Ленобласть поставила рекорд по выручке застройщиков на фоне спада в Петербурге

Застройщики заработали в Ленобласти рекордную сумму по итогам прошлого года, сумев увеличить продажи жилья. В Петербурге пока продолжается спад, который, впрочем, не мешает росту цен.

Декабрь — традиционно "горячий" месяц на рынке жилья. Не разочаровал он застройщиков и на этот раз. Последний месяц года зафиксировал максимальный объём сделок с момента сворачивания повсеместной льготной ипотеки. Так, в Петербурге декабрьский результат оказался более чем в 3 раза выше уровней начала 2025 года и примерно на 30% выше, чем в октябре, когда рынок только начал выходить из фазы стагнации.

Как говорят участники рынка, важно, что декабрьский рост не был резким или одномоментным. Он стал логичным продолжением тенденции, которая формировалась на протяжении всего второго полугодия. Рынок наращивал объёмы последовательно, без скачков, что говорит о возвращении устойчивого, а не спекулятивного спроса.

Впрочем, свою роль, очевидно, сыграли и ожидания ужесточения условий семейной ипотеки, являющейся сейчас основным драйвером продаж.

"Некоторые покупатели откровенно приходят с запросом, как бы им наиболее оптимально “пристроить” свою семейную ипотеку, пока у них есть такая возможность, не затягивая", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.

Каким был 2025 год на рынке жилья

В целом постепенный рост рынка, который начался в августе и завершился ударным декабрём, в городе определил итоги года как "относительно неплохие". Однако если сравнивать их с 2023 годом, когда ещё работала льготная ипотека для всех, то рынок сократился примерно на треть.

Несмотря на это, цены продолжили рост. Средняя цена 1 м2 в новостройках Петербурга по итогам 2025 года достигла 296,1 тыс. рублей, что заметно выше уровня 2024 года и почти на 40% выше уровня 2022–го. В результате рынок вошёл в парадоксальное состояние: квартир продаётся меньше, метраж сокращается, но средний чек продолжает расти.

Оценка совокупной выручки рынка Петербурга в 2025 году составила 424,7 млрд рублей. Это ниже рекордного 2023–го и ниже уровня 2024–го, но выше показателей 2022 года.

Оптимистичнее выглядит ситуация по итогам года в Ленобласти. Здесь результаты продаж выше, чем в 2024 году, и близки к уровню 2023–го. А если говорить о совокупной выручке застройщиков, то она оказалась рекордной как минимум за последние 4 года (ранее этот показатель специально не рассчитывался), а скорее всего — и за всё время.

"По итогам 2025 года мы полностью выполнили все поставленные планы, а по ряду объектов даже вышли на перевыполнение. Рост цены за год составил около 13%. При этом объём выручки остался сопоставимым с результатами 2024 года — а 2024–й, напомню, стал рекордным за всю историю компании “КВС”. То есть, несмотря на непростой год, рынок показал устойчивость, а динамика продаж была стабильной", — отмечает коммерческий директор группы компаний "КВС" Анжелика Альшаева.

Интересно, что в отличие от 2024 года, когда девелоперы придерживали вывод нового жилья на рынок, в 2025–м в Петербургской агломерации новое предложение превысило спрос. Так, по оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в прошлом году на рынок вышло 3,3 млн м2, в то время как продано было 2,7 млн м2. Впрочем, участники рынка говорят, что все более–менее готовые проекты уже выведены или будут выведены на рынок в ближайший год. А дальше объёмы строительства неизбежно начнут сокращаться.

Чего ждут застройщики

Девелоперы связывают главные надежды на 2026 год с постепенным снижением ключевой ставки. "В 2026 году, безусловно, произойдут изменения: доля семейной ипотеки снизится, так как условия программ постепенно ужесточаются. Но при этом ключевая ставка будет продолжать снижаться, что стимулирует возвращение стандартной ипотеки и развитие совместных программ банков и застройщиков", — прогнозирует Анжелика Альшаева.

