Суд может увеличить стоимость выкупа помещений в ансамбле дома Брусницыных

Экспертизу по спору между ООО "Кожевенная 30" и Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в Петербурге и Ленобласти (МТУ) назначил 13–й Арбитражный апелляционный суд (13ААС). Главный и единственный вопрос — определение рыночной стоимости 7 тыс. м2 в региональном памятнике — Торговом доме Брусницыных на Кожевенной линии, 30А.

По данным "ДП", в состав этой недвижимости входят помещения на первом этаже (торговый зал и производство фабрики конфет "Культура"), арт–склад (выставка–продажа мебели), кожевенная мастерская, склады, офисы и съёмочные помещения киностудии на втором этаже, торгово–выставочные залы и художественная мастерская на четвёртом, а также неиспользуемые площади на пятом этаже.

Один из самых известных объектов ансамбля Торгового дома Брусницыных — особняк постройки XIX века, состояние которого вызывает серьёзные опасения, в рамках этой сделки не приватизируется.

В 2023 году "Кожевенная 30", арендующая недвижимость с 2012 года, решила выкупить помещения, МТУ на основании оценки специалистов назначило цену 7 тыс. м2 — 436,9 млн рублей. Арендатор не согласился с ней и в декабре 2024 года обратился в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти для урегулирования разногласий. По данным компании, стоимость выкупаемых помещений — 76 млн рублей.

Первая инстанция назначила судебную экспертизу в ООО "Центр экспертных решений “Инверсия”", оценившем спорный объект в 71 млн рублей. Согласно материалам арбитражного дела, одним из ключевых моментов, повлиявших на определение стоимости, скорее всего, стало состояние объекта недвижимости. В частности, "Кожевенная 30" в процессе обращала внимание, что не были проведены работы по приспособлению памятника для современного использования.

В октябре 2025 года арбитраж признал заключение ООО "АФК–Аудит" об оценке объекта, представленное МТУ, недостоверным и недопустимым доказательством по делу. На основании судебной экспертизы назначена выкупная цена спорной недвижимости — 71 млн рублей.

Однако МТУ подало апелляционную жалобу, указав на недостатки экспертизы, подготовленной ООО "Центр экспертных решений “Инверсия”". Там сочли, что эксперт выбрал неправильный подход к оценке — сравнительный. Этот затратный подход, который также использовал эксперт, может содержать недостоверные показатели. Кроме того, эксперт использовал ненадлежащие объекты–аналоги. Также в ведомстве указали на фактологические нарушения: эксперт выявил дефекты в подвале и на цокольном этаже, хотя в спорном объекте их нет. Помимо прочего, объект отнесли к категории находящихся в неудовлетворительном состоянии, хотя он активно эксплуатируется и сдаётся в субаренду. В ведомстве настаивают, что удельный показатель рыночной стоимости объекта по заключению эксперта в 4 раза ниже кадастровой стоимости (236,7 млн рублей). Вполне возможно, что новая экспертиза не даст повода для сомнений Росимущества, и не исключено, что рыночная стоимость спорных помещений вырастет.

По мнению юриста адвокатского бюро "Вертикаль" Дмитрия Рунова, выявленные МТУ нарушения являются существенными, но их нельзя назвать распространёнными. Выбор подхода к оценке — это прерогатива эксперта, считает партнёр Ru.Courts Алексей Агеев. "Показатели, выбранные экспертом при затратном подходе, по материалам дела невозможно проверить. Сам по себе факт сдачи объекта в субаренду не делает его состояние удовлетворительным. Поэтому ссылки на эти нарушения я бы не назвал существенными или обоснованными", — отмечает он. А вот ненадлежащие объекты–аналоги — это серьёзное нарушение, полагает Агеев.

По его словам, оно наиболее часто встречается в практике по делам такого рода: видимо, аналоги были настолько несоотносимыми, что это бросалось в глаза всем и каждому, в том числе и судьям. "Фактологические огрехи экспертизы — тоже своего рода маркер, хотя и не всегда работающий. В данном случае он сыграл, поскольку если эксперт говорит, что что–то есть, а этого нет, то имеется серьёзный повод усомниться в достоверности его заключения", — добавил он.

Само по себе наличие в заключении экспертов даже критических дефектов необязательно приводит к назначению повторной экспертизы или отмене решения нижестоящего суда. При этом, подчёркивает Рунов, назначение судом апелляционной инстанции повторной экспертизы по делам о выкупе бизнесом арендуемого имущества скорее исключение.

По мнению партнёра Ru.Courts, если говорить о подобных спорах в целом по стране, то назначение апелляцией экспертизы для определения выкупной стоимости достаточно распространено. Причём не только в апелляции. Нередко и кассационные суды направляют дела такой категории на новое рассмотрение, ссылаясь на дефекты экспертного заключения. Но для этого участникам процесса необходимо убедить апелляцию в необходимости ещё одной экспертизы.