Ситуация на рынке коммерческой недвижимости усложняется, но стабильность вместе с деловой активностью сохраняются во всех сегментах. Участники рынка подвели итоги 2025 года и представили прогнозы на 2026-й на ежегодной конференции "Делового Петербурга", посвященной рынку коммерческой недвижимости.
В 2025 году рынок коммерческой недвижимости Петербурга пережил заметные изменения по сравнению с "хлебным" 2024-м, при этом некоторые сегменты показали положительную динамику.
“
"Если смотреть на коммерческую недвижимость в целом, предложение объектов на продажу в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выросло на 4%, спрос на покупку продемонстрировал еще более заметный рост — плюс 9% год к году. По аренде предложение увеличилось на 28%, а спрос показал небольшое снижение на 3%. Если говорить об отдельных категориях, лидером по росту предложения стала офисная недвижимость (+41%). Этот рост обусловлен активным строительством новых и редевелопментом уже существующих объектов, а также ротацией арендаторов, что простимулировало вывод лотов на витрину. При этом спрос на офисную недвижимость сократился на 3% в сегменте аренды и на столько же в покупке. Торговая недвижимость показала рост предложения на 13% и корректировку спроса: минус 6%. В складской недвижимости мы наблюдаем увеличение предложения на 48% (рост идет по всем нарезкам), а также повышение спроса на 6%",— привела статистику площадки Avito Ирина Шафранская-Даль, сомодератор конференции, руководитель группы продаж категории "Коммерческая недвижимость" "Авито Недвижимости".
В помещениях свободного назначения предложение увеличилось на 5%, спрос снизился на 2%. Цены на продажу выросли в диапазоне 22-55%, а стоимость аренды подросла в диапазоне 10-42% в зависимости от нарезки. В продаже наибольший прирост ставок показали помещения до 100 м2, в аренде — площади 101-300 м2. Значительную динамику в сегменте продажи офисов показали цены на лоты до 100 м2 класса В (+28%) и стоимости помещений от 500 м2: плюс 15% к ставкам для класса A и плюс 18% для класса В. Ставки аренды на офисы класса A поднялись в диапазоне 14-32% в зависимости от площади, в классе B — на 7-19%. Стоимость торговых помещений выросла на 3-4%, ставки аренды— на 6-11%. В складах значительно выросли цены на продажу по лотам 101-1000 м2 — плюс 24%. «Предложение коммерческих объектов в регионе продолжает расти, особенно в категориях офисной и складской недвижимости. Если говорить о спросе, в 2025-м происходила корректировка рынка относительно прошлого года, который оказался рекордным по объему инвестиций в недвижимость. Однако даже в этих условиях мы отмечаем рост спроса в отдельных сегментах, например, в складах», — резюмировала Ирина Шафранская-Даль.
Инвестиции в рынок недвижимости Петербурга в 2026 году
В 2025 году общий объём инвестиций в петербургский рынок недвижимости, по данным IBC Real Estate, составил 123 млрд руб. — 12% от общероссийского рынка в 996 млрд рублей.
"С одной стороны, это почти минус 40% к рекордному 2024-му, когда закрылось множество крупных сделок, и цифра кажется скромной. С другой — она в 2 раза выше среднего показателя за "пятилетку" 2016–2021 годов, не превышавшего 60 млрд руб. по Петербургу. Мы прогнозировали итог в 65–70 млрд руб., но рынок оказался продуктивнее", — выступил руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.
Прогноз на 2026 год — 650-700 млрд руб. инвестиций по российскому рынку с долей Петербурга до 15%, то есть 80–90 млрд руб.
"Структура инвестиций кардинально изменилась. Впервые жилой девелопмент оказался не на первом месте: его доля сократилась почти вдвое — с 52% в прошлом году до 28%. Прогноз по этому сегменту на год-два остаётся скромным. Он стагнирует из-за дорогого финансирования и сложности согласований. За 2025 год было продано 160 га (в 2024-м было 700 га) суммарно под строительство 1,4 млн м2 (было 4,2 млн м2) на 35 млрд рублей (было 103 млрд). Офисы вышли в лидеры с третью объёма. Заключена историческая сделка — покупка администрацией Петербурга двух корпусов в «Невской Ратуше» стоимостью 18 млрд рублей без учета НДС. Это 50% всех офисных инвестиций и 15% по Петербургу", — сообщил Сергей Владимиров.