Недвижимость остаётся одним из самых надёжных инструментов сохранения средств, и этот тренд, по её словам, не меняется.

Коммерческий директор "Главстрой Санкт–Петербург" Алексей Бушуев указывает на значительный отложенный спрос. "Даже при текущей ключевой ставке сохраняется активность покупателей, ориентированных на рыночную ипотеку. Это свидетельствует о значительном отложенном спросе, который будет реализовываться в проектах, находящихся сегодня в стадии строительства", — констатирует он.

При снижении ключевой ставки до 14–15% и ниже можно ожидать усиления покупательской активности. Ограниченное предложение, включая дефицит земель для комплексного развития в городской черте, дополнительно усиливает эффект отложенного спроса.

Застройщики ждут, когда жители страны снова смогут массово брать ипотеку

Автор: Сергей Ермохин/"ДП"

"Отложенный спрос есть в категории массовой ипотеки. То есть текущие продажи могли быть ещё выше, если бы была возможность кредитоваться хотя бы под 10% годовых или меньше", — соглашается Сергей Софронов.

Несмотря на риски, крупные игроки пока сохраняют оптимизм. "В 2026 году мы планируем сохранять объёмы на уровне 2025–го, а также запускать новые очереди и открывать продажи новых проектов", — заявляет Анжелика Альшаева.

ГК "Полис" закладывает рост цен на 8–10% и запуск двух–трёх новых проектов. "Первый из которых — многофункциональный комплекс на Цветочной улице. Уже подписали кредитный договор с банком “Дом.РФ” на 2,02 млрд рублей", — сообщают в компании.

LEGENDA планирует увеличить объём предложения. "Мы намерены запустить вдвое больше проектов, чем в текущем году: у нас будет два старта продаж в Москве и ещё два — в Санкт–Петербурге", — делится планами директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова. Амбициозная программа расширения говорит о вере в потенциал рынка.

Впрочем, о новых стартах сообщили многие из опрошенных "ДП" компаний.

Прогноз на 2026 год

Базовый сценарий на 2026 год предполагает сохранение объёмов продаж на уровне 30–32 тыс. квартир в Петербурге и 18–20 тыс. — в Ленобласти. Это на 5–10% ниже 2025 года, но не критично.

Доля семейной ипотеки снизится на 20–25% за счёт территориальных ограничений, но будет компенсирована ростом рассрочек до 40–45% и постепенным возвращением рыночной ипотеки при снижении ключевой ставки до 14–15% к середине года. Цены вырастут на 8–10% при умеренном сокращении предложения.

Ожидания на 2026 год участники рынка также связывают с дальнейшей рационализацией предложения. Коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова считает, что именно этот тренд станет определяющим в ближайшем цикле.

"Сейчас побеждают те, кто работает с правилом “рациональное предложение даёт больше продаж”. Решения теперь лежат не в увеличении штата, усиленном масштабировании проектов и разнообразии продуктов, а в экспертизе, концентрации и устойчивом развитии. Основные надежды рынка связаны с политикой регулятора по поэтапному снижению ключевой ставки, которая, по прогнозам, должна достичь уровня 10–12% годовых к концу следующего года. Однако возвращение массовой рыночной ипотеки станет возможным и ранее — начиная с уровня ключевой ставки около 14%", — говорит она.

С ней согласен коммерческий директор жилого комплекса "Охтинские высоты" (девелопер — "Новое измерение") Виталий Голубев.

"Мы видим, что покупатель стал гораздо более рациональным и требовательным. Он считает не только цену квадратного метра, но и итоговый бюджет, сроки, ликвидность проекта. В этих условиях выигрывают не те, кто предлагает максимум опций, а те, кто умеет собирать понятный, сбалансированный продукт под конкретный спрос", — подчёркивает Дмитрий Голубев. По его мнению, при постепенном снижении ключевой ставки рынок будет восстанавливаться без резких скачков, а 2026 год станет периодом аккуратного роста на фоне сдержанных ожиданий.

