Территорию бывшего завода "Красный нефтяник" начали готовить к застройке жильём

ООО "СЗ “Северная звезда”" получило распоряжение комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Санкт–Петербурга на подготовку проекта планировки квартала, ограниченного ул. Салова, проектируемой Широтной магистралью скоростного движения (ШМСД), административной границей Невского района и полосой отвода железной дороги. Площадь территории — 35,4 га. Без этого документа шансы пройти Градостроительную комиссию по крупному участку почти нулевые.

Как ранее писал "ДП", в августе 2022 года ПИК приобрёл 97,77% акций ООО "СЗ “Салова 34”", получив таким образом контроль над промплощадкой завода "Красный нефтяник" площадью 19,1 га. Сумма не раскрывалась, участники рынка оценивали её в 6–8 млрд рублей.

В 2023 году городские власти одобрили перевод 19,1 га под жилую функцию. Затем в новой редакции ПЗЗ в 2025 году промплощадка завода получила зону многофункциональной общественно–деловой и жилой застройки. Нынешние 35,4 га в распоряжении КГА — следующий этап: в периметр планировки вошли не только исходная площадка, но и территории, необходимые для транспортных, инженерных и социальных решений.

Ранее площадкой владело ООО "СЗ “Салова 34”", переименованное в апреле в ООО "Режим тишины". А в прошлом году её передали ООО "СЗ “Северная звезда”". По данным ЕГРЮЛ, учредители "Северной звезды" — АО "Проспект финанс" и АО "Билдинг групп", которые также входят в группу "ПИК".

Задание КГА прямо указывает планируемые функции: многоэтажная жилая застройка, объекты дошкольного и общего образования, хранение авто, коммунальная инфраструктура. Точные технико–экономические показатели появятся после подготовки ППТ, однако участники рынка оценивают потенциал пятна примерно в 350 тыс. м2 жилья. При средней площади лота 41–43 м2 это около 8–8,5 тыс. квартир. При ориентире 30 м2 на человека будущее население квартала составит порядка 11–12 тыс. жителей. В особых условиях КГА отдельно требует учесть размещение трамвайной линии вдоль Большого Смоленского пр. и ул. Салова, железнодорожные линии, объекты ВСЖМ.

Фрунзенский район — понятный рынок для массового жилья: расположен внутри КАД, со сложившимся спросом на комфорт–класс. Впрочем, площадка на Салова к простым не относится. "Расположение земельного участка даёт предпосылки для строительства на нём домов класса комфорт, однако класс и, как следствие, стоимостные характеристики объекта будут во многом зависеть от качественных параметров нового ЖК", — считает аналитик–консультант NF GROUP Ксения Фёдорова.

По словам бизнес–партнёра TrendAgent Санкт–Петербург Веры Голубевой, спрос на проект будет. "У площадки удобная локация для автомобилистов: быстрый выезд на КАД и в сторону Ладожского вокзала, при этом метро находится примерно в 20 минутах пешком. Кроме того, ПИК остаётся сильным брендом, а его проекты пользуются стабильным спросом. Район перспективный и фактически находится на этапе полного обновления", — отмечает Вера Голубева.

Директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов считает, что в этой локации можно реализовать жилой комплекс комфорт-класса, в котором цена за "квадрат" будет начинаться от 320 тыс. рублей.

Основной прирост стоимости в перспективе могут дать запуск ШМСД и постепенный снос соседних гаражей. "Но это игра вдолгую: превращение территории в полноценный уютный район может занять несколько лет. Потенциал у площадки очевиден, но покупатель должен понимать, что первые очереди будут выходить в ещё не сформированную среду", — прогнозирует Вера Голубева.

По словам Ксении Фёдоровой, у проекта есть и недостатки. Основным является его депрессивное окружение — действующая железнодорожная линия, а также промышленные территории. Это может негативно сказаться на качестве видовых характеристик будущих квартир, а также на уровне безопасности среды в целом. Однако на фоне относительной близости участка к центру Петербурга, а также растущего дефицита земли в границах города, пригодных под жилое строительство, можно ожидать, что комплекс будет востребован у покупателей, говорит она.

По мнению коммерческого директора "Бриз" Артёма Чеснокова, эта часть Фрунзенского района долгое время была недооценена. "Формально она находится достаточно близко к центру города и крупным транспортным коридорам, но из-за промышленного наследия, разрозненной застройки и слабой городской среды воспринималась как депрессивная территория. Сейчас ситуация меняется. Мы планируем на соседней площадке почти 100 тыс. м2 light industrial, потому что видим потенциал. Если рядом появится крупный жилой квартал, а на смежных площадках — современные коммерческие и light industrial объекты, район получит совершенно другую экономику", —уверен он.

По оценкам NF GROUP, на первичном рынке жилья стандарт- и комфорт-класса Фрунзенского района по итогам I квартала 2026 года экспонировалось 6 комплексов. Средневзвешенная цена в указанной локации составила 393 тыс. рублей/м2, что на 20% выше, чем аналогичный показатель по рынку жилья сопоставимого класса Петербурга в целом (328 тыс. рублей/м2).