Торговая недвижимость прибавила в 5 раз: проданы 100% или доли иностранных собственников в Outlet Pulkovo, ТРЦ "Лето", ТРЦ "Жемчужная Плаза". Складской сегмент просел на 60% — закрыто всего 10 крупных сделок, из которых 8 — с конечными пользователями под свои нужды. Снизился гостиничный сегмент.
"Основные тенденции: стабилизация инвестиций на уровне 60–90 млрд руб./год после пика 2023–2024 г.г.; доминирование коммерции в структуре сделок; фокус на стоимости замещения — покупают дешевле стройки для роста цены; жилые девелоперы переориентируют проекты апартаментов на офисы и другую коммерцию; рост объема торгов, включая банкротные; бум ЗПИФ по рентным активам — управляющие компании пополняют портфели для розничных инвесторов", — резюмировал Сергей Владимиров.
Конференция "ДП" по рынку строительной недвижимости. Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров
Роль ЗПИФ на рынке недвижимости
В 2025 году закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) инвестировали в коммерческую недвижимость России 105,1 млрд рублей — показатель вырос в 2,3 раза почти вдвое по сравнению с 2024-м (45,9 млрд. руб). Тенденция наглядно демонстрирует как предпочтение инвесторов смещается к использованию формы ЗПИФ от обычных компаний-юрлиц. Отметим рост популярности ЗПИФ особенно заметно происходит на фоне общего снижения активности на рынке недвижимости. ЗПИФ, как юридическая оболочка используется для разных задач, но только в масштабных проектах.
“
"Инструмент набирает обороты, бенефициарам нравится как ЗПИФ объединяет разрозненные активы в холдинг внутри которого аккумулирует доход и перераспределяет без налога на прибыль, позволяет закрывать крупные сделки также без налога на прибыль. Данные Банка России тоже подтверждают, что рынок ЗПИФов растет год от года, в разы за последние три года, привлекая инвестиции и помогая клиентам находить решения на фоне высокой ключевой ставки и роста налогов. Именно эти вызовы толкают бизнес к ЗПИФам — мы видим множество запросов на оценку возможности внедрения ЗПИФ", — выступил директор по развитию бизнеса УК "Гамма Кэпитал Групп" Алексей Шушков.
Собственники ценят ЗПИФы за наличие контроля над имуществом, денежными потоками и сделками, а особенно также за рост капитализации за счет экономии на налоге на прибыль. Для сравнения: на юрлице прибыль от продажи объекта сразу «съедает» налог на прибыль в 25%, потом ещё платится НДФЛ, а ЗПИФ, при выплате дивидендов, платит только НДФЛ.
При равной прибыли, итоговая сумма дивидендов на ЗПИФ заметно выше чем на ЮЛ.
Также ЗПИФ сохраняет ликвидность: при реализации девелоперского проекта земля из фонда идет застройщику без "живых" денег — за нее отдают будущие квадратные метры. По завершении строительства их продают в розницу без налога на прибыль, а затем реинвестируют в новый проект. Существенным фактором в эпоху экономических санкций является и то, что ЗПИФы дают конфиденциальность.
"Огромные сбережения населения — 67 трлн рублей на депозитах, плюс 9,5 трлн прироста в 2025-м — это резерв для развития рынка ЗПИФ в ближайшие годы. По мере снижения ключевой ставки депозиты и облигации теряют привлекательность, деньги перетекут в упакованные продукты вроде фондов. Это процесс активизируется при ставке в 12% и ниже, — уверен Алексей Шушков. — Сегодня мы уже работаем с капиталами небольших инвесторов. Пример —Гамма Групп управляет фондами Green Flow, в которые внесены оздоровительные комплексы "Лахта Парк" на 3500 м2 в Петербурге и строящийся "Скандинавия" на 8 тыс. м2 в Москве".
Каждая сторона решает свои задачи, Green Flow привлекает капитал, а инвестор может войти в этот проект небольшой суммой.
