Отведённый постановлением петербургского правительства срок на реконструкцию "Новой Голландии" истёк. Работы не завершены. Инвестор подал в суд на комитет имущественных отношений.
ООО "Новая Голландия Девелопмент" (по "Контур.Фокус", учреждено ЗПИФ "Наутилус") обратилось в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с иском к комитету имущественных отношений (КИО). Как сообщили "ДП" в КИО, компания добивается внесения изменений в договор аренды острова (он же главный инвестиционный договор на реконструкцию построек), который был заключён в 2010 году.
В ООО "Новая Голландия Девелопмент" не ответили на запрос "ДП".
Сроки реконструкции
Условия инвестдоговора были определены постановлением правительства Петербурга. Так, был установлен минимальный объём инвестиций — не менее 300 млн долларов США. Что касается сроков, первоначально работы предполагалось завершить в 2018 году. Но условия в этой части уже менялись, сроки сдвигались (см. инфографику).
Согласно данным электронного фонда правовых и нормативно–технических документов "Кодекс", ныне постановление правительства Петербурга действует в редакции 2020 года. Срок завершения работ в этой редакции — декабрь 2025 года.
Городские власти, судя по официальному порталу комитета по инвестициям, уже ориентируются на более позднее завершение проекта. Там сроком окончания работ значится 2031 год. Впрочем, это портал для инвесторов, а не официальный правовой акт. Общий объём вложений в этом комитете оценивают более чем в 14 млрд рублей.
"Комитету по инвестициям Санкт–Петербурга (далее — комитет) известно о поданном инвестором ООО “Новая Голландия Девелопмент” иске к комитету имущественных отношений Санкт–Петербурга, в соответствии с которым предполагается изменение условий инвестиционного договора. Вместе с тем в соответствии с Положением о комитете вопросы заключения, исполнения, изменения и расторжения договоров не входят в сферу полномочий комитета", — сообщили "ДП" в комитете по инвестициям.
История проекта
"Новая Голландия Девелопмент" — уже второй инвестор для этой территории, прежде принадлежавшей Минобороны, первым была компания "СТ Новая Голландия", связанная с Шалвой Чигиринским. На сегодня в рамках проекта на острове отреставрированы четыре здания.
Последним, в 2020 году, был открыт угловой корпус (выходит к набережным реки Мойки и Крюкова канала). Ремонтно–реставрационные работы в нём заняли около 3 лет.
После этого с реализацией проекта возникли сложности. В 2022 году реставрация последнего оставшегося корпуса (№17, выходит к Мойке) была приостановлена. Это произошло на фоне введения рядом стран санкций против крупных российских бизнесменов, в том числе против Романа Абрамовича, исторически связанного с проектом "Новой Голландии".
Арка Новой Голландии авторства Валлен-
Деламотат - ценный образец раннего классицизма
"Мы действительно приостановили работы в 17–м корпусе, так как планировали открыть в нём совместный проект с международным партнёром. В связи с тем, что иностранные компании сейчас не рассматривают выход на российский рынок, мы взяли паузу, чтобы внести коррективы в наши планы", — сообщили тогда "ДП" в пресс–службе "Новой Голландии".
Только в ноябре 2025 года проект реставрации корпуса №17 поступил на рассмотрение в комитет по охране памятников. При этом по линии КГИОП претензий к инвестору не было. "Сроки выполнения работ по ремонту, реставрации и приспособлению объектов, входящих в состав Ансамбля, установленные охранными обязательствами, соблюдаются", — сообщила "ДП" в ноябре 2025 года пресс–секретарь КГИОП Ксения Черепанова.
Совпадение или тенденция
Между тем это уже второй спор с комитетом имущественных отношений за последнее время, связанный с инвестиционными условиями по знаковым объектам культурного наследия. В конце октября 2025 года инвестор Конюшенного ведомства (ООО "Ведомство") выиграл кассацию и официально сдвинул сроки реставрации с 2029 года на 2031–й — суд согласился, что обеспечительные меры и споры вокруг охранного обязательства сделали старые сроки невыполнимыми.
В "Пепеляев групп" называют случай с Конюшенным ведомством редким, но показательным.
"Применение судами ст. 451 Гражданского кодекса (изменение договора из–за существенного изменения обстоятельств. — Ред.) является скорее редкостью. В большинстве случаев суды отказываются менять договор, ссылаясь на предпринимательский риск сторон", — поясняет старший юрист компании Александра Грищенкова.
По её словам, в случае Конюшенного ведомства добиться изменения удалось, потому что инвестор не мог предвидеть многомесячные судебные запреты, которые сделали работу невыполнимой.
При этом изменить договор с городом (заключённый по результатам торгов) вне суда практически невозможно: свобода сторон здесь существенно ограничена антимонопольным законодательством, говорит юрист.
"Можно сказать, что суды всё чаще готовы идти навстречу добросовестным инвесторам, столкнувшимся с объективными и неожиданными препятствиями при реализации проектов. Однако каждое такое дело является уникальным, требует установления сложного юридического состава и сильно зависит от деталей", — добавила Александра Грищенкова.
Дело Конюшенного — не прецедент в строгом смысле, а частный случай применения ст. 451 ГК РФ, отмечают в Legal to Business. Чтобы другие инвесторы пошли в суд, нужно универсальное основание — например, изменение ставки НДС или массовый пересмотр охранных обязательств.
