Рынок коммерческих земель формируется, рынок индивидуальных участков почти сложился

<BR><BR>Окончательного формирования ценового диапазона на рынке коммерческих земель специалисты ожидают через 3-4 года. Вместе с тем рынок индивидуальных участков выглядит вполне сложившимся.<BR>Выявилось несколько причин, мешающих формированию вторичного рынка коммерческих земель. Это вялотекущий процесс приватизации земли, малое количество сделок купли-продажи, несовершенство законодательства и боязнь обнародовать процесс перепродажи.<BR>По-прежнему отсутствует широкая реклама коммерческих земель как объекта продажи, покупателя ищут через знакомых, редко обращаясь к профессионалам рынка недвижимости. И хотя количество собственников увеличивается, ажиотажа нет.<BR><BR><B>Выгоды приватизации</B><BR>Выкуп земли приватизированными предприятиями происходит в ущерб бюджету. Поданные несколько лет назад заявки на приватизацию диктуют сегодняшнюю цену. Например, Кировский завод при средней реальной рыночной стоимости земли $30 за 1 м2 выкупил ее менее чем по $2 за 1 м2.<BR>Выкупать землю выгодно, если участок находится в центре города и есть льгота (для приватизированных предприятий - выкуп по 10-кратной ставке земельного налога).<BR>Также выкуп выгоден тем, кто собирается перепродать землю. По самым скромным подсчетам, рыночная цена в 1,5 раза превысит выкупную. Предприятия в южной части Петербурга выкупают землю по $3-4 за 1 м2, а продают в несколько раз дороже - до $20 за 1 м2.<BR><BR><B>ВсЈ дифференцировано</B><BR>Земельный налог в Петербурге дифференцирован, арендная плата - тоже. И то и другое разбито по зонам.<BR>Арендатор земли под офисным помещением в центре города платит в среднем $27 за 1 м2 в год, арендатор торговой площади - $68, а предприниматель, организовавший игорный бизнес, - $110. При этом ставка земельного налога составляет 25 рублей. Очевидная выгода заключения договора купли-продажи - налицо. Притормозился выкуп земли промышленными предприятиями, поскольку арендные ставки в промышленных зонах ниже ставок земельного налога.<BR>Разница между налогами и арендной платой на окраинах города почти неразличима: при ставке земельного налога 1,4 рубля за 1 м2 арендная ставка составляет 0,3 условной единицы (примерно 2 рубля) за 1 м2.<BR>Городские промышленные окраины менее интересны для собственника, но могут быть привлекательны для инвестора.<BR><BR><B>Зачатки вторичного рынка</B><BR>Покупка участка на вторичном рынке удобна тем, что у продавца непременно есть готовый пакет документов по земельному участку, в том числе оформленное право собственности, в то время как опробованная схема выкупа "под инвестора" чревата затягиванием процедуры.<BR>Покупка участка у государства может обойтись новому собственнику на порядок дороже, чем приватизированному предприятию. Рыночная цена земли в центре города колеблется в диапазоне $300-600 за 1 м2. <BR>В этом случае существенным становится срок, в течение которого инвестор намеревается пользоваться земельным участком: успеет ли он "отбить" покупку.<BR>Цена складывается из "официальной" цены 1 м2 (с учетом кратности ставки земельного налога, возможной льготы и городской зоны), помноженной на размер участка. Сверху - затраты на оформление документации и планируемая прибыль.<BR>На окраинах Петербурга цена на вторичном рынке с учетом прибыли увеличена в несколько раз по сравнению с ценой выкупа, в то время как в центре разрыв между ценами значительно меньше. Это объясняется ограниченной платежеспособностью потенциальных покупателей.<BR><BR><B>Загородный рынок</B><BR>Новый бум приобретения земельных участков прогнозируется к лету 1998 года, если Президент выполнит обещание и подпишет Земельный кодекс.<BR>По оценкам риэлтерских фирм, динамика цен на загородные земельные участки выражена слабо.<BR>Чуть подешевели и без того недорогие участки, чуть подорожали дорогие, особенно - обеспеченные качественной инфраструктурой.<BR>Причина подорожания земли в традиционно излюбленных курортных местах - невозможность получить землеотвод под строительство.<BR>Условно земельные участки делятся на три категории согласно их месторасположению и характеру использования: престижные курортные места, участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и садоводческие участки.<BR><BR><B>Категория 1. Дачная элита</B><BR>Престижные участки раздвинули прежде существовавшие границы. Пресловутая 30-километровая зона вокруг города увеличилась местами до 60 км.<BR>На стоимость земли в этих районах влияет наличие инженерной инфраструктуры. При этом наличие общественного транспорта остается невостребованным: больше ценится уединенность и возможность подъезда для личного транспорта. Все большую роль играют красоты природы.<BR><BR><B>Категория 2. Без особых запросов</B><BR>Участки под ИЖС в поселках и деревнях, дачных кооперативах и садоводческих товариществах образовали вторую категорию. Среди любителей отдыхать за городом - немалое количество корпоративных застройщиков.<BR>Для этой когорты наличие инженерных коммуникаций имеет меньшее значение, чем для элитных покупателей, поскольку зимовать в дачных домах никто не стремится.<BR>Земли этой категории располагаются в зоне 50-80 км от Петербурга (см. таблицу). Цена на них назначается за весь участок целиком, а не за сотку, как в элитных курортных местах. При этом средняя цена среднего же (12-15 соток) участка составляет $1-3 тыс., а выделившегося из общей массы особыми красотами - $3-5 тыс.<BR><BR><B>Категория 3. Малоликвидная</B><BR>Есть и третья категория загородных земельных участков - садоводческие хозяйства. В последнее время попытки продать подобные участки происходят все чаще.<BR>Поскольку их обладатели для выездов за город, как правило, пользуются общественным транспортом, килограмм картошки, выращенной своими руками в садоводстве, становится "золотым".<BR>Однако риэлтерские фирмы не берутся проводить сделки с садоводческими участками: цена $50 за сотку не принесет агентству недвижимости желательных дивидендов, но прибавит проблем с поездками и оформлением документов. Участки широко рекламируются в газетах бесплатных объявлений, однако покупателей на них находится мало: тот, кто в состоянии совершить подобную покупку, предпочитает попытать счастья на участке "второй категории".