Ларьки под ковш: Смольный пересчитает НТО на частной земле и избавится от нелегалов

В Смольном разрабатывают новые требования для нестационарных торговых объектов, расположенных на частной земле. Сколько их в городе вообще и какое количество может оказаться "проблемным", не знает никто. Так что к отстаиванию своих прав на всякий случай готовятся все предприниматели из этой сферы.

Владельцы нестационарных торговых объектов (НТО) готовятся к жизни по новым правилам. С 1 сентября в силу вступает федеральный закон, регулирующий вопросы размещения НТО на земельных участках, находящихся в частной собственности. Он наделяет регионы полномочиями определять, в каких случаях объекты могут располагаться на частной земле, а в каких нет.

Для Петербурга, где власти планомерно сокращают количество участков, на которых можно размещать НТО, это имеет особое значение. Сейчас размещать НТО предприниматели могут как на государственной, так и на частной земле. Но в первом случае необходимо, чтобы участок, где стоит такой объект, был включён в городскую схему размещения, во втором же достаточно было договора с собственниками земли. Если частные участки начнут включать в схему на общих основаниях, то и исключить их из неё можно будет в любой момент.

Старая новая схема

Председатель городского комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИиТ) Александр Ситов сообщил, что все необходимые документы на региональном уровне планируется принять к маю–июню, чтобы дать бизнесу время на адаптацию. В частности, будет определено, станут ли в городе создавать новую схему размещения для НТО на частных землях, или эти участки будут вноситься в уже существующую. Также будут разработаны критерии, по которым объекты будут вноситься в схему.

Что регулировать будем?

Власти объясняют разработку общих правил заботой о комфорте граждан и необходимостью обеспечить всем предпринимателям равные условия для ведения бизнеса. В то же время некоторые депутаты Законодательного собрания и чиновники нередко говорят, что НТО портят облик города и мешают людям. Предприниматели в ответ настаивают на том, что они платят налоги и закрывают повседневные потребности горожан: например, в киосках у многоквартирных домов (МКД) можно выгодно купить необходимые продукты.

Как раз территория МКД — один из самых распространённых случаев размещения НТО на частной земле. Также их можно увидеть у торговых центров и крупных магазинов. Важно помнить, что НТО — это не только ларьки, киоски и павильоны. К этой категории могут относиться также станции технического обслуживания, заведения общепита и даже автостоянки.

"ДП" попытался точно определить предмет регулирования — узнать, сколько именно НТО в Петербурге расположено на частной земле. И эта задача оказалась очень непростой. Как выяснилось, такой статистики никто не ведёт.

Один из главных вопросов - какие полномочия будут у властей по сносу НТО на частной земле

Автор: Сергей Ермохин/"ДП"

В КИО и КППИиТ такой информацией не располагают. У Управления Росреестра по Санкт–Петербургу таких данных тоже нет, поскольку НТО к объектам недвижимости формально не относятся. Депутаты ЗакСа, профиль которых связан с малым бизнесом, тоже не знают ответа на этот вопрос.

Эксперты признались, что не существует даже надёжного алгоритма, который позволил бы сосчитать эти объекты. Примерную оценку дают отраслевые сообщества: по их данным, около 2 тыс. НТО в Петербурге расположены на 600 частных участках. Но даже при наличии этой оценки выделить количество "проблемных" объектов, к которым могут возникнуть претензии со стороны закона при включении в схему размещения, не представляется возможным.

Председатель комиссии ЗакСа по промышленности, экономике и предпринимательству Ирина Иванова утверждает, что нелегальных киосков, размещённых на частных землях, достаточно много.

"Зачастую — по поддельным протоколам общих собраний жильцов дома. Такие вообще никто не сможет посчитать, если только вручную, по обращениям граждан. Но такой статистики не ведётся: люди обращаются в различные органы, и информация не аккумулируется в одном органе", — отмечает при этом она.

Трудности защиты

Как рассказал "ДП" адвокат юридической компании "Иммунитет" Александр Белов, на текущий момент в спорах вокруг НТО на частной земле выявлено более 60 объектов со штрафами свыше 3 млн рублей.

"Предприниматели активно мигрируют на частные территории и земли МКД, пытаясь уйти от жёстких условий муниципальных торгов, что только усиливает конфликт со Смольным", — объясняет юрист.

Специалисты бюро юридических стратегий Legal to Business по просьбе "ДП" проанализировали соответствующие обращения граждан на портале "Наш Санкт–Петербург" и в соцсетях.

