00:2027 июня 2026
Понятие "места общего пользования" (МОПы) давно перестало быть лишь техническим термином проектной документации. Сегодня это один из инструментов, с помощью которого девелоперы формируют имидж жилых комплексов и повышают их инвестиционную привлекательность. В условиях высокой конкуренции и растущих ожиданий покупателей качество и наполнение МОПов становятся заметным конкурентным преимуществом, а многие решения, прежде характерные для премиального сегмента, постепенно переходят в массовое жильё.
МОПы — это общедоступные пространства в многоквартирном доме: входные группы, холлы, коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы, колясочные и велосипедные комнаты, технические помещения, помещения для консьержа, мусоропроводы, кладовые и другие пространства общего пользования. Помимо функциональной роли они формируют первое впечатление о проекте, влияют на комфорт проживания и на восприятие заботы со стороны застройщика. Грамотно организованные МОПы повышают удобство жизни и поддерживают ликвидность жилья на вторичном рынке.
Скромный набор
Раньше в массовом сегменте общие пространства проектировали максимально экономно: простые входные группы, узкие коридоры от двери до лифта, минимальная отделка. В последние 5 лет на фоне усилившейся конкуренции за покупателя девелоперы стали уделять МОПам больше внимания. Их площадь выросла, выросли и затраты на проектирование и отделку, а состав помещений заметно расширился. Одновременно покупатели стали ожидать более удобной инфраструктуры и более высокого уровня эстетики уже с первых шагов в доме.
"Сегодня в массовом сегменте всё чаще можно встретить помещения, которые раньше были характерны только для проектов комфорт–класса, — рассказывает директор по продукту “Унистрой” Эдуард Шагимарданов. — Главный тренд здесь не просто в том, чтобы добавить красивую фишку, а в том, чтобы сделать повседневную жизнь жителя удобнее. Если человеку не нужно заносить велосипед в квартиру, хранить коляску в коридоре или встречать курьера у подъезда под дождём, это напрямую влияет на восприятие качества жизни в доме".
"Практически обязательным набором помещений даже для проектов массового сегмента сегодня становятся лобби — или центральная входная группа, или центральный вестибюль — разные застройщики называют их по–разному, но это главное общественное пространство жилого комплекса. В этом сегменте оно чаще всего бывает без стойки ресепшен, поскольку консьерж не предусматривается. Также обычно есть помещение для хранения детского транспорта, которое чаще всего называют колясочной, санузел для жильцов дома, лапомойка, обычно совмещённая с помещением уборочного инвентаря, и минимальная зона отдыха, которая, как правило, располагается в центральном вестибюле", — говорит генеральный директор "Галереи Проектов х Sinteza" Юлия Кристова.
В комфорт–классе базовый набор МОПов остаётся примерно тем же, но уровень наполнения помещений становится выше. Так, в лобби может появиться стойка ресепшен, в зоне отдыха — кофепойнт и стеллаж с книгами, а в помещении для детского транспорта — зарядка для электросамокатов. Лапомойка может быть оснащена раковиной, душевой лейкой и поддоном. Кроме того, тестируются и более сложные форматы, говорит Эдуард Шагимарданов: коворкинги, переговорные комнаты, клубные гостиные, детские игровые зоны внутри дома, постирочные, помещения для приёма доставок. В отдельных проектах появляются общественные террасы, лаунж–зоны и соседские центры.
Для резидентов жилых комплексов более высокобюджетных сегментов рынка характерна более сложная инфраструктура. Как правило, к таким помещениям относятся общественные гостиные, переговорные комнаты, детские игровые зоны, коворкинги, домашний кинотеатр, фитнес–зал и другие пространства, перечисляет директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. В отдельных проектах можно увидеть бассейны, кабинет врача, бьюти–коворкинг и другие сервисные помещения.
Подсмотрели за элитой
За последние годы заметна тенденция "демократизации": те сервисы и решения, которые раньше были уделом элитных проектов, всё чаще появляются не только в бизнес–, но и в комфорт–классе. Ожидается, что в ближайшие 5–10 лет список must–have для комфорт–класса пополнят детские зоны — игровые уголки и мини–площадки, помещения для хранения велосипедов, пространства, связанные с e–commerce и доставкой, а также коворкинги. Больше внимания будут уделять и помещениям для работы — коворкингам, переговорным и Zoom–комнатам с розетками и доступом к Wi–Fi, считает Юлия Кристова. Особенно актуальны такие решения для жилых комплексов, удалённых от центра города и станций метро.
Потенциально стандартом могут стать и соседские центры с гибкими общественными пространствами. "В отличие от обычного лобби или проходной входной группы соседский центр предполагает разные сценарии использования: здесь можно провести встречу жителей, детский мастер–класс, лекцию, небольшое мероприятие, занятие по интересам, собрание с управляющей компанией или неформальную встречу соседей. Именно многофункциональность повышает экономическую эффективность таких помещений", — поясняет Эдуард Шагимарданов. Он также обращает внимание на инфраструктуру для доставок: отдельные зоны для курьеров, постаматы, помещения для временного хранения заказов и продуманные сценарии доступа. Онлайн–покупки и доставка еды стали частью повседневной жизни, и дом должен быть к этому адаптирован.
"Ценным будет, если в МОПах массового сегмента будет не просто добавлен отдельный функционал, а уже привычные помещения станут более вместительными — чтобы из жилых метров квартир можно было вынести хранение детского транспорта и спортивного инвентаря, а также организовать время с детьми, например игровые зоны разных форматов", — подчёркивает Юлия Кристова.
Есть и форматы, от которых рынок, вероятно, будет отказываться. Застройщики пробуют разные решения, но далеко не все из них способны стать массовыми элементами МОПов в комфорт–классе, поскольку требуют значительных площадей и сложной эксплуатации. Среди таких форматов Юлия Кристова называет фитнес–залы, креативные пространства и библиотеки. "Не приживутся решения, которые создаются ради красивой картинки в буклете, но не имеют понятной эксплуатационной модели. Например, редко используемые клубные помещения без реального сценария и качественного обслуживания", — рассказывает Эдуард Шагимарданов. По его словам, лапомойки тоже не везде оправданны: в ряде проектов девелоперы копировали их друг у друга без понимания реальной востребованности, а затем отказывались от них, когда стало очевидно, что у части жителей таких помещений просто нет в повседневном сценарии.
Плата не для всех
В будущем переход элитных практик в массовый сегмент продолжится, поскольку требования и ожидания покупателей на фоне роста стоимости квартир только увеличиваются.
При этом далеко не все решения массовый рынок сможет потянуть по бюджету. Речь идёт не только о затратах девелопера на этапе строительства, но и о последующей стоимости эксплуатации, которую оплачивают жители дома. К наиболее дорогим в обслуживании относятся фитнес–клубы с бассейнами, спа–зоны, большие лобби с круглосуточным ресепшеном и консьержем, детские комнаты с постоянным присмотром и сложным оборудованием, большие террасы, зимние сады и другие сложные зелёные зоны. "Любое общественное пространство — это не только затраты девелопера на этапе строительства, но и расходы для жителей. Если помещение требует постоянного персонала, уборки, контроля доступа и ремонта оборудования, но при этом не даёт жителям ежедневной пользы, оно быстро превращается из преимущества в источник конфликтов", — резюмирует Эдуард Шагимарданов.