В коммерческой недвижимости основной интерес наших клиентов – это склады и земля под застройку. В последние годы высокий интерес к складам, в этом сегменте лидирует Light Industrial. В нашем управлении есть ЗПИФ, где мы строим склады и сдаём в аренду нарезая на лоты. Заполняемость складов высокая, доходность по складским активам от 15% годовых.
Что происходит на рынке офисной недвижимости Петербурга
По данным компании Maris, в 2025 году структура предложения на рынке офисной недвижимости Петербурга заметно изменилась по сравнению с 2024-м. Если предыдущий год в сделках доминировали спекулятивные объекты для сдачи в аренду, то теперь компании стали забирать площади под свои нужды. На 2026-й прогнозируется новый тренд — вывод объектов сразу на продажу.
"Вакансия выросла для классов A и B, но рынок всё ещё далёк от баланса, качественных объектов недостаточно. Новое строительство практически на нуле, рынок давно пополняется в основном за счет объектов реконструкции. В 2026 году объемы ввода также во многом будут обеспечены реконструкцией и редевелопментом. На 2026 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 91 тыс. кв. м офисной недвижимости", — рассказала партнёр и директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейникова.
Примеры: здание на Фонтанке, 57 группы "Илим", лофт-квартал "Скороход", бизнес-центр "Адмирал", здание Императорской карточной фабрики, бывший торговый центр "Радиус".
Актуальный тренд на офисном рынке Петербурга — усиление роли жилых застройщиков. В их числе — Element Prime, лофт "Скороход", "Avenue Карповка", "Saan" у "Пионерской" и на Цветочной улице, проекты "Треста" на Политехнической и на улице Профессора Попова, LOCUS by Akvilon«, "М-14" и др.
Особо крупных сделок по аренде в 2025 году не было. Из наиболее заметных: OCS Distribution арендовала около 7 тыс. м2 в «Сенаторе» на пр. Медика, структуры Газпрома – блоки в «Северной Пальмире», Ozon – около 5 тыс. м2 в бизнес-центре Space и т.п. Компании-лидеры спроса остаются неизменными: промышленность, оборудование, нефтегаз, IT и торговля. Ставки аренды растут умеренно, скачки остались в прошлом. Ожидается, что в 2026 году рост приостановится и рынок выйдет на плато. Крупнейшие инвестиционные сделки: два корпуса «Невской Ратуши», которые выкупил Смольный; бизнес-центр на Караванной, вошедший в сеть "Сенатор"; "Механобр"; бизнес-центр "Ростра", приобретенный под городской технопарк.
“
"Важный сигнал, который мы видим сегодня, — арендаторы оптимизируют затраты. Это уже выразилось в том, что в январе—феврале стали высвобождаться готовые площади. При этом компании не бросают офисы, а пытаются сдать избытки арендодателям", — рассказала Нелли Алейникова.
Почему жилые застройщики выходят на рынок коммерческой недвижимости?
Рынок жилой недвижимости в последние годы стал крайне волатильным, отмечают застройщики. Правила игры на нем меняются не менее двух раз в год, постоянно появляются новые вводные.
"С одной стороны, это регулярно подстёгивает рынок, с другой — у нас не прекращается чувство тревожности. Рынок коммерческой недвижимости для нас — инструмент диверсификации, позволяющий прогнозировать производственные процессы. При этом строительство жилья остается ключевым направлением — мы стабильно вводим 120-150 тыс. м2 в год, — рассказал первый заместитель генерального директора ГК "Трест" Анзор Берсиров. – Несмотря на привлекательность коммерческого сегмента, мы видим и определенную проблематику. Например, статистика по офисам — это десятки тысяч м2 против миллионов в жилье. Имеющиеся данные нерепрезентативны, есть только единичные проекты, из которых невозможно сделать обоснованные выводы по продажам, спросу и т.п.".
Сегодня в портфеле компании есть два офисных проекта и один складской. В бизнес-центре на ул. Профессора Попова, 38, по которому уже выдано разрешение на строительство, разместится штаб-квартира "Треста", спроектированной командой Евгения Герасимова и компании Speech. Проект включает не только офисные помещения, но и курдонер с ресторанами, обширное благоустройство и т.п.
