ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ сегодня выгодней покупать, а не брать в аренду

<BR>Покупка стала особенно привлекательной из-за роста курса доллара и, соответственно, снижения цен в долларовом выражении. Пока предложение больше, чем спрос, - главным образом потому, что на этом рынке действуют владельцы недвижимости - промышленные предприятия, свернувшие производство.<BR>Цена 1 м2 в долларовом исчислении упала в среднем на 30% - с $150 до $70 за 1 м2, в отдельных случаях - до $40. <BR>Оптимальным вариантом взаимоотношений между собственником и потенциальным владельцем сегодня стал договор купли-продажи с уплатой в рассрочку или договор аренды с правом последующего выкупа (что эквивалентно покупке в рассрочку). Продавец и покупатель оговаривают не цену за 1 м2, а общую стоимость помещений. При этом покупатель легко соглашается приобрести 500 м2 за ту же цену, за которую еще летом намеревался приобрести достаточные для организации своего производства 300 м2.<BR><BR><B>Конкуренция</B><BR>Наряду с риэлтерскими фирмами и самими предприятиями продавцом производственных площадей выступает Фонд имущества Петербурга, торгуя арестованной недвижимостью предприятий-должников. Производственные помещения составляют примерно 50% в объеме предложений. Однако не более 30% выставляемых на торги объектов уходят с первой попытки, отдельные помещения производственного назначения предлагаются покупателям в течение года - уже на комиссионных торгах. Главная причина низкого спроса - стартовая цена на основе балансовой стоимости, которая иногда превышает рыночную. Рыночная оценка требует дополнительных расходов от владельца продаваемой недвижимости, на которые ему идти не имеет смысла. Тем более что снижение цены не устраивает налоговые органы, озабоченные пополнением бюджета.<BR><BR>На юг!<BR>До наступления сезонного затишья на рынке производственных площадей летом 1998 года покупатели отдавали предпочтение помещениям, расположенным в Выборгском и Калининском районах Петербурга. После мертвого сезона, длившегося до октября 1998 года, интерес сместился с севера на юг. В лидеры вышли Московский, Кировский и Красносельский районы. По мнению риэлтеров, производственников привлекают расположенные на юге торговые базы и железнодорожные ветки.<BR>К центру Петербурга проявляется практически единодушное безразличие, поскольку цены предложений там достигают $6-7 за 1 м2 в месяц из-за высокой арендной ставки на землю и строгих требований по санитарии. Единственное исключение - мини-пекарни, организующие и торговлю своими изделиями.<BR>На протяжении нескольких лет основными клиентами риэлтеров являются основатели предприятий пищевой отрасли. Однако за последнее время к пищевикам присоединились представители других отраслей промышленности.<BR>Самый популярный размер площадей у арендаторов и покупателей производственной недвижимости - 1000 м2. Если помещение нуждается в ремонте, договор аренды заключается на длительный срок, а стоимость ремонтных работ зачитывается в счет арендной платы.<BR><BR><B>Метаморфозы</B><BR>Редчайшие случаи - приобретение под производство помещений, предназначенных для иных целей, поскольку этому сопутствует их перепрофилирование. Аренда или покупка производственных площадей с перепрофилированием их в офисы, склады и торговые помещения встречается значительно чаще. Особенно в центре Петербурга, где перепрофилирование просто необходимо. Отдельное здание в центре города легко приобретается под офисы. Для организации складов в производственных цехах главное условие - подъездные пути. Магазины открываются повсеместно. <BR><BR><B>Сами с усами</B><BR>Большинство владельцев производственной недвижимости пытается работать с неэффективно используемыми или пустующими помещениями самостоятельно. Многие крупные предприятия организовали у себя отделы недвижимости. Для успешной деятельности необходимо иметь наработанные схемы сдачи в аренду или продажи недвижимости, а главное - ликвидную недвижимость. Кроме того, организовывать специализированный отдел на предприятии имеет смысл лишь в том случае, если в собственности есть много площадей. Невозможно оценить, сколько сделок по покупке-аренде производственных помещений совершается напрямую - без посредников.<BR>По мнению производственников, лучше сдавать в аренду сразу большие площади (если речь идет о здании, то целыми этажами) и в качестве арендаторов выбирать фирмы, заработавшие себе доброе имя на рынке.<BR>Иногда предприятия действуют сразу по двум направлениям: дают рекламу самостоятельно и пользуются услугами риэлтерских фирм. В листинге объекты могут находится 3-6 месяцев, что для коммерческой недвижимости - дело обычное.<BR><BR><B>Коррективы</B><BR>Особую категорию производственных предприятий составляют фирмы, расширяющие производство или вновь начинающие свою деятельность в Петербурге, в том числе иностранные. Они, как правило, предпочитают приобретать земельный участок, где и размещают производственные мощности. До кризиса таких желающих было достаточно. Сейчас иностранные производители стали осторожнее - многие даже приостановили реализацию проектов. Не останавливаются лишь те проекты, которые уже поздно тормозить. Однако и здесь есть изменения: предприятия, ранее планировавшие приобрести земельный участок под застройку, теперь довольствуются арендой.