Договор с продавцом требует скрупулезности

<BR>Есть много преимуществ покупки жилья на первичном рынке: более низкие по сравнению со вторичным рынком цены, новый дом с новыми коммуникациями (значит, дольше срок эксплуатации), однородный социальный состав жильцов, что делает возможным организацию обслуживания более высокого уровня.<BR>Главный недостаток - риски. Если на вторичном рынке можно почти все проверить, то при долевом строительстве риски - в будущем. Их оценить очень сложно. <BR>Даже если застройщик успешно построил 9 домов, то нет никаких гарантий, что у него все получится на 10-м - его, например, могут подвести подрядчики. Кроме того, есть факты, которые дольщик вообще не может проверить, например осуществил ли застройщик расчеты по инфраструктуре.<BR>Законодательно защита дольщика не отработана. <BR>Квартиры в одном доме иногда продают десятки фирм.<BR>Поэтому, прежде чем подписывать договор, необходимо проверить права продавца на реализацию этой квартиры. Часто бывает, что застройщик передает квартиру генподрядчику, тот - подрядчику, тот - поставщику стройматериалов и т.д.<BR>К сожалению, не обязательна регистрация права требования в Городском бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР). Если застройщик не зарегистрировал стройку в ГБР, в этом случае лучше проверить всю цепочку передачи прав на квартиры от застройщика вашему продавцу.<BR><BR>В договоре между дольщиком и продавцом квартиры необходимо оговорить:<BR>1. Адрес объекта, срок сдачи объекта и реквизиты фирмы-продавца.<BR>2. Четкое описание квартиры, ее местонахождение в доме (квартирография). Необходимо указать все требования к отделке и оборудованию квартиры. <BR>3. Порядок внесения платежей, их расчет и перерасчет. Все расчеты в России проводятся в рублях, но в договоре, как правило, расчеты привязываются к курсу доллара. И часто возникают конфликты: по какому курсу платить. Поэтому в договор полезно добавить формулировку типа: "Расчеты в рублях эквивалентно курсу доллара по курсу ЦБ на день оплаты". Не стоит идти на заключение договора, где не определена конечная цена, - в этом случае дольщик становится заложником фирмы-продавца.<BR>Однако, если даже конечная цена заранее оговорена, то дольщика могут попросить доплатить за инфраструктуру, оформление документов и т.д. <BR>4. Как правило, во всех предлагаемых типовых договорах долевого участия большая ответственность падает на дольщика, а гарантий со стороны продавца нет. Поэтому дольщик не имеет шансов, например, на победу в суде.<BR>В договоре должны быть указаны четкие сроки внесения платежей со стороны дольщика и ответственность продавца за несоблюдение сроков и качества строительства (штрафные санкции, пени и т.д.). <BR>5. Порядок передачи прав на квартиру, в том числе порядок подписания акта приема-передачи.<BR>6. Порядок и сроки возврата уплаченных сумм в случае расторжения договора. Условия расторжения должны быть прописаны очень четко. Как правило, условия расторжения крайне невыгодны для дольщика: продавец записывает в договор, что сумма возвращается в рублях, что дольщик обязан выплатить неустойку. Иногда даже, что деньги возвращаются только после того, как квартиру продадут другому покупателю, - это невозможно проконтролировать, и возврат денег растягивается на годы.<BR>Условия расторжения должны быть определены для трех случаев: при добровольном выходе дольщика из программы финансирования, при расторжении договора по инициативе застройщика и в случае затяжки сроков строительства.<BR>Тем не менее всегда есть риск невозврата денег. Дольщик может выиграть суд, но продавец заявит, что у него денег на счету нет. <BR>7. В договоре обязательно должны быть указаны порядок и сроки регистрации права собственности в ГБР: в какой срок, кто предоставляет документы, на каких условиях, кто за это платит. Вообще-то, <BR>лучше, если это организует и оплачивает застройщик, потому что весь пакет необходимых документов находится у него. Если дольщик все будет делать самостоятельно, то ему придется обратиться к юристу и оплачивать его услуги.(А.Гр.)