Одно крыло (6 тыс. м2) с отдельным входом и собственной парковой выставлено на продажу. Второй офисный проект «Треста» —кластер на Политехнической улице площадью 60 тыс. м2, разделенный на несколько очередей. Там предусмотрены: внутренний двор, рестораны, коворкинги, конференц-залы, фитнес с бассейном и пр. Первая очередь — историческое здание на первой линии арендопригодной площадью около 5 тыс. м2 в классе B+, которое будет готово уже к концу 2026 года.
ГК "Трест" осваивает и складской сегмент. Несколько лет назад компания купила участок под жилой проект на Шафировском проспекте, но жилье здесь не согласовали. Однако, место благодаря расположению у развязки КАД является буквально золотым для складов, поэтому сейчас компания разрабатывает для него проект складского комплекса класса А площадью около 100 тыс. м2. Параллельно для него ищут инвестора, а также будущих арендаторов. Планируемый срок сдачи — конец 2027 года.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга в 2026 году. Конференция "ДП"
Почему исторические здания реконструируют под офисы
Петербургские застройщики выходят за рамки привычных бизнес-схем — им интересны не только новые бизнес-центры, но и объекты, имеющие историческую ценность. Занимаясь реконструкцией и капитальным ремонтом исторических зданий, они ведут работу по приспособлению некогда утраченных пространств под современные офисы. Пример — компания "Союз Дeвелопмент".
В 2025 году она приобрела объект, имеющий статус памятника регионального значения на Московском пр., 114 лит Б. Было принято решение приспособить его под бизнес-центр.
“
"Оценивая ситуацию на рынке офисной недвижимости наша компания увидела возможность диверсифицировать свой портфель. Изучив локацию района Московской заставы и расположение проекта, мы отметили дефицит качественных офисных пространств класса А и В и решили выйти на новый для себя рынок. После открытия продаж в нашем проекте "Бизнес-парк "М114" мы видим активный спрос со стороны покупателей и понимаем, что формат нами выбран правильно", — рассказал директор по развитию "Союз Девелопмент" Николай Черноиванов.
"Бизнес-парк "М114" находится на первой линии Московского проспекта. Это единственный сохранившийся до нашего времени корпус бывшего Ленинградского пищевого комбината. Первый этаж, согласно проекту, будет отдан под лобби и ритейл (включая ресторан авторской кухни), второй и третий этажи займут офисы. Мансардный этаж также станет частью пространства. Помещения нарезаны на блоки от 30 м2 до 900 м2.
"Таких проектов в городе сейчас не хватает, при этом спрос на них только увеличивается и имеет тенденцию постоянного роста. В настоящий момент "Союз Дeвелопмент» рассматривает приобретение новых объектов недвижимости под деловые центры и многофункциональные комплексы. В этом году закроется минимум одна такая сделка", — рассказал Николай Черноиванов.
Что происходит на рынке складской недвижимости Петербурга
Складской рынок Петербурга сейчас показывает удивительное сходство с московским, несмотря на разницу в масштабах: ёмкость в столице превышает петербургскую более чем в пять раз, но спрос за 2025 год в обоих случаях составил около 10%. Вакансия в Петербурге для классов A и B близка к московским 3%.
"Общая картина на обоих рынках — коррекция, о которой мы говорили ещё в 2024-м. Вакансия заметно растёт, ставки снижаются. Валовый объём предложения на I полугодие 2026-го выглядит депрессивно — сотни тысяч квадратных метров. Ощутимый объем дает субаренда, это новая норма, выгодная каждому из участников сделки— арендаторы оптимизируют излишки, а субарендаторам достаются относительно дешёвые площади класса A", — рассказал директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев.
По оценкам компании, валовый объем предложения в складском сегменте к концу первого полугодия 2026 года может составить рекордные 723 тыс. м2, включая 250 тыс. м2 спекулятивных складов, введенных и планируемых к вводу в первом полугодии, 181,2 тыс. м2 в уже построенных объектах в виде прямой вакансии, 119,1 тыс. м2, предлагаемых в аренду, и 172,3 тыс. м2, планируемых к высвобождению.
Это рекордный показатель за последние шесть лет.
