Банк России 24 апреля снизил ключевую ставку на 50 б.п. — до 14,5% годовых. Это уже восьмое подряд снижение, однако рыночная ипотека по-прежнему остаётся за пределами массового спроса: чтобы она стала доступной, "ключ" должен опуститься вдвое ниже сегодняшней отметки.
Необратимые изменения
Осенью 2023 года, когда ключевая ставка последний раз была на отметке 14,5%, рынок новостроек Петербурга работал в принципиально других условиях: льготная ипотека под 8% обеспечивала более 80% сделок, средняя цена квадратного метра в городе держалась около 230 тыс. рублей, в Ленинградской области — около 142 тыс. рублей.
С тех пор ставка сначала улетела до 21%, затем начала спускаться обратно, но рынок за это время изменился необратимо. Массовая льготная ипотека свёрнута, рыночный кредит стоит 18-20% годовых, а средняя цена квадратного метра в Петербурге к февралю 2026 года выросла до 332 тыс. рублей, в области — до 187 тыс. рублей.
Число сделок в марте составило 3678 ДДУ — на 17% меньше, чем в феврале.
Читайте также:
Рассрочки и скидки: новостройки Петербурга удержали от просадки альтернативой
Девелоперы поверили в восстановление спроса на новостройки в Петербурге
Всё дальше в лес: новостройки в Петербурге отдаляются от метро
Устойчивый характер: ЦБ восьмой раз подряд снизил ключевую ставку
Метростроители готовятся бурить сваи для электродепо "Красносельское"
Тем не менее восьмое подряд снижение важно именно как сигнал направления.
“
"Однократное снижение на 0,5 п.п. само по себе не станет поворотным моментом для рынка, однако подаёт позитивный сигнал. Для устойчивого оживления спроса необходима последовательная серия таких шагов, которая способна дать накопительный эффект — как в жилом, так и в коммерческом сегменте", — говорит коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
Накопительный эффект
Накопительный эффект уже начинает проявляться в данных. За год, с первого квартала 2025-го по первый квартал 2026-го, ключевая ставка снизилась с 21% до 16% — и на платформе TrendAgent число проданных квартир выросло на 28%. Впрочем, свою роль сыграло и изменение условий семейной ипотеки в январе, оговаривается бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.
“
"Снижение ключевой ставки ожидали и считаем, что снижение до конца года ещё будет. По нашим самым оптимистичным прогнозам, рассчитываем войти в 2027 год со ставкой 13,5%", — говорит она.
Снижение ставки с 21% уже ощутимо удешевило проектное финансирование и сократило затраты застройщиков на обслуживание строительных кредитов. Среднесрочный прогноз ЦБ — 8-10% в 2027 году — меняет расчёты девелоперов сильнее, чем любое отдельное решение регулятора.
“
"Устойчивое снижение ключевой ставки обеспечивает прежде всего базу для планирования. Ориентир — прогноз ЦБ по ставке 8-10% годовых уже в следующем году. Кроме прямого влияния на ипотеку, это означает снижение затрат на обслуживание кредитов на строительство в полтора раза", — подчёркивает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Строящийся объём жилья в Петербурге между апрелем 2021 года и апрелем 2025-го сократился с 9778 до 5255 тыс. м2 — дефицит предложения уже накоплен, и удешевление финансирования — один из немногих рычагов его исправления. Вера Голубева ожидает, что новые проекты начнут выходить активнее по мере продолжения цикла снижения.
Ипотечное окно
Для покупателей решение ЦБ пока не открывает ипотечного окна. Рыночная ставка по кредиту при "ключе" 14,5% остаётся в районе 18-20% годовых — платёж по такому кредиту на типовую петербургскую квартиру недоступен большинству семей без господдержки. Тем не менее структура сделок уже меняется.
По данным TrendAgent, доля ипотеки на платформе выросла с 58,55% в 2025 году до 74,37% в 2026-м, тогда как доля рассрочек сократилась с 28% до 15%: покупатели переключаются обратно на кредит по мере того, как условия становятся чуть менее жёсткими.
“
"Планомерное снижение ключевой ставки — позитивный сигнал стабилизации рынка. По мере уменьшения "ключа" спрос будет постепенно активизироваться, однако пока рыночная ипотека всё ещё остаётся малодоступной. В этом году на фоне сокращения мер господдержки мы увидели рост рассрочки, но не такой значительный, как в прошлом, как раз за счёт плавного снижения", — фиксирует директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова.
Оживление спроса на рыночную ипотеку при снижении ключевой ставки пока что более ощутимо на вторичном рынке, где цена квадратного метра ниже, считают в RBI.
"Рынок первичной недвижимости притока новых клиентов, заинтересованных в ипотеке под 15-16%, пока практически не ощущает. Такие сделки встречаются, но пока это скорее исключение: рыночную ипотеку берут на небольшие суммы или короткие сроки", — говорит вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.
По ценам участники рынка резкой коррекции не ждут: улучшение ипотечных условий поддерживает спрос, и массового снижения прайсов девелоперы не планируют. Скорее снижение ставки постепенно уменьшает потребность в агрессивных скидках — инструменте, к которому застройщики активно прибегали в период высоких ставок.
ЦБ при этом предупреждает: проинфляционные риски пока преобладают. Годовая инфляция на 20 апреля — 5,7%, устойчивое замедление до 4% регулятор прогнозирует лишь во втором полугодии 2026 года. Инфляционные ожидания населения снизились, ожидания участников финансового рынка немного выросли. Геополитическая неопределённость и бюджетные параметры остаются источниками давления на цены — и именно они определят, будет ли цикл снижения последовательным.
