Жилищно-коммунальную реформу в Петербурге можно провести по латвийскому образцу

<BR>Петербург больше не может позволить себе роскошь затягивания жилищно-коммунальной реформы. Констатируя провал реформы, начатой в городе 3 года назад, следовало бы обратить внимание на опыт тех постсоциалистических стран, где реформа прошла более успешно. <BR>Успехом можно назвать создание конкурентной среды в сфере обслуживания жилых зданий, разрушение монополии домоуправлений, создание системы управляющих компаний и частных управляющих, позволяющей обеспечить более эффективную эксплуатацию зданий. Безусловно, жилищно-коммунальная реформа, затрагивающая все слои населения, не может пройти безболезненно. Тем более важно учитывать накопленный другими странами опыт.<BR><BR><B>Латвия </B><BR>В Латвии жилищно-коммунальная реформа прошла два основных этапа развития. В результате принятого в 1992 году закона о возвращении национализированных зданий бывшим владельцам (до 1940 года) или их наследникам, в течение последующих 3-4 лет в историческом центре города законным владельцам было передано около 70% зданий довоенной постройки. Подавляющее количество зданий находилось в плохом техническом состоянии, в большинстве из них находились коммунальные квартиры. Для эксплуатации переданных зданий собственники нанимали управляющих или заключали договоры с риэлтерскими фирмами. Появилась Ассоциация управляющих, которая за небольшую плату организовала подготовку специалистов этого профиля. <BR>В результате разрыва связей со странами бывшего СССР резко увеличились цены на энергоносители. Учитывая негативную экономическую ситуацию, огромный бюджетный дефицит, государство в течение 1992-1994 годов было вынуждено полностью отменить дотации на тепловую энергию. Для производителей тепловой энергии цена продажи, а для тепловых сетей тарифы устанавливались правительством после согласования с антимонопольным комитетом и утверждались парламентом. В соответствии с действующим и сейчас законодательством управляющие недвижимостью организации не могут устанавливать иные тарифы на тепло. В их функции входят лишь сбор денег за потребленную тепловую энергию и оплата тепловым сетям.<BR>Правительство также устанавливает стоимость аренды государственного и муниципального жилья, плату за содержание приватизированного жилья и верхнюю границу аренды жилых помещений.<BR>В результате резкого повышения тарифы на тепло в 1993-1994 годах резко не соответствовали размеру средней зарплаты и стоимости коммунальных услуг. Так, при средней заработной плате в 1994 году около $107, минимальной заработной плате около $52 плата за тепловую энергию составляла около $0,9/м2 в месяц, т. е. при средней площади 3-комнатной квартиры около 70 м2 - $64 в месяц. В результате этого неплатежи со стороны населения за потребленную тепловую энергию составляли до 40-50%. В худших условиях оказались собственники денационализированных зданий и проживающие там люди. При наличии нескольких злостных неплательщиков в доме и растущей общей задолженности тепловые сети стали полностью отключать такие дома. Были случаи, когда управляющие зданиями снимали радиаторы в квартирах неплательщиков. Владельцы зданий начали выселять неплательщиков по суду. Муниципалитет предоставлял им жилье с частичными удобствами в удаленных районах города. Если о первых судебных решениях говорила вся Рига, то через год практика выселения должников уже ни у кого не вызывала удивления. <BR>В несколько лучших условиях поначалу оказались жильцы муниципальных домов. В 1992-1994 годах, когда производством тепловой энергии и эксплуатацией занималась одна и та же компания - "Латвэнерго", долги домоуправлений городу и города перед поставщиками тепла могли списываться решением правительства. Однако после выделения из состава "Латвэнерго" организации "Рижские тепловые сети", в компетенцию которой вошли розничная продажа тепловой энергии и эксплуатация тепловых сетей города, отношение к муниципальным домам стало таким же, как и к частным. Неплательщиков стали отключать. Это было отличным стимулом для улучшения дисциплины платежей. <BR><BR><B>Параллели</B><BR>Как бы это ни было жестоко, иного выхода нет. В продуктовом магазине никому не придет в голову брать продукты, не заплатив. Нужно приучаться платить и за тепло. Конечно, первоначально средний уровень заработной платы должен прийти в некоторое соответствие с необходимыми платежами. Поэтому сроки проведения реформы должны быть более длительными, чем в Латвии, - постепенное повышение уровня жизни и постепенное увеличение тарифов. Но считать тепло и деньги надо было начать еще вчера. В Латвии в течение 2-3 лет подавляющее количество домов было оборудовано тепловыми счетчиками и сегодня сети не подключат дом к теплу, если он не оборудован тепловыми счетчиками и узел учета тепла не принят в эксплуатацию.