровья, кроме того, сотрудник за конторкой не имел возможности незаметно задремать. Во многих русских компаниях существовал неписаный закон: после обеда начальство отдыхает. Сиеста проводилась дома либо прямо в кабинете - на диване. <BR>Оргтехника в конторе в лучшем случае ограничивалась пишущей машинкой "Ундервуд" и барышней-машинисткой, в худшем - чернильницей и сотрудником-каллиграфом. Труд машинистки стоил сравнительно дорого. Официальное российское делопроизводство тогда не требовало подачи документов, отпечатанных на машинке. <BR>Каждый чиновник или конторщик умел составить и самостоятельно оформить документ. <BR>В тогдашних резюме особо подчеркивалось, что претендент на место имеет хороший почерк. <BR>Часто в доходных домах офисы арендовали машинописные бюро или бюро по переписке, оказывавшие соответствующие услуги арендаторам-соседям.<BR><BR><B>Безопасность офиса</B><BR>В начале века Петербург был спокойным городом, в котором совершалось совсем немного преступлений. В столице России действовала система служб, которая обеспечивала высокий уровень безопасности. Вооруженные налеты на офисы коммерсантов были редкостью, и их в основном совершали революционеры, пополнявшие партийные кассы. Доходный дом тщательно охранялся. Персонал обязательно проходил полицейскую проверку. Дворник не только подметал двор, но и был низшим полицейским чином. В его обязанности входило следить за визитами розничных торговцев, водовозов, золотарей, строительных рабочих, обеспечивать сохранность имущества арендаторов, а также закрывать на ночь ворота, преграждавшие доступ к черным лестницам. У парадного входа в дом дежурил швейцар - как правило, их набирали из отставных солдат и унтер-офицеров гвардейских полков, расквартированных в городе. Швейцар отсеивал нежелательных посетителей и в случае необходимости выполнял функции вышибалы. За улицей круглосуточно наблюдал околоточный надзиратель. Кроме того, безопасность обеспечивали криминальная полиция, жандармерия и другие спецслужбы.(А.Гр.)<BR>