“

Психологически 2025 год был непростым, потому что не было понимания, с какими новыми сложностями мы можем столкнуться в следующем месяце. Инструментов, на которые может повлиять застройщик и которые будут позволять приспособиться к этим изменениям, всё меньше. Можно сказать, что 2025 год прошёл по формуле "быстрая реакция + адаптация". Мы сохранили объёмы продаж и остались на уровне показателей прошлого года. Притом что рынок был сложным, приходилось постоянно реагировать и адаптироваться. Сейчас, на фоне ожидаемых изменений семейной ипотеки, большое количество сделок в декабре рождает быструю реакцию покупателя. Когда такие изменения искусственно сокращают время для размышления, это даёт сверхускорение. Люди выходят на сделку за пару дней, потому что понимают: промедление будет сказываться и на цене, и на условиях не в лучшую сторону.

Ксения Садкова

директор по продажам LEGENDA

“

Год получился неоднозначным, но в итоге — устойчивым. Да, продажи за 11 месяцев формально снизились на 20% к аналогичному периоду прошлого года, но это сравнение некорректно: в мае–июне 2024–го был ажиотаж перед отменой льготной ипотеки. Если сравнивать второе полугодие — рост составил 82%. Ноябрь стал рекордным месяцем как для нас, так и для всего рынка Петербурга и Ленобласти. Годовой план по продажам выполнен. Входили в год с осторожностью, ожидая сложностей из–за отмены льготной ипотеки. Реальность оказалась более волатильной: январь и летние месяцы были слабыми, зато осень и конец года показали мощный рост. Покупатель 2025 года стал более насмотренным и вдумчивым. Он рассматривает покупку квартиры как событие, влияющее на долгосрочный комфорт и улучшение качества жизни. Решения принимаются дольше, запросы выше. Ядро спроса — семьи с детьми по семейной ипотеке.

Яна Вирченко

коммерческий директор ГК "Полис"

“

Очередной непростой год, который не способствует стратегическому планированию и устойчивому развитию строительного бизнеса. Внешние условия продолжают меняться отдельно от рыночных тенденций и потребностей покупателей, и каждые следующие изменения замедляют и без того неспешное развитие. Ожидаемое ограничение льготной программы по семейной ипотеке (+/– I квартал 2026 года) в моменте разгоняет спрос, но в длительной перспективе опять уменьшает круг потенциальных покупателей жилья на первичном рынке. Ключевая ставка хотя и снижается, но делает это недостаточно быстро, чтобы рыночная ипотека стала по–настоящему действующим инструментом. В текущей ситуации возможен старт только высокомаржинальных проектов, все прочие нужно отложить до лучших времён. 2026 год с большой долей вероятности продолжит этот негативный тренд, каких–то радикальных перемен ждать от него не приходится.

Наталья Кукушкина

начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС"

“

Совершенно очевиден тот факт, что покупатель недвижимости на глазах молодеет. Собственные исследования показывают, что у нас 40% покупателей — в возрасте 35–45 лет, имеют семью и детей, ещё 30% — в возрасте 25–35 лет, пары без детей либо ещё не создавшие семью. Ещё порядка 10% — студенты в возрасте 19–24 лет, которым жильё приобретают родители, но они уже ведут самостоятельный образ жизни и высказывают своё мнение на стадии выбора квартиры. Свой вклад в "омоложение" покупателей в том числе внесла льготная программа семейной ипотеки и её требования к заёмщикам. При этом покупатели новостроек стали более просвещёнными и насмотренными, четко формулирующими свои запросы и потребности. Современный молодой покупатель при выборе нового жилья не просто рассматривает квартиру и то, насколько её планировка соответствует его потребностям, а анализирует гораздо шире. Он изучает дом — во всех деталях, включая архитектуру, дизайн входных групп, инженерию, ландшафт двора, а также квартал и то, как жилой комплекс "вписан" в город.

Екатерина Немченко

коммерческий директор холдинга "РСТИ"