Смольный сдаст в аренду 400 м2 в бывшем здании "ЧВК Вагнер центр"

Как стало известно "ДП", на торги выставлено право аренды помещения площадью около 400 м2 в здании на Зольной улице, 15, на Малой Охте. Это бизнес–центр "Морская столица", прежде известный как "ЧВК Вагнер центр". Город оформил там право собственности на офис на первом этаже здания с отдельным входом в 2022 году, после ввода здания в эксплуатацию. Смольный оставил за собой право на помещение в соответствии с инвестиционными условиями, установленными для застройщика здания.

Начальная ставка составляет около 2 млн рублей в год (ниже 500 рублей за1 м2 в месяц, что связано с отсутствием в помещении отделки). Дата проведения торгов — 15 апреля.

Нетипичный сценарий

Здание ввели в эксплуатацию в 2022 году, но городское помещение выставляется на торги только в 2026–м. Эксперты объясняют это бюрократическими процедурами. По мнению руководителя проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт–Петербурге Максима Мартынова, задержка может быть связана с несколькими факторами. Один из них — чисто бюрократический. Процесс оформления прав, постановки на баланс и подготовки к торгам (оценка, формирование лота) мог занять 2–3 года. Это стандартная процедура, говорит эксперт.

Вероятно, были длительные согласования с различными комитетами и структурами в администрации города, соглашается руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт–Петербурге Сергей Дуванов. Он считает, что арендатором, скорее всего, будет структура, близкая к государству, или, возможно, подразделение государственной компании.

Получение помещений по инвестдоговорам и последующий вывод их на рынок — скорее исключение, чем правило. Можно заметить, что чаще город получает помещения в жилых комплексах, которые затем используются под социальные и административные объекты.

"Это не типичный сценарий. Мы не наблюдаем массового вывода на рынок городских помещений. Связано это с небольшим количеством проектов, которые реализуются по аналогичному сценарию", — говорит Сергей Дуванов.

Инкубатор с историей

Площадь всего здания — более 50 тыс. м2, высота — 23 этажа. Первоначальный проект начала 2010–х предполагал ещё большую высоту, около 30 этажей, но от этих планов отказались (архитекторы постройки сочли снижение высоты ошибкой). Строительство по финансовым и другим причинам шло долго. Сначала застройщиком выступала компания ООО "Балтинвестстрой", связанная с холдингом "РСТИ" ("Росстройинвест"). Согласно "Контур.Фокус", 40% долей этой организации принадлежат предпринимателю Фёдору Туркину (№49 в Рейтинге миллиардеров "ДП"). Ещё по 30% — у Игоря и Нины Креславских.

В декабре 2019 года застройщик сменился: здание было продано АО "Ритейл", которое игроки рынка связывали с компанией "Конкорд". Это общество и достроило объект.

Сначала власти отказывались выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию, ссылаясь на расхождения указанной площади здания в различных документах (в разрешении на строительство, проектной документации и техническом плане). По сообщениям СМИ, расхождения превысили 5%, допустимых по Градостроительному кодексу. Но потом, как утверждалось, застройщик внёс необходимые изменения и разрешение на ввод выдали.

В конце 2022 года в здании открылся "ЧВК Вагнер центр". Он позиционировался как место "для бесплатного размещения изобретателей, проектировщиков, IT–специалистов, экспериментального производства и стартап–пространств, которые помогут развитию военной отрасли Российской Федерации". Ранее под похожий проект те же предприниматели рассматривали ещё один участок, в Ольгино. Но там возникла проблема с выделением земли.

Вся постройка на Зольной улице стала ассоциироваться в СМИ с названием "ЧВК Вагнер центр". Но продолжалось это недолго.

Уже в начале 2023 года в Nicolliers сообщили, что зданию присвоено название "Морская столица", которое предполагалось дать ему изначально (и с которым связан облик бизнес–центра, напоминающего очертания корабля). Тем не менее, как сообщалось, в части здания остались арендаторы с льготной арендной ставкой, что соответствовало идее бизнес–инкубатора.

Заполнить пустоту

Как отмечают эксперты, уход от темы вооружённых конфликтов увеличивает рыночную привлекательность офисной недвижимости. После смены названия с "ЧВК Вагнер центр" на "Морскую столицу" спрос на здание вырос и постройка почти полностью заполнилась арендаторами. Примерно 90% офисных площадей заполнено, свободно около 4 тыс. м2 офисов, говорит партнёр и директор департамента офисной недвижимости компании Maris Елена Кашунцова. Для сравнения: на момент переименования, по данным брокеров, было сдано в аренду всего лишь около 5% здания.

В 2024 году, когда в здание въехал крупный арендатор (проектная компания ИЦ "Стройэксперт"), была вакантна примерно половина площадей. "Стройэксперт" занимает около 4,5 тыс. м2, другие арендаторы — до 1 тыс. м2 каждый, рассказывает директор департамента офисной недвижимости Bright Rich в Санкт–Петербурге Алина Нечаева.

По словам Сергея Дуванова, остальные помещения сдаются централизованно: бенефициар один, хотя формально арендодателями могут выступать разные организации.

Основной арендатор здания ныне — структуры компании "Конкорд". Пул арендаторов довольно разнороден, в том числе представлены компании, оказывающие услуги строительному бизнесу и различным отраслям промышленности.

Локация на Зольной улице имеет свои особенности, но район активно застраивается жильём и наличие такого БЦ повышает его деловой статус, говорит Максим Мартынов. По его словам, это единственный качественный БЦ класса А в Невском районе.

В целом рынок офисов класса А в спальных и промышленных районах Петербурга чувствует себя уверенно за счёт более низких ставок по сравнению с центром города, отмечает эксперт.

Сравнительный успех с проектом "Морской столицы" (надо не забывать, впрочем, что здание строилось много лет) наблюдается на фоне неоднозначной ситуации в целом на офисном рынке Петербурга.

Как подсчитали аналитики компании Maris, по итогам 2025 года объём сделок по аренде офисов сократился вдвое по сравнению с 2024–м и составил около 180 тыс. м2. Рынок покинули крупные арендаторы: если годом ранее было заключено 13 договоров аренды площадью свыше 5 тыс. м2, то в 2025–м таких сделок было всего две.

При этом предложение, напротив, выросло. В 2025 году ввели девять офисных зданий совокупной площадью около 100 тыс. м2 — почти вдвое больше, чем годом ранее. В результате доля свободных площадей (вакансия) увеличилась до 4% (около 170 тыс. м2) против 3,2% годом ранее.

"ДП" направил вопросы в комитет имущественных отношений Санкт–Петербурга и в АО "Ритейл". На момент подготовки материала ответы в редакцию не поступили.