"Мы обращаем внимание на большое количество жалоб на ларьки, шавермы, фудтраки в Курортном районе города. Жалобы от соседей являются одним из основных катализаторов проверок, а в условиях плотной застройки конфликт интересов (“предприниматель” vs “покой жителей”) почти неизбежен", — рассказали в бюро.

При размещении НТО на территории МКД риски возникают как из–за отсутствия решения собственников, так и из–за формального нарушения условий уже выданного согласия. В качестве примера этого тезиса адвокатское бюро "Качкин и партнёры" приводит два кейса. Так, ООО "Строительная компания “Пик”" разместило три НТО на территории одного из МКД на проспекте Просвещения.

Жилкомсервис № 1 Калининского района обратился в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с иском к стройкомпании, прося обязать её демонтировать НТО и вывезти их. Спор возник из–за того, что НТО разместили без решения общего собрания собственников. Суд поддержал жилкомсервис, дав ответчику на демонтаж и вывоз 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В другом случае ситуация была сложнее. Тот же Жилкомсервис № 1 Калининского района обратился с иском к ИП Светлане Павловской, прося арбитраж обязать ответчика демонтировать и вывезти НТО, самовольно установленный на земле одного из МКД. Согласие собрания было, но в решении и договоре аренды предусмотрели обязанность согласовать внешний вид (облик) НТО.

Этого не сделали — и именно несоблюдение условия согласования стало основанием для требований о демонтаже. Суд поддержал коммунальщиков, решение было оставлено в силе апелляционной и кассационной инстанциями.

По мнению Александра Белова, отстоять НТО на частной земле реально, если у участка торговое назначение и есть согласие собственника.

"Смольный не вправе вмешиваться без подтверждённых нарушений Градостроительного кодекса РФ или СанПиНа, суды часто отклоняют жалобы “на неудобства”", — говорит адвокат.

Он приводит кейс ООО "Северная звезда", павильон которого КИО пытался убрать за нецелевое использование — общепит вместо торговли. Однако Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти встал в этом споре на сторону бизнеса: зона кафе занимала допустимые 30% площади как вспомогательный вид и поэтому арбитраж признал расторжение договора с "Северной звездой" незаконным.

Так или иначе, но отстоять свои интересы владельцам НТО становится всё сложнее. А поскольку пока неизвестно, какие именно требования будут прописаны исполнительной властью для НТО на частной земле, то в потенциальной опасности сейчас находятся все предприниматели, предупреждает депутат Ирина Иванова.

“

Больше всего нас волнуют участки, расположенные возле многоквартирных домов. Они предназначены для удовлетворения потребностей граждан и удобны им. Мы опросили собственников порядка 20 домов о потребностях в НТО, и 98% жителей ответили, что такие объекты им удобны. Более того, если появляется нелегальный объект, собственники сами на него пожалуются. В городе может быть только одна схема размещения НТО. Скорее всего, в ней будут добавлены подразделы. Вызывает опасение, что новые правила будут очень жёсткими и приведут к исчезновению НТО с частных земель. Для них могут предусмотреть нормы, в рамках которых работать будет невозможно. Предприниматели, владеющие киосками и стоянками, создают рабочие места и платят налоги с каждого проданного товара и услуги. Если их объекты уберут с частных территорий, город лишится денежных поступлений, а владельцы — доходов. Кроме того, если на участке запретят размещать НТО, то и государственные киоски, о которых ранее много говорилось, там поставить будет нельзя. Неясно также, кто и как будет сносить объекты, если речь о частной собственности.

Янина Тихонова–Гришина

председатель РОО "Содействие малому бизнесу"

“

Учитывая текущие изменения в законодательстве, отстаивать свою правоту предпринимателю всё сложнее. В большинстве случаев это требует судебного разбирательства. В одном из наших кейсов спор был спровоцирован размещением галереи НТО на территории многоквартирного дома без согласия всех его жителей. Столкновение жителей с управляющей компанией фактически привело к сносу строений. Единственной мерой защиты в таких случаях является качественный анализ предполагаемого места размещения НТО со стороны предпринимателя (в том числе на наличие всех предусмотренных законом согласий).

Светлана Гузь

управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business

“

По спорам в Петербурге и Ленинградской области действительно прослеживается подход, при котором суды отказывают в обеспечительных мерах в виде запрета на демонтаж или вывоз НТО. Это существенно осложняет защиту: без "заморозки" ситуации объект могут демонтировать ещё до рассмотрения спора по существу. Наличие устойчивой административной и судебной практики по демонтажу и освобождению территорий, а также тенденция к усилению нормативного регулирования НТО на частной земле объективно указывают, что для предпринимателей риск претензий сохраняется и, вероятно, будет возрастать.

Юлия Загинайко

юрист корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро "Качкин и партнёры"