Первичный рынок жилья мутирует

<BR>Строители не исключают наступления кризиса отрасли в конце 1999 года. <BR>Поэтому они настоятельно рекомендуют клиентам, еще располагающим средствами, приобрести недвижимость на первичном рынке как можно быстрее.<BR>Первичный рынок почти всегда ориентируется на цены вторичного. Как правило, строящееся жилье аналогичного качества в аналогичном районе продают на 10-20% ниже готового. Покупатели мечутся между первичным и вторичным рынком, соблазненные снижением цен то там, то тут, - и застройщики начинают испытывать трудности с реализацией.<BR>Более 40% строящихся объектов имеют сроком сдачи III квартал 1999 года. Именно на эти объекты цены сегодня наиболее низки и продолжают снижаться. Вместе с тем, по данным отделов продаж строительных компаний, пик спроса на строящееся жилье (32,5%) приходится на квартал, предшествующий окончанию строительства. <BR>Сегодня в Петербурге, по данным риэлтеров, реально строится не более 500 жилых домов, квартиры в которых по договорам долевого участия продают несколько сотен фирм. Примерно 70% строящегося жилья - кирпичные и монолитно-кирпичные дома. Специалисты объясняют это не столько покупательским спросом, сколько реальными возможностями строительного комплекса Петербурга.<BR><BR><B>История спроса</B><BR>Ко времени наступления кризиса в августе 1998 года объемы строительства увеличились вдвое. В структуре предложений преобладали квартиры в кирпичных домах индивидуальной планировки.<BR>Цены на строящееся жилье росли. За период 1996-1998 годов они увеличились примерно на 15-20%.<BR>Спрос на жилье стал давать крен в сторону первичного рынка еще в начале 1998 года. С наступлением кризиса он проявился еще ярче. По данным риэлтеров, до конца 1998 года были раскуплены практически все квартиры в домах с высокой степенью готовности.<BR>Не последнюю роль сыграло снижение цен на таких объектах, а также угроза необходимости декларировать доходы при оформлении покупки. Кроме того, вложения в недвижимость представлялись мало-мальски надежным способом уберечь заработанные деньги. Пик спроса пришелся на ноябрь-декабрь, но был на 20-30% ниже, чем в эти же месяцы прежних лет. <BR><BR><B>Смещение спроса</B><BR>Сегодня спрос сместился в сторону относительно недорогого панельного и монолитного жилья (элитные предложения здесь не учитываются). Запросы покупателей по цене и площади квартир стали скромнее, зато требования к качеству - жестче. Это означает, что предложений на рынке появилось в достатке.<BR>Изменился мотив приобретения жилья. До кризиса покупатели улучшали жилищные условия и спрос на 3-комнатные квартиры составлял более трети в общем объеме. Сейчас многие клиенты первичного рынка больше внимания обращают на малогабаритные относительно дешевые квартиры в 1-2 комнаты. Спрос на них вырос, тогда как на 3-комнатные квартиры - упал.<BR><BR><B>В погоне за балансом</B><BR>В течение нескольких последних лет спрос составлял примерно 70% от объема предложений на первичном рынке. Отсюда - срывы сроков строительства и трудности в реализации готовых квартир, а также сооружение строительных "пирамид", когда средства, привлеченные на новый объект, используются для завершения строительства другого объекта.<BR>Кризис дал толчок к развитию строительной отрасли. Несмотря на всю свою инертность, строители оперативно отреагировали на колебания рынка, снизив цены.<BR>Специалисты полагают, что строительный бум сегодня превысил планку реального спроса. По сравнению с осенью 1998 года количество предложений возросло на 30%, и тенденция к увеличению остается.<BR>Сегодня специалисты прогнозируют увеличение разрыва между спросом и предложениями. Причем на некоторых объектах (там, где досконально учтены запросы покупателей) спрос будет превышать предложение, в том числе за счет оттока покупателей с соседних менее удачных объектов.<BR><BR><B>Подводные камни</B><BR>Основной фактор риска на рынке первичного жилья - замороженное строительство. Причин может быть несколько: мошенничество, неумение привлечь денежные потоки на строительство и демпинг, не обеспеченный оборотом. Для клиента не важна причина приостановки строительства - важен сам факт.<BR>Именно со снижением цен возрастает угроза срыва сроков окончания строительства. К тому же инфляция будет "съедать" доходы потенциальных покупателей.<BR>Другие проблемы - длительные сроки регистрации сданных в эксплуатацию объектов, почти отсутствующая система страхования прав дольщиков и несовершенная система налогообложения участников долевого строительства.<BR><BR><B>Вдали от маркетинга</B><BR>Застройщики остались на плаву по разным причинам, в том числе по инерции. Уже закупленные материалы вынуждали продолжать строительство, что, в свою очередь, позволяло привлекать покупателей, а следовательно, вливать дополнительные средства в проект.<BR>По данным экспертов, строители не всегда грамотно подходят к квартирографии, выбору места застройки и другим влияющим на ликвидность будущего жилья моментам. Например, в одном и том же районе могут одновременно сдаваться несколько однотипных домов, что создает ненужную ни одной из строительных компаний конкуренцию.(Е.З.)<BR><BR>По данным агентств недвижи-мости "Невский синдикат", "Александр-недвижимость", корпораций "Строймонтаж", "Петербургская недвижи-мость", Телефонной справочной по недвижимости "Квартирный вопрос", Института маркетинга, консалтинга и аналитики.