00:0004 февраля 2026
На фоне роста дефицита бюджета Смольный старается собрать максимум с собственников и арендаторов недвижимости. Бизнес прогнозирует уход в серые схемы и снижение активности, а также банкротства и закрытия.
Бюджет Петербурга на 2026 год принят с рекордным дефицитом — около 190 млрд рублей, что почти в 3 раза больше фактического дефицита 2025–го. Доходы запланированы в размере 1,362 млрд рублей.
Экономисты обращают внимание, что по итогам 2026 года цифры могут оказаться другими, а дефицит, скорее всего, — существенно меньше. Но одновременно с нехваткой собственных денег Петербург декларирует планы по росту доходов — к 2030 году бюджет должен достигнуть 2 трлн рублей, неоднократно заявлял губернатор Петербурга Александр Беглов.
Реалистичность этих долгосрочных планов оценить проблематично. Доходы на ближайшие 3 года утверждены в размере 1,461–1,71 млрд рублей.
Сколько заработает Петербург на налоге на имущество
Внести посильный вклад в рост доходов города должны участники рынка недвижимости. В первую очередь — за счёт платежей по имущественному налогу, которые в утверждённом на 2026 год бюджете составят 4,6% от доходной части. В 2025–м совокупный вклад налога на имущество в казне достигал 5,2%, в 2024–м — 4,8%.
Ставка имущественного налога по объектам, облагаемым от кадастровой стоимости, в 2026 году выросла у большинства юридических лиц. Теперь она составляет 2% для активов с кадастровой стоимостью до 300 млн рублей, 2,2% — от 300 млн до 10 млрд рублей и 2,5% — от 10 млрд рублей. Изменения коснулись первых двух категорий, для которых ранее она составляла 1,5%. Именно на них приходится основной объём городской недвижимости.
В конце прошлого года крупнейшие владельцы, предполагая повышение ставки до 2% для средней группы, направили письмо губернатору Петербурга Александру Беглову с просьбой не повышать налог. В итоге ставка оказалась более 2%. Поскольку одновременно город утвердил новый отчёт по кадастровой стоимости объектов капитального строительства и помещений, рост для многих оказался значительным.
"Общим результатом станет многократное увеличение налоговой нагрузки, которое повлечёт неизбежные финансовые проблемы у всех участников рынка коммерческой недвижимости, приведёт к банкротству и закрытию торговых и бизнес–центров, поскольку кроме увеличения НДС и других налогов с 2026 года отрасль сильно закредитована при постоянном росте эксплуатационных расходов", — было сказано в письме, подписанном совладельцами и главами ХК "Адамант", сети БЦ "Сенатор", УК "Теорема", "Стокманн СПб Центр" и других компаний.
Понимания в администрации города это обращение не встретило. Вице–губернатор Кирилл Поляков заявил, что бюджет Петербурга на 2026 год принят с предельным уровнем дефицита, и добавил, что город строит для бизнеса обеспечивающую инфраструктуру в виде дорог, парковочных пространств, подъездных путей и прочего.
Стоит отметить, что чиновники при утверждении бюджета на год вперёд консервативно подходят к формированию доходных статей: не всегда от них зависит прибыль организаций, рост зарплат или своевременность оплаты гражданами налоговых извещений. Поэтому все последние годы именно доходная часть осенью корректируется в сторону увеличения.
Например, в декабре 2024–го, когда принимали бюджет на минувший год, в 2025–м рассчитывали получить по налогу на имущество от граждан и бизнеса 71,9 млрд. Предварительные итоги исполнения бюджета показали, что поступило на 1 млрд рублей больше. Заслуга в этом ФНС, которая осенью 2025–го получила право взыскивать налоговые недоимки с граждан без судебного решения, или "виновата" возросшая правосознательность, можно только предполагать.
Эксперты, впрочем, ссылаются на ввод новых объектов недвижимости: организации платят налог на имущество ежеквартально, тогда как граждане — до ноября следующего года.
Изюминкой конца 2025 года стала неизвестность: организации хотя и понимали, что период пониженных региональных ставок по имущественному налогу в сравнении с федеральными должен был закончиться (последнее изменение законодательства произошло в 2022–м с шагом до 2025–го), но город не спешил публиковать законопроект. И юрлица надеялись, что льготный период в очередной раз будет продлён.
В итоге с 1 января (первые транши имущественного налога от организаций по новым ставкам поступят в бюджет уже в апреле) город стал жить по федеральным ставкам.
И хотя формально ставки выросли менее чем на процентный пункт, с повышением случайно или осознанно совпали результаты очередной переоценки кадастровой стоимости.
Граждане практически не заметят изменения: для них НК РФ запрещает увеличение сумм налогов более чем на 10% ежегодно. Бизнес же со своими квартальными авансовыми платежами уже понимает, что затраты существенно возросли. И та часть из него, которая не согласится с ростом налоговой нагрузки, может начать переводить права собственности с организаций на физические лица, имеющие ставку по налогу на имущество 0,3% и множество льгот.
Собственники недвижимости пополнят городской бюджет
При этом неизвестно, какое количество объектов нежилой недвижимости принадлежит физлицам, какое — организациям. Например, как ранее писал "ДП" (см. № 6 от 26.01.2026), ТФОМС Петербурга арендует 1,28 тыс. м2 в доме на Казанской улице у двух частных лиц. К 2024 году кадастровая стоимость помещений была переоценена до 48 млн рублей, с 2026–го — до 65 млн (рост на 37%).
Если предположить, что владельцы не относятся к льготной категории, то за 2025–й они должны выплатить 144 тыс. рублей налога на имущество физлица, за 2026–й — 197 тыс. Если бы помещения находились в собственности юридического лица — 720 тыс. и 1,3 млн соответственно.
