Доверительному управлению отказывают в доверии

<BR>Передача неэффективно используемой собственности в доверительное управление осложнена тем, что соответствующее российское законодательство зияет огромными дырами.<BR>Соответствующая судебная практика отсутствует: даже специалистам неизвестно, рассматривались ли в судах дела, связанные с взаимоотношениями учредителя управления и доверительного управляющего. <BR>Законодательная база содержит лишь самые общие положения.<BR>Из-за этого не гарантирован срок действия договора, сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Предусмотрено лишь одно исключение: для гражданина - частного предпринимателя - его смерть, для юридического лица - банкротство или ликвидация. Остается универсальный вариант расторжения договора "по соглашению сторон". Получается, что профессионал, взявшийся за доверительное управление, должен доводить его до конца, до тех пор, пока учредитель управления считает необходимым его использовать.<BR><BR><B>Договор</B><BR>Особенность доверительного управления недвижимостью: доверительный управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Если в отношении остального имущества подобные нормы не установлены (то есть можно все, за исключением ограниченного чем-то), то по недвижимости все должно быть явно оговорено: в каких случаях допускается распоряжение доверительным управляющим тем имуществом, которое было ему передано в доверительное управление.<BR>Договор доверительного управления может быть оформлен только в письменной форме и вступает в силу с момента подписания сторонами. Нотариальное удостоверение сделок не обязательно, но возможно. Договор о доверительном управлении должен заключать либо сам собственник, либо правомочный представитель собственника, иначе договор может быть признан недействительным.<BR>В Гражданском кодексе (ГК) есть утверждение, которое непонятно, как воспринимать: "Передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для государственной регистрации перехода прав". Речь идет о регистрации передачи имущества, а не о регистрации сделки, не регистрации перехода права и не регистрации договора. Вопрос: как истолковать "государственную регистрацию" передачи? Однозначного толкования это требование пока не имеет.<BR><BR><B>Гасим долги</B><BR>При доверительном управлении обычные обязательства выполняются за счет обособленного имущества, переданного в доверительное управление. Здесь защищается и доверительный управляющий, и собственник, чье имущество не смешивается с имуществом, переданным в управление. Это всплывает, если необходимо погасить долги доверительного управляющего, возникшие в результате действий по доверительному управлению. В ГК предусмотрена следующая схема: сперва долги погашаются за счет имущества, переданного в доверительное управление, потом за счет имущества доверительного управляющего, а если и его недостаточно, то за счет имущества собственника. По мнению специалистов, схема перекошена. Доверительный управляющий осуществляет свою деятельность на условиях риска, и возможны случаи, когда долги возникли не по его вине, а по вине собственника (например, собственник-государство сорвал сроки бюджетного субсидирования жилищно-коммунальных организаций). Кроме того, долги можно погашать только имуществом, а нельзя их погасить деньгами.<BR><BR><B>Резюме</B><BR>Специалисты утверждают, что никакие законы и подзаконные акты не в состоянии исправить нормы, заложенные в ГК. Изменения необходимо вносить в сам Гражданский кодекс. Пока его приходится исполнять. (А.Гр.)<BR><BR>По материалам круглого стола "Юридические аспекты управления недвижимостью", проведенного Региональной общественной организацией "Управляющие недвижимостью" (РОУН).<BR><BR><B>МНЕНИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ</B><BR>Борис Гвоздов, генеральный директор центра недвижимости "Ината":<BR><BR>"Закон необходимо менять, иначе рынок не будет развиваться. <BR>Когда учредитель управления передает свой объект управляющему, он подставляется на всю катушку. Если управляющий плохо сработает, то в погашение тех долгов уходит имущество собственника плюс его имущество. То есть при желании любого учредителя управления можно пустить по миру. Поэтому собственники свое имущество в доверительное управление дают неохотно, жутко всего боятся и идут на это, только если давно знают управляющего. Из-за этих положений в законодательстве собственники стремятся заключать договора о совместной деятельности, а не договора о доверительном управлении. <BR>Управляющий должен нести первоочередную ответственность за доверительное управление. Нужно выбирать такого управляющего, который готов взять ответственность на себя и может чем-то реально отвечать за свои действия - прежде всего какими-то активами".<BR><BR>Евгений Рязанцев, заместитель председателя совета директоров холдинга ЗАО "Научно-аналитический центр":<BR><BR>"Реальных примеров погашения задолженности за счет имущества собственника пока нет. Чтобы разорить собственника, можно найти схемы попроще, например просто организовать поджог.<BR>Сами собственники не знают законодательной базы. Проблема скорее в образовании. Потом все выясняется - ах, мы должны еще и на баланс передать. Но на той стадии, когда звучит, это не является препятствием. <BR>Отношения с собственниками, с которыми мы работаем, носят не случайный характер. И не столь важно, какой договор заключен, если есть нормальные отношения. <BR>Элемент риска при передаче имущества в доверительное управление, естественно, присутствует, но это риск минимальный. У собственника и управляющего одна цель - получение дохода. В любом случае риск неизбежен, если хочешь получить доход". <BR><BR>Собственник недвижимости, пожелавший остаться неизвестным:<BR><BR>"Мне принадлежит шесть офисов, которые я сдаю в аренду. Мне кажется, что я разработал нормальную схему работы: один офис ради эксперимента передал в доверительное управление управляющей компании, четырьмя управляют мои менеджеры, а одним, в котором находится моя штаб-квартира, я управляю сам. Нельзя сказать, что я хорошо знаю законодательную базу; для этого есть юристы, которые следят за тем, чтобы в договорах было все нормально. Не думаю, что пробелы в законодательстве очень мешают передавать недвижимость в доверительное управление. Российские законы ужасны, и если досконально следовать им, то любой бизнес невозможен. Просто о доверительном управлении многие собственники еще не знают, знают плохо или не доверяют сторонним специалистам. Свой глаз и свой человек надежнее".