Ввод 2025-го в Петербурге обеспечили в основном объекты, построенные по модели build-to-suit. В 2026 году картина поменяется: будут введены пять крупных объектов, из которых четыре полностью спекулятивные, один — на 40%. При этом на рынке усиливается географический дисбаланс: львиная доля предложения сосредоточена на юге, где продолжительное время снижаются ставки, в то время как на севере условия по контрактам 2025 года выше на 20-30%. Еще больший дефицит предложения существует в восточном направлении.
"Рынок эволюционирует от "сытых" лет, когда девелоперы строили под высокие ставки, к коррекции на фоне спада. "Вакансия растет, условия аренды меняются, участники находятся в выжидательной позиции", — говорит Александр Шевелев. Но рынок цикличен, он развивается по спирали, и после коррекции мы вернёмся к росту".
Новые проекты в Петербурге в сегменте light industrial
На рынке производственной недвижимости сегодня основная активность идет в классах С и D. Это объекты старого фонда, наиболее доступные широкому кругу арендаторов, включая малый и средний бизнес.
"Эти заводы были куплены за относительно небольшие деньги и часто без долгосрочной стратегии, не с целью развития производственной эксплуатации. Текущие собственники либо не обладают достаточной компетенцией в управлении, либо не выстраивают никакой стратегии развития. Их "деятельность" сводится к подготовке площадки под жилую застройку, а не к эффективной эксплуатации, — рассказал заместитель генерального директора АО "Сестрорецкий инструментальный завод" Дмитрий Гедеонов. — Из-за этого площадки сдаются "как есть" по минимальным ставкам, которые лишь компенсируют текущие расходы и дают маленькую прибыль. Итог — объект постепенно обесценивается, происходит декапитализация, которая формируется из-за неправильной эксплуатации, проведенных самовольных перепланировок, построенных незаконно зданий, растущих пожарных и экологических рисков и пр.".
Чтобы остановить процесс, необходимо провести комплексный технический аудит, экспертизу, оценить состояние объекта и реальные нагрузки, провести маркетинговый анализ и функциональное зонирование, переработать арендные и эксплуатационные подходы и пр. В результате такого комплексного получится перезаключить договоры уже на новых, рыночных условиях и приступить к техническому восстановлению объекта, говорит Дмитрий Гедеонов. Поскольку в современных условиях строить новые производственные объекты часто невыгодно, аренда — это рациональный выбор для предприятий. Сегодня многие компании рассматривают старые производственные площадки, необходимо только привести такие объекты порядок, говорит он.
В качестве примера можно привести модернизацию старых корпусов Сестрорецкого инструментального завода в современный технопарк, стартовавшую в конце прошлого года. Объект площадью около 60 тыс. м2 с сохранившимися электрическими мощностями поэтапно обновляют, предлагая помещения в нем под производства, склады и даже дата-центры.
Как меняются торговые центры Петербурга
Рынок торговых центров Петербурга на начало 2026 года находится в состоянии умеренной турбулентности.
“
"С одной стороны, сохраняются работающие и востребованные форматы с понятной для покупателя концепцией и грамотным подбором арендаторов, с другой — мы видим серьёзный рост эксплуатационных затрат и налогов, усиливается влияние электронной коммерции и маркетплейсов на рынок офлайн ретейла", — выступил генеральный директор управляющей компании ООО "Ай Би Ритейл" (ГК "Ай Би Групп") Святослав Борисов.
Средняя вакансия в торговых центрах Петербурга в 2025 году выросла почти на 1,5 п.п., до 4,7%. При этом, по данным Focus Technologies, в 2025 году посещаемость районных торговых центров в Петербурге выросла на 1%, а крупных ТЦ — снизилась на 1%.
"Серьёзным испытанием становится драматичное увеличение операционных расходов. Раньше они росли примерно на 3,5–5% в год, а в 2025-м — уже на 14%. К этому добавляется рост налоговых отчислений: увеличение ставки по налогу на прибыль с 20 до 25%, увеличение кадастровой стоимости недвижимости, что повлекло за собой рост затрат по налогу на имущество в 2025 году на 19% относительно 2024 года. Уже в 2026-м году из-за отмены льготной ставки имущественного налога и очередного увеличения кадастровой стоимости, расходы для каждого из наших комплексов в управлении увеличатся в 3 раза относительно 2025 года. Таким образом, собственники торговых центров будут вынуждены экономить, чтобы вовремя и в полной мере покрывать все обязательные платежи — это может привести к ухудшению качества сервиса и эксплуатационных характеристик зданий", — говорит Святослав Борисов.