В контексте утверждения новой кадастровой стоимости важно и то, что она повлияла не только на собственников недвижимости, увеличив налогооблагаемую базу, но и на арендаторов городского имущества. Дело в том, что с 2026 года арендные ставки рассчитываются исходя из кадастровой стоимости.
Что происходит на рынке недвижимости
Отвечая владельцам недвижимости, вице–губернатор Кирилл Поляков сослался в том числе на данные NF Group, сообщавшей о том, что доля свободных площадей торговых центров в Петербурге снизилась на 4% и достигла рекордно низкого уровня (3,1%). Нюанс в том, что это данные по итогам 2024 года.
В отчёте NF Group за 2025 год утверждается, что доля вакантных площадей в качественных торговых центрах в течение года увеличивалась и по итогам года выросла до 4,7% (+1,6 п. п. за год). Ключевые торговые центры имеют более низкие показатели свободных площадей, отмечают аналитики, хотя тенденция к росту также прослеживается — с 1,3% в декабре 2024 года до 3,5% в декабре 2025–го.
По прогнозам, в 2026 году вакантность в среднем по рынку стабилизируется на уровне 4–5%.
На офисном рынке за прошедший год объём вакантных площадей также вырос — в абсолютном выражении на 29% (данные Maris). На начало января 2026 года в офисных центрах класса А вакантны 3,6% площадей (+1,6 п. п. к декабрю 2024 года), в классе В — 4,2% (+0,5 п. п. к декабрю 2024 года). По прогнозам Maris, к концу 2026–го вакансия будет на уровне 5–7%.
Выросла доля свободных площадей и на складском рынке. По данным NF Group, к концу 2025 года показатель составил 1,8% с учётом предложений субаренды, увеличившись за год на 0,6 п. п.
Комитет финансов Санкт–Петербурга
Имущественные налоги — это наиболее стабильная группа доходных источников региональных бюджетов, которая позволяет исполнять социальные обязательства в срок. При этом город крайне осторожно использует свои полномочия по совершенствованию имущественного налогообложения, в том числе в части увеличения ставок. Право устанавливать предельную ставку по налогу на имущество в размере 2% для обычного (не дорогостоящего) имущества регионы получили ещё 10 лет назад. Однако Санкт–Петербург воспользовался этим правом только с 2026 года, при этом рост был без резких скачков: с 2015 по 2019 год ставка составляла 1%, в 2020 году — 1,25%, с 2021 по 2025 год — 1,5%. Таким образом, очередное повышение предусматривает рост лишь на 0,5 п. п., что маловероятно может стать причиной кратного увеличения сумм исчисленного налога. Кроме того, город не в полной мере реализовал право по установлению предельного размера ставки 2,5% для дорогостоящих объектов недвижимости. Налоговый кодекс нам позволяет установить повышенное налогообложение для имущества стоимостью от 300 млн рублей. Однако ставка 2,5% применяется только по отношению к по–настоящему дорогостоящим объектам, чья кадастровая стоимость превышает 10 млрд рублей.
Андрей Ростовцев
финансовый директор ГК "Империя"
Все думали, что максимальная ставка для объектов кадастровой стоимостью от 300 млн до 10 млрд составит 2%. Даже такое повышение было существенным, но рост до 2,2% в итоге даёт нам рост налога почти на 47% только за счёт ставки. Одновременно город утвердил новую кадастровую стоимость — у нас среднее увеличение составляет более 40%, но есть объекты, которые подорожали почти в 3 раза, — по непонятным причинам, ведь методика не менялась. Суммарно получается рост налогов почти в 2 раза из–за этого двойного удара. Подобными налогами будущая прибыль от любого объекта коммерческой недвижимости пойдёт на налоги, никакой прибыли не останется, а по некоторым объектам налог по кадастровой стоимости будет больше прибыли. Это означает невозможность нового строительства и старта новых проектов, по сути это остановка развития отрасли. Нам говорят, что городу не хватает денег. Но почему тогда крупнейшей инвестиционной сделкой по итогам года в Петербурге стала покупка городом двух административных зданий в "Невской ратуше" стоимостью рекордные 22 млрд рублей, оплаченная к тому же разовым платежом, без рассрочки? Необходимо прислушиваться к мнению бизнеса. Тем более что даже президент говорил, что нельзя допускать слишком сильной налоговой нагрузки. Речь шла о малом и среднем бизнесе, но у крупного — те же проблемы.
Дмитрий Егоров
управляющий партнёр юридической фирмы "Экстра юс"
Приватизация могла бы существенно пополнить бюджет города, однако такое ощущение, что последние годы Санкт–Петербург изо всех сил сдерживает этот процесс. Как указано в последнем представлении прокуратуры Санкт–Петербурга, город крайне неэффективно работает в плане приватизации; темпы приватизации ничтожно малы и бюджет по этой статье не пополняется; нужно избавляться от непрофильных активов и продавать государственное имущество. Сейчас есть проблемы с приватизацией земельных участков, особенно так называемых гектарников. Заявления рассматриваются крайне медленно, выдаются отказы и т. п. Некоторые истории тянутся годами и завершаются только благодаря решениям суда. Как известно, в Законодательном собрании сейчас рассматривается законопроект, отменяющий льготы при выкупе участков под объектами культуры и спорта, что станет дополнительным ограничением. Приватизация арендуемых малым и средним бизнесом помещений и зданий также идёт невысокими темпами — в судах большое количество исков об оспаривании бездействия, оспаривании стоимости и отказов. Суды встают на сторону бизнеса, но судебный процесс — это всегда расходы и упущенное время. Всё это давние системные проблемы. Очевидно, что городу пора пересмотреть свою политику в отношении приватизации. Этого мнения придерживается не только бизнес, но и прокуратура.
