На фоне роста дефицита бюджета Смольный старается собрать максимум с собственников и арендаторов недвижимости. Бизнес прогнозирует уход в серые схемы и снижение активности, а также банкротства и закрытия.
Бюджет Петербурга на 2026 год принят с рекордным дефицитом — около 190 млрд рублей, что почти в 3 раза больше фактического дефицита 2025–го. Доходы запланированы в размере 1,362 млрд рублей.
Экономисты обращают внимание, что по итогам 2026 года цифры могут оказаться другими, а дефицит, скорее всего, — существенно меньше. Но одновременно с нехваткой собственных денег Петербург декларирует планы по росту доходов — к 2030 году бюджет должен достигнуть 2 трлн рублей, неоднократно заявлял губернатор Петербурга Александр Беглов.
Реалистичность этих долгосрочных планов оценить проблематично. Доходы на ближайшие 3 года утверждены в размере 1,461–1,71 млрд рублей.
Сколько заработает Петербург на налоге на имущество
Внести посильный вклад в рост доходов города должны участники рынка недвижимости. В первую очередь — за счёт платежей по имущественному налогу, которые в утверждённом на 2026 год бюджете составят 4,6% от доходной части. В 2025–м совокупный вклад налога на имущество в казне достигал 5,2%, в 2024–м — 4,8%.
Ставка имущественного налога по объектам, облагаемым от кадастровой стоимости, в 2026 году выросла у большинства юридических лиц. Теперь она составляет 2% для активов с кадастровой стоимостью до 300 млн рублей, 2,2% — от 300 млн до 10 млрд рублей и 2,5% — от 10 млрд рублей. Изменения коснулись первых двух категорий, для которых ранее она составляла 1,5%. Именно на них приходится основной объём городской недвижимости.
В конце прошлого года крупнейшие владельцы, предполагая повышение ставки до 2% для средней группы, направили письмо губернатору Петербурга Александру Беглову с просьбой не повышать налог. В итоге ставка оказалась более 2%. Поскольку одновременно город утвердил новый отчёт по кадастровой стоимости объектов капитального строительства и помещений, рост для многих оказался значительным.
"Общим результатом станет многократное увеличение налоговой нагрузки, которое повлечёт неизбежные финансовые проблемы у всех участников рынка коммерческой недвижимости, приведёт к банкротству и закрытию торговых и бизнес–центров, поскольку кроме увеличения НДС и других налогов с 2026 года отрасль сильно закредитована при постоянном росте эксплуатационных расходов", — было сказано в письме, подписанном совладельцами и главами ХК "Адамант", сети БЦ "Сенатор", УК "Теорема", "Стокманн СПб Центр" и других компаний.
Понимания в администрации города это обращение не встретило. Вице–губернатор Кирилл Поляков заявил, что бюджет Петербурга на 2026 год принят с предельным уровнем дефицита, и добавил, что город строит для бизнеса обеспечивающую инфраструктуру в виде дорог, парковочных пространств, подъездных путей и прочего.
Стоит отметить, что чиновники при утверждении бюджета на год вперёд консервативно подходят к формированию доходных статей: не всегда от них зависит прибыль организаций, рост зарплат или своевременность оплаты гражданами налоговых извещений. Поэтому все последние годы именно доходная часть осенью корректируется в сторону увеличения.
Например, в декабре 2024–го, когда принимали бюджет на минувший год, в 2025–м рассчитывали получить по налогу на имущество от граждан и бизнеса 71,9 млрд. Предварительные итоги исполнения бюджета показали, что поступило на 1 млрд рублей больше. Заслуга в этом ФНС, которая осенью 2025–го получила право взыскивать налоговые недоимки с граждан без судебного решения, или "виновата" возросшая правосознательность, можно только предполагать.
Эксперты, впрочем, ссылаются на ввод новых объектов недвижимости: организации платят налог на имущество ежеквартально, тогда как граждане — до ноября следующего года.
Изюминкой конца 2025 года стала неизвестность: организации хотя и понимали, что период пониженных региональных ставок по имущественному налогу в сравнении с федеральными должен был закончиться (последнее изменение законодательства произошло в 2022–м с шагом до 2025–го), но город не спешил публиковать законопроект. И юрлица надеялись, что льготный период в очередной раз будет продлён.
В итоге с 1 января (первые транши имущественного налога от организаций по новым ставкам поступят в бюджет уже в апреле) город стал жить по федеральным ставкам.
И хотя формально ставки выросли менее чем на процентный пункт, с повышением случайно или осознанно совпали результаты очередной переоценки кадастровой стоимости.
Граждане практически не заметят изменения: для них НК РФ запрещает увеличение сумм налогов более чем на 10% ежегодно. Бизнес же со своими квартальными авансовыми платежами уже понимает, что затраты существенно возросли. И та часть из него, которая не согласится с ростом налоговой нагрузки, может начать переводить права собственности с организаций на физические лица, имеющие ставку по налогу на имущество 0,3% и множество льгот.
Собственники недвижимости пополнят городской бюджет
При этом неизвестно, какое количество объектов нежилой недвижимости принадлежит физлицам, какое — организациям. Например, как ранее писал "ДП" (см. № 6 от 26.01.2026), ТФОМС Петербурга арендует 1,28 тыс. м2 в доме на Казанской улице у двух частных лиц. К 2024 году кадастровая стоимость помещений была переоценена до 48 млн рублей, с 2026–го — до 65 млн (рост на 37%).
Если предположить, что владельцы не относятся к льготной категории, то за 2025–й они должны выплатить 144 тыс. рублей налога на имущество физлица, за 2026–й — 197 тыс. Если бы помещения находились в собственности юридического лица — 720 тыс. и 1,3 млн соответственно.