По данным АКИТ, рост доли электронной коммерции и маркетплейсов год к году достиг 28%, доля интернет-торговли в общем объёме розничных продаж страны за год увеличилась до 18,8% и продолжает расти, что сильно давит на классический ретейл.
Омниканальность для ретейлеров, безусловно, полезна, однако условия сотрудничества с маркетплейсами и ценообразование кардинально влияет на показатели розницы. За счёт дополнительных скидок на маркетах, покупатели всё чаще выбирают покупки онлайн, вместо поездки в ТК. Товарооборот падает, доля арендной платы в обороте Арендатора возрастает, и ретейлер пытается переложить часть ответственности на Арендодателя, указывая на падение собственных продаж в розничных магазинах. На плато по соотношению онлайна и офлайна мы ещё не вышли, и ситуация в 2026 году явно будет не в нашу пользу.
“
"В таких условиях выживает только та часть рынка, где работают сильные концепции, профессиональные опытные управляющие, которые в состоянии собрать и уверенно держать верный пул арендаторов, активный маркетинг и использование цифровых инструментов, включая ИИ. Например, в Центре дисконтов и аутлетов "Румба", ТК "Экополис premium" и ТК "Юго Запад", которые находятся в управлении ГК "Ай Би Групп", именно это позволяет сохранять заполняемость, удерживать лояльных клиентов и привлекать новых. Посещаемость в "Румбе" по итогам 2025 года выросла на 6%, в "Экополисе" на 2%, а в "Юго-Западе" на 8%" — привел данные Святослав Борисов.
Привлекательность помещений стрит-ретейла сохраняется
В сегменте стрит-ретейл сейчас идёт поиск баланса между сохранением арендного потока для собственников и рентабельностью бизнеса арендаторов.
“
"Проблема коммерческих помещений в новостройках — в том, что многие девелоперы формируют концепции без привлечения внешних консультантов, опираясь на внутреннюю экспертизу, делая это в сжатые сроки и не уделяя достаточного внимания. Это напрямую отражается на качестве помещений. В проектируемых премиальных объектах есть оптимальные помещения с панорамными окнами, правильной геометрией и инженерной подготовкой, но без продуманного арендного микса и логики ретейла внутри концепции. Все это в итоге влияет не только на доходность конкретного помещения, но и на объект в целом", — рассказала директор по стратегическому развитию, управляющий партнёр ELEMENT Елизавета Конвей.
Если в историческом центре выручка по-прежнему во многом зависит от туристического потока, то в ревитализированных индустриальных зонах, где строятся премиальные жилые комплексы, внешний пешеходный трафик к коммерческим помещениям часто не предусмотрен. Там востребованы другие функции: медицина, бьюти, велнес, образование — всё клубного формата, а не классический массовый фешен-ретейл. Елизавета Конвей подчеркивает, что для реализации успешного проекта невероятно важно единство концепции. Там, где набор арендаторов формируется целостно, есть стабильный рост арендных ставок, а где решения стихийны, денежный поток оказывается гораздо слабее. Например, в проекте "17/33 Петровский остров" концепция предусматривает коворкинг, бьюти-зоны, рестораны, медицинские и образовательные учреждения, сервисы по уходу за одеждой и многое другое, которые распределены по корпусам в зависимости от назначения: "проходные" функции в гостиничном блоке, а приватные — в жилой части.
"Роль инфраструктуры в премиальных объектах крайне важна. Например, в жилом комплексе "Башни Элемент", помимо коммерческого блока, предусмотрена и клубная ("небесный мост"), которая работает на повышение привлекательности всего проекта. В офисном проекте «Элемент Прайм» первый этаж также отдан под форматы стрит-ретейла: винный бутик, ресторан, подразделения банков, химчистку, премиальный ретейл, необходимые будущим резидентам бизнес-центра", — говорит Елизавета Конвей.
