Прокуратура намерена аннулировать продажу крупного участка на берегу Ижоры

Прокуратура 47–го региона просит Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти признать недействительной продажу администрацией МО "Тельмановское городское поселение" (Тосненский район) 39 тыс. м2 земли на берегу реки Ижоры петербургскому ООО "Озерки".

Участок обладает рядом преимуществ, считает партнёр и амбассадор Vertical Hotels Ольга Шарыгина. Во–первых, это значительная площадь, что позволяет реализовать комплексный проект. Во–вторых, действующее назначение (ВРИ — размещение спортивной базы) само по себе является сильной стороной.

"Такой формат сегодня востребован и со стороны частных инвесторов, и со стороны операторов рекреационной недвижимости", — уточняет эксперт.

Дополнительный плюс — близость к Ижоре. Даже если береговая линия не идеально благоустроена, факт выхода к воде формирует рекреационную ценность территории. Также важна транспортная доступность для автомобилистов — близость к Московскому шоссе упрощает логистику.

Среди минусов — удалённость от центра Петербурга и ограниченная доступность общественного транспорта. Кроме того, соседство с промышленными объектами может сдерживать развитие проекта более высокого ценового сегмента и требует грамотной концепции, чтобы нивелировать этот фактор.

"Озерки" с 2015 года арендовали спорный участок земли у Тельмановского горпоселения (ТГП) для строительства спортивной базы отдыха. Согласно открытым данным, сегодня на участке построены три коттеджа, небольшая гостиница и административное здание. Совокупная кадастровая стоимость объектов — 62,1 млн рублей. Здания введены в эксплуатацию в июле 2025 года.

Скорее всего, спорный участок был выкуплен "Озерками" без проведения торгов, поскольку компания является собственником расположенных на нём зданий, говорят эксперты.

"Наиболее вероятная причина обращения прокуратуры с иском — выкупная цена, — говорит партнёр юридической фирмы Ru.Courts адвокат Алексей Агеев. — По данным ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка — 15,46 млн рублей, в то время как цена договора, по данным определения суда, — 2,32 млн".

Закон даёт муниципалам возможность определять выкупную цену земли при её продаже без торгов. По словам Агеева, как правило, для случаев продажи земельного участка, на котором расположена недвижимость заявителя, цена устанавливается ниже кадастровой.

"Размер дисконта может существенно колебаться. Например, в Сосновоборском городском округе Ленобласти цена устанавливается в размере 15% кадастровой стоимости, а в Тихвинском горпоселении — 75%", — уточняет адвокат.

В прокуратуру Ленобласти и ТГП направлены запросы. На момент подготовки материала ответов не поступило.

Предположительно, надзорное ведомство "зацепилось" за выкупную стоимость земли, соответственно, тогда исход спора будет зависеть от правильности определения цены.

Дополнительным фактором, усилившим внимание Леноблпрокуратуры, могли стать изменения генплана ТГП, предполагает Агеев.

"Спорный участок из функциональной зоны “рекреационная” попадает в зону жилой застройки. Причём, судя по заключению о результатах публичных слушаний по проекту генплана ТГП от 25 декабря 2025 года, в указанной зоне может быть разрешено строительство до девяти этажей", — обращает внимание адвокат.

По мнению экспертов, с учётом локации и наличия гостиницы наиболее эффективным представляется рекреационно–гостиничный формат с элементами спортивной инфраструктуры. Это позволяет сохранить ВРИ, но повысить коммерческую отдачу.

Чисто спортивная база без коммерческой составляющей имеет ограниченную рентабельность. Для участков у воды в Тосненском районе Ленобласти рыночная стоимость земли подобного масштаба может составлять 8–15 млн рублей в зависимости от статуса и инженерии.