В контексте утверждения новой кадастровой стоимости важно и то, что она повлияла не только на собственников недвижимости, увеличив налогооблагаемую базу, но и на арендаторов городского имущества. Дело в том, что с 2026 года арендные ставки рассчитываются исходя из кадастровой стоимости.
Что происходит на рынке недвижимости
Отвечая владельцам недвижимости, вице–губернатор Кирилл Поляков сослался в том числе на данные NF Group, сообщавшей о том, что доля свободных площадей торговых центров в Петербурге снизилась на 4% и достигла рекордно низкого уровня (3,1%). Нюанс в том, что это данные по итогам 2024 года.
В отчёте NF Group за 2025 год утверждается, что доля вакантных площадей в качественных торговых центрах в течение года увеличивалась и по итогам года выросла до 4,7% (+1,6 п. п. за год). Ключевые торговые центры имеют более низкие показатели свободных площадей, отмечают аналитики, хотя тенденция к росту также прослеживается — с 1,3% в декабре 2024 года до 3,5% в декабре 2025–го.
По прогнозам, в 2026 году вакантность в среднем по рынку стабилизируется на уровне 4–5%.
На офисном рынке за прошедший год объём вакантных площадей также вырос — в абсолютном выражении на 29% (данные Maris). На начало января 2026 года в офисных центрах класса А вакантны 3,6% площадей (+1,6 п. п. к декабрю 2024 года), в классе В — 4,2% (+0,5 п. п. к декабрю 2024 года). По прогнозам Maris, к концу 2026–го вакансия будет на уровне 5–7%.
Выросла доля свободных площадей и на складском рынке. По данным NF Group, к концу 2025 года показатель составил 1,8% с учётом предложений субаренды, увеличившись за год на 0,6 п. п.
“
Имущественные налоги — это наиболее стабильная группа доходных источников региональных бюджетов, которая позволяет исполнять социальные обязательства в срок. При этом город крайне осторожно использует свои полномочия по совершенствованию имущественного налогообложения, в том числе в части увеличения ставок. Право устанавливать предельную ставку по налогу на имущество в размере 2% для обычного (не дорогостоящего) имущества регионы получили ещё 10 лет назад. Однако Санкт–Петербург воспользовался этим правом только с 2026 года, при этом рост был без резких скачков: с 2015 по 2019 год ставка составляла 1%, в 2020 году — 1,25%, с 2021 по 2025 год — 1,5%. Таким образом, очередное повышение предусматривает рост лишь на 0,5 п. п., что маловероятно может стать причиной кратного увеличения сумм исчисленного налога. Кроме того, город не в полной мере реализовал право по установлению предельного размера ставки 2,5% для дорогостоящих объектов недвижимости. Налоговый кодекс нам позволяет установить повышенное налогообложение для имущества стоимостью от 300 млн рублей. Однако ставка 2,5% применяется только по отношению к по–настоящему дорогостоящим объектам, чья кадастровая стоимость превышает 10 млрд рублей.
Комитет финансов Санкт–Петербурга
“
Все думали, что максимальная ставка для объектов кадастровой стоимостью от 300 млн до 10 млрд составит 2%. Даже такое повышение было существенным, но рост до 2,2% в итоге даёт нам рост налога почти на 47% только за счёт ставки. Одновременно город утвердил новую кадастровую стоимость — у нас среднее увеличение составляет более 40%, но есть объекты, которые подорожали почти в 3 раза, — по непонятным причинам, ведь методика не менялась. Суммарно получается рост налогов почти в 2 раза из–за этого двойного удара. Подобными налогами будущая прибыль от любого объекта коммерческой недвижимости пойдёт на налоги, никакой прибыли не останется, а по некоторым объектам налог по кадастровой стоимости будет больше прибыли. Это означает невозможность нового строительства и старта новых проектов, по сути это остановка развития отрасли. Нам говорят, что городу не хватает денег. Но почему тогда крупнейшей инвестиционной сделкой по итогам года в Петербурге стала покупка городом двух административных зданий в "Невской ратуше" стоимостью рекордные 22 млрд рублей, оплаченная к тому же разовым платежом, без рассрочки? Необходимо прислушиваться к мнению бизнеса. Тем более что даже президент говорил, что нельзя допускать слишком сильной налоговой нагрузки. Речь шла о малом и среднем бизнесе, но у крупного — те же проблемы.
Андрей Ростовцев
финансовый директор ГК "Империя"
“
Приватизация могла бы существенно пополнить бюджет города, однако такое ощущение, что последние годы Санкт–Петербург изо всех сил сдерживает этот процесс. Как указано в последнем представлении прокуратуры Санкт–Петербурга, город крайне неэффективно работает в плане приватизации; темпы приватизации ничтожно малы и бюджет по этой статье не пополняется; нужно избавляться от непрофильных активов и продавать государственное имущество. Сейчас есть проблемы с приватизацией земельных участков, особенно так называемых гектарников. Заявления рассматриваются крайне медленно, выдаются отказы и т. п. Некоторые истории тянутся годами и завершаются только благодаря решениям суда. Как известно, в Законодательном собрании сейчас рассматривается законопроект, отменяющий льготы при выкупе участков под объектами культуры и спорта, что станет дополнительным ограничением. Приватизация арендуемых малым и средним бизнесом помещений и зданий также идёт невысокими темпами — в судах большое количество исков об оспаривании бездействия, оспаривании стоимости и отказов. Суды встают на сторону бизнеса, но судебный процесс — это всегда расходы и упущенное время. Всё это давние системные проблемы. Очевидно, что городу пора пересмотреть свою политику в отношении приватизации. Этого мнения придерживается не только бизнес, но и прокуратура.
Дмитрий Егоров
управляющий партнёр юридической фирмы "Экстра юс"
