Недвижимость Петербурга живет по законам Латвии и Эстонии

<BR>Ситуацию на рынке недвижимости России легче понять и прогнозировать ее развитие исходя из опыта стран постсоветского пространства, опережающих Россию в своем развитии. <BR>Развитие рынка недвижимости, как и любого другого, происходит циклично по единым законам и проходит через стадии активного роста, снижения цен, кризиса и замедления роста.<BR><BR><B>Тенденции</B><BR>Ни одну из бывших социалистических стран не миновал кризис банковской системы. Несмотря на некоторые особенности кризиса банковских систем Эстонии (1993 год), Латвии (1995 год) и России (1998 год), общим является тот факт, что везде системообразующие банки являлись инструментом для холдинговых структур по привлечению государственных средств и денег частных вкладчиков для реализации проектов частного бизнеса. При возникновении финансовых затруднений и негативном влиянии общеэкономических факторов, для спасения частного бизнеса в жертву приносились банки с непонятной формой собственности. Только с приходом западных акционеров в системообразующие банки Эстонии и Латвии банки превратились в независимый инструмент по привлечению в регион мировых финансовых ресурсов. Новые акционеры формировали менеджмент, независимый от влияния местных компаний, и банки начинали жить по общемировым законам. Вероятно, и для российской банковской системы такой путь является правильным. <BR><BR><B>Недвижимость</B><BR>Для рынков недвижимости Эстонии и Латвии прохождение нижней точки финансового кризиса явилось точкой отчета начала нормального цикла развития. К началу цикла в этих странах в основном была готова законодательная и административная база для нормального функционирования рынка недвижимости. Примерно такая же ситуация сегодня и в России. Однако для нормального развития рынка не хватает одного чрезвычайно важного фактора - относительной независимости экономики от политической ситуации. Эстония и Латвия к моменту начала движения из нижней точки (6 часов) имели опыт проведения парламентских выборов и смены нескольких правительств без существенного влияния на экономические процессы. В России экономика чрезвычайно политизирована. <BR>Можно сделать вывод, что Россия близка к завершению первого этапа и при решении текущих проблем по стабилизации политической ситуации и восстановлению банковской системы сможет войти в первый цивилизованный цикл рыночного развития.<BR><BR><B>Прогноз</B><BR>Рынок недвижимости Эстонии с 1993 года, с начала кризиса банковской системы, к настоящему времени уже практически полностью прошел первый цивилизованный цикл своего развития. На восстановление банковской системы и ее подготовку к финансовому обеспечению рынка недвижимости ушло почти 1,5 года с начала кризиса. С конца 1994 - начала 1995 года ставки по ипотечным кредитам в Эстонии стали ниже 15% годовых, что привело к быстрому подъему рынка недвижимости. При нормальном функционировании банковского обеспечения рынок недвижимости Эстонии шел к кризису перенасыщения в течение 3 лет. Сегодня даже при негативном воздействии российского кризиса на экономику Эстонии обвала цен на рынке недвижимости не произошло. По мнению аналитиков, очередной подъем рынка недвижимости Эстонии возможен с конца 2000 - первой половины 2001 года. В Латвии с начала кризиса в 1995 году прошло почти 2 года до начала оживления рынка недвижимости, когда ставки по 5-летним ипотечным кредитам снизились до 15%. Бурную фазу спекулятивного подъема цен Латвия прошла с конца 1997 до августа 1998 года. Российский кризис воспрепятствовал "перегреву" рынка. За исключением некоторых сегментов, таких, как рынок аренды элитных квартир и земли в Юрмале, которые перешли 12-часовой рубеж, основные сегменты рынка находятся в фазе устойчивого развития. Рынок офисных помещений Риги вступает в фазу усиления конкуренции проектов: очень сложно сдать в аренду неотремонтированные офисы, ставки аренды в офисных центрах класса А стабилизировались с некоторой тенденцией к снижению.<BR>Российский рынок недвижимости имеет свои особенности. Это прежде всего относится к сегменту квартир. В отличие от Эстонии и Латвии, российский квартирный рынок сложился уже в переходный период. В Москве рынок квартир прошел стадию перенасыщения и обвального падения цен еще до августовского кризиса, тем самым завершив первый цикл развития. <BR>В Петербурге, несмотря на неблагоприятную финансовую среду и низкую покупательную способность потребителей, первичный рынок умудрялся давать почти 1 млн м2 жилья в год. Однако пример Москвы показывает, что без наличия системы банковского долгосрочного кредитования даже квартирный сегмент рынка обладает очень большой неустойчивостью. Практика развития Эстонии и Латвии демонстрирует, что более-менее устойчивым квартирный сегмент рынка может стать при формировании широкого слоя потребителей с совокупным доходом семьи из трех человек свыше $1500 в месяц, при доступности ипотечных кредитов на срок не менее 5 лет и ставке не более 15% годовых. В иных условиях "перегрев" рынка может произойти очень быстро.<BR>Рынок коммерческой недвижимости Петербурга начал складываться гораздо позднее. Критическая масса частных коммерческих объектов, необходимая для запуска рыночных отношений, начала ощущаться лишь в прошлом году. Только риэлтеры начали интересоваться этим сегментом рынка, как грянул августовский кризис. При наличии устойчивого спроса более-менее успели сформироваться сегменты торговых и производственно-складских помещений, что дает надежду на быстрое восстановление данных сегментов рынка при экономической стабилизации в стране. Рынок земли и отдельно стоящих зданий в городе находится в зачаточном состоянии. Количество объектов с четко определенным юридическим статусом пока очень незначительно. О рынке загородной недвижимости говорить тоже рано. <BR><BR><B>Резюме</B><BR>Сегодня оптимисты говорят об активизации рынка и чуть ли не о выходе из кризиса. Корректнее говорить о стабилизации кризисной ситуации. Кризис - это еще не смерть. И в условиях кризиса жизнь продолжается. <BR>О реальном выходе из кризиса можно будет говорить лишь после политической стабилизации в стране. При этом условии краеугольным камнем оживления рынка недвижимости является восстановление банковской системы. Системообразующие банки должны жить по мировым законам, быть независимыми от узких интересов экономических кланов, должны заниматься финансовым обеспечением бизнеса, а не участвовать в нем. Только тогда избыточные финансовые ресурсы Запада смогут войти в нашу страну и обеспечить устойчивое функционирование отечественного рынка недвижимости.