"Если иск “Новой Голландии” обусловлен желанием внести изменения в условия договора, связанные с размером, порядком и сроками арендных платежей, тогда удовлетворение требования истца, если основание иска является универсальным, может побудить иных инвесторов инициировать подобные споры", — считает управляющий партнёр бюро Светлана Гузь.
В Maxima Legal добавляют, что опасения чиновников понятны. Формально закон позволяет менять договоры во внесудебном порядке. Но если изменения меняют существенные для определения цены условия, соглашения могут признать ничтожными.
"Во избежание претензий антимонопольных и контролирующих органов органы публичной власти зачастую отказывают в заключении дополнительных соглашений и предлагают инвесторам обращаться в суд", — говорит руководитель практики недвижимости и строительства компании Константин Бойцов. При этом решение по Конюшенному ведомству "носит практикообразующий характер в положительном для инвесторов ключе".
Характерно, что крупные застройщики, работающие в историческом центре, не готовы публично обсуждать эту тему — несколько компаний отказались от комментариев.
“
Когда инвестор сталкивается с объективными препятствиями в реализации проекта, не связанными с его виновным действием или бездействием, то пролонгация срока на период таких препятствующих ему обстоятельств является юридически обоснованной. В текущей ситуации большинство инвесторов сталкиваются с такими не зависящими от них обстоятельствами — это и нарушение сроков госорганами, и многочисленные иски и принимаемые меры обеспечения. Всё это существенно удлиняет сроки реализации проекта, и поэтому, если инвестор не утрачивает желание им заниматься, у него просто нет другого выбора: надо добиваться продления сроков. И если город отошёл от практики разумных мировых соглашений, то это будут судебные решения. Предпринимательские риски город не оценивает и не закладывает в свои договоры. Он работает только со сроками реализации проекта и с размером платежа, но всё это урегулировано нормативно, так что тут не очень много можно поменять. Поэтому город — это в целом негибкий партнёр в реализации проекта, так как он поставлен в жёсткие нормативные рамки. Суду по изменению условий всегда предшествует досудебная стадия — направления предложения по изменению условий, но на практике сейчас это формальный этап, так как КИО в последнее время не стремится заключать мировые соглашения, опасаясь, видимо, проверок прокуратуры и подозрений в коррупции.
Дмитрий Некрестьянов
партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры"
“
Досудебное изменение договора возможно только путём подписания дополнительного соглашения. Если КИО не изменит свою позицию о невозможности внесения изменений в договор, заключённый на торгах, то арендаторы и далее будут вынуждены идти в суд. Скорее всего, КИО будет перестраховываться, чтобы не получить оспаривание таких допсоглашений заинтересованными лицами в ФАС России или в суде. По делу "Новой Голландии" до вынесения решения судом первой инстанции невозможно сказать что–то конкретное. Однако, безусловно, суды при вынесении решений будут ориентироваться на кассационное постановление по делу о Конюшенном ведомстве. Нельзя сказать, что иски по Конюшенному ведомству и по "Новой Голландии" поданы "подряд", между ними 1,5 года. Полагаю, что второй иск подан под влиянием результатов рассмотрения первого и, конечно, за ними могут пойти и другие арендаторы со схожими проблемами. Но надо понимать, что удовлетворят не всех, так как всё же судебные дела имеют особенности — правовые, ситуационные и т. д. Условия, которые город закладывает в инвестдоговоры по ОКН (объектам культурного наследия. — Ред.), нельзя назвать сбалансированными, но сомневаюсь, что иной способ взаимодействия сторон жизнеспособен, учитывая общественную важность ОКН.
Михаил Бойцов
управляющий партнёр 4R Group
“
Риски инвесторов (в договорах с городом. — Ред.) никак не учитываются. Договор совершенно не сбалансирован: инвестор обязан сделать всё, город — ничего. Единственное послабление, которое иногда делается — и это видно на примере Конюшенного ведомства, — это увеличение сроков реализации проекта. Там дали 7 лет (из них 2 года на проектирование), тогда как обычно сроки ограничиваются 3 годами. Но по сути условия остаются кабальными для инвестора. Решение по Конюшенному ведомству — значимый прецедент, тем более что объект крупный. Суд чётко прописал два условия, при которых встал на сторону истца: во–первых, наличие обеспечительных мер, блокирующих работу инвестора, и во–вторых, отмена охранного обязательства, которое регламентирует все работы на памятнике. Думаю, в аналогичных случаях суды теперь будут руководствоваться этим решением. Это не единственное дело такого рода, но для арбитражной практики оно действительно важное. Волны аналогичных исков, думаю, не будет, потому что для положительного решения должны быть веские основания: либо нарушения со стороны госорганов, либо существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора.
Дмитрий Егоров
управляющий партнёр юридической фирмы "Экстра юс"
“
Насколько мне известно, в ситуации с "Новой Голландией" компания пересматривает проект в части того, что будет дальше там размещаться. И причина этого пересмотра — внешние факторы и экономическая обстановка. В этой ситуации реализатор проекта, на мой взгляд, демонстрирует желание сделать востребованный проект и идёт на дополнительные затраты для себя по собственной инициативе, руководствуясь актуальностью проекта, его социальной значимостью и будущей востребованностью горожанами. И это не злоупотребление, не манипуляция, а позитивный посыл, который важно поддержать. Инвестиционный договор подразумевает договорные отношения, и в этом контексте, как мне кажется, формируется запрос на новые сроки реализации.
Максим Филипович
представитель "М.Г. Прайват Реконстракшен"
