Бартер въелся в строительство

Долевое строительство Петербурга держится на системах зачетов и бартера. Строители вынуждены заниматься несвойственным для них делом, отнимая хлеб у риэлтеров. Большинство жилых домов возводится методом долевого строительства, теоретически - на средства частных клиентов-дольщиков. Однако всего 20-30% квартир оплачивается "живыми" деньгами. Остальные уходят по бартеру партнерам - поставщикам стройматериалов и оборудования, а также субподрядным организациям, привлеченным на строительство генеральным подрядчиком. Квартиры для строительной компании - тот же товар, ничего лучшего они своим партнерам предложить не могут.

"Субчики" Одинаковые субподрядные работы генеральный подрядчик может поручить сразу нескольким субподрядным фирмам. По словам заместителя генерального директора строительной компании "ЛенСпецСМУ" Михаила Иванова, крупная фирма располагает большим штатом квалифицированных сотрудников и почти все работы на объекте выполняет своими силами. Например, "ЛенСпецСМУ" привлекает для выполнения субподрядных работ всего пять-шесть партнеров. Привлечение к работам большого количества организаций может плохо повлиять на ситуацию на объекте, поскольку "субчики" работают с разным качеством и не всегда ладят между собой. В этом случае застройщику или генподрядчику приходится прилагать больше усилий для координации работ. Одна из причин привлечения "субчиков" - необходимость сдачи объекта в срок.

Продажная анархия Продажами квартир на первичном рынке занимается множество фирм - риэлтеры, строительные компании, субподрядные организации и поставщики. В результате квартиры в одном и том же доме продаются по разной цене. По оценке специалистов, разница в ценах за 1 м2 может достигать $70. Строители успели поднатореть в вопросе реализации квартир, и некоторые компании действуют на рынке успешно. Крупные компании предпочитают создавать собственные отделы продаж или дочерние агентства недвижимости, поскольку клиенты порой "клюют" на имя застройщика или генподрядчика. Особо продвинутые "субчики" нанимают в качестве брокера какую-нибудь риэлтерскую фирму или создают собственные отделы продаж, через которые идет реализация квартир, полученных по бартеру от разных строительных компаний. По словам коммерческого директора ООО "Юниверсал-Металл" Константина Руденко, их фирма-поставщик старается не работать с бартером, поскольку деньги замораживаются как минимум на 2 месяца после отпуска продукции. Но если выхода нет, "Юниверсал-Металл" предпочитает работать с корпорацией "Петербургская недвижимость" по продаже бартерных квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию. Иногда квартиры реализуются через отдел продаж застройщика - по обоюдному согласию. По словам Константина Руденко, в холодное время года бартер при расчетах составлял не более 10%, но ближе к лету увеличился до 50%. Протестов субподрядчиков против бартера и системы зачетов нет. В противном случае "субчик" (как правило, некрупная организация, специализирующаяся на том или ином виде строительных, отделочных, монтажных работ) может остаться без заказов, и судьба фирмы, можно считать, предрешена.

Демпинг Не каждый поставщик стройматериалов - их прямой производитель или профессиональный продавец. В число поставщиков попадают случайные на строительном рынке организации. Они бывают вынуждены брать у строителей квартиры по бартеру, чтобы благополучно пристроить стройматериал, также полученный по бартеру. По их мнению, лучше иметь квартиру, чем груду кирпича, которую купить никто не хочет. Продажа бартерных квартир зачастую идет по демпинговым ценам, поскольку наличные деньги нужны срочно. По мнению продавцов, не так важно держать марку перед клиентом и настаивать на высокой цене, как получить для продолжения строительных работ "живые" деньги. В случаях, когда строители и риэлтеры идут на снижение цен, строительство идет быстрее. Несмотря на демпинг со стороны "субчиков", некоторые строительные компании не возражают. Например, Михаил Иванов считает, что быстро проданные субподрядчиками квартиры позволяют надеяться на их участие в последующих проектах.

Профессионалы Проведенный весной 1998 года "круглый стол" в корпорации "Петербургская недвижимость" показал в очередной раз слабое знание строителями рыночной ситуации. Руководство компании "Жилстройинвест" считает, что спрос на все квартиры одинаков. Однако аксиома риэлтерской деятельности - зависимость спроса от местоположения. Строители пытаются действовать "методом тыка", стараясь продать то равное по количеству комнат число квартир в доме, то с перевесом в сторону однокомнатных. Процессом продаж квартир на первичном рынке рвутся руководить риэлтеры. Риэлтеры предпочитают подкючиться к совместному проекту на ранней стадии его реализации - желательно сразу после прохождения Городской инвестиционно-тендерной комиссии, до выхода распоряжения губернатора, разрешающего застройку. На ранней стадии еще есть возможность "перекроить" проект - риэлтеры, имея регулярные контакты с клиентами, могут подсказать решения по составу квартир и их планировке. Любая риэлтерская фирма, работая в тандеме со строителями, имеет свой процент комиссионного вознаграждения. По словам генерального директора агентства "Жилпромстрой-сервис" Всеволода Глазунова, есть два способа получения комиссионных. Первый вариант предполагает заключение риэлтерской фирмой договора с застройщиками в качестве менеджера проекта. Размер комиссионных в этом случае составляет 5-6%. Риэлтерская фирма берет на себя рекламу и формирует имидж объекта. Второй вариант предполагает привлечение нескольких брокеров на объект. Традиционный размер комиссионной оплаты составляет, как правило, $10 с каждого квадратного метра. На первый взгляд, второй вариант выгоднее, но большое количество брокеров означает разброс цен по аналогичным квартирам и появление нескольких приобретателей на одну и ту же квартиру.