Масштабный проект застройки завода "Красный выборжец" скорректируют

В комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) поступило обращение ООО "Девелопмент–СПб" с просьбой отменить распоряжение о подготовке проекта планировки территории (ППТ) завода "Красный выборжец". Речь идёт о территории площадью 57,6 га, ограниченной Свердловской набережной, Арсенальной и Минеральной улицами, а также улицей Ватутина в Калининском районе.

"Красный выборжец" был приобретён "Девелопмент–СПб" в 2015 году у компании "Л1" Павла Андреева и акционеров ОАО "Красный выборжец". С тех пор проект редевелопмента неоднократно пересматривался.

В 2017 году эскиз застройки одобрил Градсовет, позднее в генплане часть промзоны была переведена под жилую и общественно–деловую застройку. В 2021 году ППТ прошёл общественные слушания, однако их итоги утверждены не были и компания отказалась от документа. Теперь девелопер фактически возвращается к очередной пересборке параметров.

Согласно вступившим в силу в декабре прошлого года новым Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), 12 га территории, как и ранее, относятся к зоне многоэтажной жилой застройки (ТЖ4). Ещё 25,9 га — к зоне ТД1–2, где допускается многофункциональная общественно–деловая застройка, включая жильё с ограничениями. 4,4 га отнесены к зоне режимных территорий и объектов, необходимых для обслуживания основной функции.

Наконец, 4 га вдоль Минеральной улицы переведены в зону ТП3_1, где возможно строительство только производственных объектов не выше IV класса опасности и общественно–деловой недвижимости. В целом градостроительная логика участка сохранена, однако уточнение по двум последним зонам требует перерасчёта баланса площадей, полагают эксперты.

Генеральный директор ООО "Девелопмент–СПб" Алексей Шумилов отказался от комментариев.

Изначально параметры проекта выглядели амбициозно. В версии ППТ 2020 года он предусматривал возведение не менее 444,7 тыс. м2 новой недвижимости. Территорию планировалось разбить на пять кварталов. Предполагалось строительство апарт–отеля площадью 58 тыс. м2, четырёх гостиниц суммарной площадью 197 тыс. м2 (на 2357 гостей), а также жилых домов высотой 8–9 этажей на видовой части у Невы общей площадью 172 тыс. м2.

На участке у Минеральной улицы, сохранявшем промышленное назначение, собирались разместить паркинги. Проект включал школу и два детсада.

Как считают участники рынка, в нынешних условиях ни апарт–отели, ни гостиницы в этой локации не будут востребованы в запланированных объёмах, а значит гостиничная составляющая может быть пересмотрена в пользу увеличения доли классического жилья.

По оценке одного из экспертов, опрошенных "ДП", новые ПЗЗ теоретически открывают возможность увеличения коэффициента использования территории.

"В новых правилах коэффициент при разработанном ППТ может быть увеличен до 2,5, что позволит возвести на этом участке не 170 тыс. м2 жилья, а почти 300 тыс. “квадратов”. Впрочем, не факт, что в Смольном согласуют такие параметры", — говорит собеседник издания.

Если такой сценарий будет реализован, стоимость только жилой части проекта, по оценкам рынка, может вырасти с 11 млрд до 24–27 млрд рублей. Впрочем, это возможно лишь при согласовании максимальных параметров и благоприятной конъюнктуре.

Сама конъюнктура остаётся неоднозначной. С одной стороны, локация вдоль Невы — одна из немногих в черте города с возможностью создания масштабного жилого проекта бизнес–класса.

"Здесь логично построить жилой комплекс бизнес–класса. Точные параметры определятся в ходе разработки проектной документации", — отмечает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

Отдельный фактор — обязательства по сохранению исторической среды. На территории расположены объекты культурного наследия: "Сад с фонтаном и оградой", "Сквер", "Дом управляющего" и "Производственно–служебный корпус". В декабре 2023 года ООО "Девелопмент–СПб" заключило с КГИОП мировое соглашение, обязавшись завершить реставрацию в течение 60 месяцев.

Таким образом, отмена распоряжения КГА выглядит попыткой выиграть время для адаптации к новым регламентам и рыночной реальности.

"Эта просьба могла возникнуть по ряду причин. Да, застройщику могло понадобиться время, чтобы перепроектировать территорию в соответствии с принятыми ПЗЗ в конце прошлого года. Также обращение может быть связано с адаптацией проекта к текущим рыночным реалиям. Например, можно сократить количество гостиничных номеров и частично или полностью заменить их офисной функцией", — считает директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.

По оценке партнёра NF GROUP Марины Малахатько, внесение изменений в ранее разработанный ППТ занимает в среднем около полугода.

"Однако в Санкт–Петербурге этот процесс часто длится дольше из–за многоступенчатых согласований. Соответственно, корректировка документации может привести к смещению сроков реализации проекта минимум на несколько месяцев", — полагает она.

ООО "Девелопмент–СПб" связывают с компанией "БФА–Девелопмент" Людмилы Коган. Предпринимательница владеет 99,99% долей ООО "Девелопмент–СПб" через ООО "С–инвест", по данным "Контур.Фокус".