Рынок сервисных апартаментов окончательно трансформировался из девелоперского продукта в инвестиционный инструмент. Об этом заявила основатель УК KEYPORT Карина Шальнова, выступая на Южном форуме инноваций в девелопменте (ЮФИД), прошедшем в Крыму.
"Если раньше инвестор выбирал исключительно локацию и ориентировался на стоимость квадратного метра, то сегодня его интересует доходность. Мы фактически продаем не недвижимость, а готовый бизнес", - отмечает она.
Изменения в психологии покупателей открывают новые возможности для девелоперов: теперь успешные проекты могут реализовываться не только в центральных локациях. Однако в таких случаях на первый план выходит концепция — именно она формирует стабильный туристический поток и загрузку объекта. Кроме того, к 2026 году рынок существенно сместился в сторону профессиональных операторов.
"Мы всё чаще сталкиваемся с подобной картиной: девелоперы как в столицах, так и на периферии активно привлекают зарекомендовавшие себя УК для управления своими апарт-отелями, – подчеркивает второй основатель KEYPORT Кирилл Кудинов, также принимавший участие в ЮФИД в качестве спикера. – Нередко случается так, что застройщик создает собственную управляющую компанию под конкретный проект, но в результате делает выбор в пользу опытного оператора".
Карина Шальнова выделяет три базовые модели: внешнее управление, франшиза и собственная управляющая компания. Каждая из них предполагает разный уровень вовлеченности и контроля.
Внешний оператор - самый простой формат: девелопер передает управление и получает готовую операционную модель, но теряет контроль над доходностью. Франшиза дает больше контроля, но требует собственной команды и увеличивает издержки за счет роялти и обязательных платежей. При этом отсутствие компетенций может привести к снижению качества сервиса и репутационным рискам.
Самая сложная модель - собственная управляющая компания. Она обеспечивает максимальный контроль, но требует значительных инвестиций, времени и экспертизы. "Без сильной команды и выстроенных процессов девелопер рискует столкнуться с операционными проблемами и недовольством инвесторов", - говорит Карина Шальнова.
"Важно понимать, что гостиничный оператор апарт-отеля работает на два фронта, – резюмирует Кирилл Кудинов. – С одной стороны УК должна обеспечивать стабильную загрузку. С другой – требуется приносить максимально возможный доход собственникам. Для этого УК в том числе должна стремиться к минимизации расходов/ Зачастую обозначенные цели как минимум вступают в противоборство друг с другом. Соблюсти баланс в условиях стагнации индустрии гостеприимства – настоящее мастерство, достижимое далеко не каждой компанией".