<BR>К 1996-1997 годам проблема неплатежей за тепло и коммунальные услуги была почти решена. Размер средней заработной платы в настоящее время составляет около $190, минимальная зарплата - $90. Стоимость же тепловой энергии осталась практически неизменной - $30 за 1 Гкал. В связи с тем, что практически все дома за это время были оборудованы узлами учета, а большинство домов - системами автоматического регулирования подачи тепла, фактическая средняя стоимость тепла в жилых помещениях к 1998 году уменьшилась в среднем до $0,6-0,7/м2 в месяц.<BR><BR><B>Что дальше</B><BR>После ликвидации проблемы неплатежей, в 1997 году власти приступили к реализации второго этапа реформы. Был принят закон, позволяющий приватизировать квартиры в муниципальных и государственных домах в ускоренном порядке с символической оплатой сертификатами (аналог ваучеров). Учитывая негативный опыт непоследовательной реализации приватизационной программы в России (когда процесс приватизации практически прекратился и дома целиком продолжают оставаться государственными), латвийские власти начали с приватизации государственных и муниципальных зданий целиком. Были образованы приватизационные комиссии, в ведение которых правительство передавало небольшие микрорайоны муниципальных и государственных зданий. Цель работы приватизационной комиссии - полная приватизация здания и выделенного земельного участка, организация общества собственников жилья и передача ему управления дома. Общество - юридическое лицо, оно само решает, кому доверить управление домом: управляющему, риэлтерской фирме или домоуправлению. Домоуправления к этому времени были преобразованы в муниципальные предприятия - общества с ограниченной ответственностью со 100%-ным муниципальным капиталом. <BR>Квартиры, жильцы которых отказываются от приватизации, остаются в собственности муниципалитета или государства, и с ЖИЛЬЦАМИ заключается договор аренды. Учитывая большой объем, к работе комиссий привлекаются риэлтерские компании на конкурсной основе. В качестве оплаты за свою работу фирмы получают все арендные платежи за время подготовки здания к приватизации, в том числе и за аренду неприватизированных помещений нежилого фонда, или платежи за обслуживание здания от собственников приватизированных помещений. Но все расходы на подготовку технической документации компания берет на себя. <BR><BR><B>Резюме</B><BR>Сравнивая реализацию жилищно-коммунальной реформы в Латвии и Петербурге, приходишь к следующим выводам.<BR>Петербург находится в более благоприятных условиях для реализации реформы из-за наличия пока более дешевых энергоносителей. Но потеря времени, затягивание начала ее проведения чревато тем, что петербургские власти будут вынуждены наступить на те же грабли, по которым поневоле пришлось пробежаться латвийским властям, т.е. резкое повышение тарифов, не обеспеченное ростом заработной платы и пенсий. Отмена дотаций на тепло - никем не оспариваемая необходимость, но лучше это делать планомерно и постепенно, в течение 3-4 лет, чем производить хирургическую операцию, когда дефицит городского бюджета не оставит другого выхода. Увы, власти Петербурга больше обеспокоены политическими играми. В цене - дешевый популизм, обеспечивающий сохранение власти, но полностью блокирующий реальные реформы. Тарифы на тепло должны быть одинаковы для всех видов жилых помещений. Эксплуатирующие здания организации не должны иметь права увеличивать тарифы на тепло, регламентированные городскими властями. Дотирование на тепло должно производиться централизованно через бюджет города производителям тепла. Благие намерения дотировать стоимость тепла напрямую населению вряд ли смогут реализоваться на практике. Слишком сложен механизм его реализации. <BR>Правом решать, кто будет управлять домом, должны быть наделены жильцы дома - реальные собственники жилья. Провал попыток администрации проводить конкурсы между ПРЭО и частными фирмами - наглядное свидетельство того, что только сами жители домов вправе решать, за что и сколько им придется платить. Тогда дома с жильцами с более высоким уровнем доходов, скорее всего, быстрее перейдут на эксплуатацию к частным фирмам или управляющим. Но и ответственность за более высокую плату за коммунальные услуги жильцы будут нести сами. Здания, в которых проживают малоимущие, скорее всего, останутся в эксплуатации у ПРЭО. К сожалению, без шумных собраний в некоторых домах реформу не провести, но лучше выпустить пар на домовых собраниях, чем выпустить протестующих людей на улицы.<BR>Для стимулирования приватизации жилья должны быть определены четкие сроки окончания приватизации квартир. Отсутствие конечных сроков приватизации квартир расхолаживает людей и не способствует формированию сознания собственника. Реформа должна проводиться при серьезном пропагандистском обеспечении. Люди должны понимать, что происходит и что зависит от их решений. <BR>Атавизм жилищно-коммунального хозяйства, живущего в рыночной среде по законам социализма, неминуемо приведет к антагонизмам, которые все равно придется ликвидировать. Растущая стоимость энергоносителей, разрушающиеся здания, ветшающая инженерия с каждым годом создают все более сложные условия для начала реформ. Чем позднее будет начата реальная реформа, тем болезненнее она будет проходить. <BR>