"Новая Голландия" затеяла спор со Смольным после истечения срока инвестдоговора

Когда инвестор сталкивается с объективными препятствиями в реализации проекта, не связанными с его виновным действием или бездействием, то пролонгация срока на период таких препятствующих ему обстоятельств является юридически обоснованной. В текущей ситуации большинство инвесторов сталкиваются с такими не зависящими от них обстоятельствами — это и нарушение сроков госорганами, и многочисленные иски и принимаемые меры обеспечения. Всё это существенно удлиняет сроки реализации проекта, и поэтому, если инвестор не утрачивает желание им заниматься, у него просто нет другого выбора: надо добиваться продления сроков. И если город отошёл от практики разумных мировых соглашений, то это будут судебные решения. Предпринимательские риски город не оценивает и не закладывает в свои договоры. Он работает только со сроками реализации проекта и с размером платежа, но всё это урегулировано нормативно, так что тут не очень много можно поменять. Поэтому город — это в целом негибкий партнёр в реализации проекта, так как он поставлен в жёсткие нормативные рамки. Суду по изменению условий всегда предшествует досудебная стадия — направления предложения по изменению условий, но на практике сейчас это формальный этап, так как КИО в последнее время не стремится заключать мировые соглашения, опасаясь, видимо, проверок прокуратуры и подозрений в коррупции.

Досудебное изменение договора возможно только путём подписания дополнительного соглашения. Если КИО не изменит свою позицию о невозможности внесения изменений в договор, заключённый на торгах, то арендаторы и далее будут вынуждены идти в суд. Скорее всего, КИО будет перестраховываться, чтобы не получить оспаривание таких допсоглашений заинтересованными лицами в ФАС России или в суде. По делу "Новой Голландии" до вынесения решения судом первой инстанции невозможно сказать что–то конкретное. Однако, безусловно, суды при вынесении решений будут ориентироваться на кассационное постановление по делу о Конюшенном ведомстве. Нельзя сказать, что иски по Конюшенному ведомству и по "Новой Голландии" поданы "подряд", между ними 1,5 года. Полагаю, что второй иск подан под влиянием результатов рассмотрения первого и, конечно, за ними могут пойти и другие арендаторы со схожими проблемами. Но надо понимать, что удовлетворят не всех, так как всё же судебные дела имеют особенности — правовые, ситуационные и т. д. Условия, которые город закладывает в инвестдоговоры по ОКН (объектам культурного наследия. — Ред.), нельзя назвать сбалансированными, но сомневаюсь, что иной способ взаимодействия сторон жизнеспособен, учитывая общественную важность ОКН.

Риски инвесторов (в договорах с городом. — Ред.) никак не учитываются. Договор совершенно не сбалансирован: инвестор обязан сделать всё, город — ничего. Единственное послабление, которое иногда делается — и это видно на примере Конюшенного ведомства, — это увеличение сроков реализации проекта. Там дали 7 лет (из них 2 года на проектирование), тогда как обычно сроки ограничиваются 3 годами. Но по сути условия остаются кабальными для инвестора. Решение по Конюшенному ведомству — значимый прецедент, тем более что объект крупный. Суд чётко прописал два условия, при которых встал на сторону истца: во–первых, наличие обеспечительных мер, блокирующих работу инвестора, и во–вторых, отмена охранного обязательства, которое регламентирует все работы на памятнике. Думаю, в аналогичных случаях суды теперь будут руководствоваться этим решением. Это не единственное дело такого рода, но для арбитражной практики оно действительно важное. Волны аналогичных исков, думаю, не будет, потому что для положительного решения должны быть веские основания: либо нарушения со стороны госорганов, либо существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора.

Насколько мне известно, в ситуации с "Новой Голландией" компания пересматривает проект в части того, что будет дальше там размещаться. И причина этого пересмотра — внешние факторы и экономическая обстановка. В этой ситуации реализатор проекта, на мой взгляд, демонстрирует желание сделать востребованный проект и идёт на дополнительные затраты для себя по собственной инициативе, руководствуясь актуальностью проекта, его социальной значимостью и будущей востребованностью горожанами. И это не злоупотребление, не манипуляция, а позитивный посыл, который важно поддержать. Инвестиционный договор подразумевает договорные отношения, и в этом контексте, как мне кажется, формируется запрос на новые сроки реализации.