Верховный суд России подтвердил, что решение властей Петербурга о произвольном выделении участка под бесплатную парковку является дискриминацией. Такие участки могут арендоваться в порядке живой очереди.
Отошли за гаражи
Согласно закону Петербурга, гостевые парковки и иные места для бесплатного размещения автомобилей всеми желающими (неограниченным кругом лиц) относятся к объектам коммунально–бытового назначения. Находящиеся в городской собственности земли для организации таких парковок могут выделять без торгов — по заявлению первого претендента.
Спор на эту тему разгорелся вокруг участка площадью 11,2 тыс. "квадратов" в районе Конной Лахты. С 2019 года его арендовало ООО "НВС". После окончания срока действия договора арендатор подал новую заявку.
Через 18 дней с аналогичным обращением в комитет имущественных отношений (КИО) обратился другой претендент на тот же участок — гаражный кооператив "Парнас". И именно с ним был заключён соответствующий договор. Тогда ООО "НВС" получило отказ под предлогом строительства в промзоне "Конная Лахта" перспективного автобусного парка.
В Управлении Федеральной антимонопольной службы по Петербургу (УФАС) квалифицировали действия КИО как "дискриминационный (неравный) подход в решении вопроса о предоставлении хозяйствующим субъектам прав на земельный участок на территории Санкт–Петербурга". При наличии одинаковых оснований для отказа чиновники заключили договор с гаражным кооперативом, отклонив заявку ООО "НВС".
Попытка КИО оспорить предписание УФАС не увенчалась успехом. Подтверждая требования антимонопольного ведомства, арбитражный суд констатировал, что Земельный кодекс РФ "обеспечивает равенство, справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков в аренду". В конце ноября это решение поддержал и Верховный суд России.
Исключения из правил
Для подобных ситуаций Земельным кодексом РФ установлен принцип очерёдности: "Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления". Такой же конкурентный механизм закреплён и в административном регламенте КИО.
Несмотря на это, чиновники по–прежнему убеждены, что заявления ООО "НВС" и гаражного кооператива относительно участка в Конной Лахте "осуществлялись в соответствии с требованиями" законодательства. Предоставить актуальную информацию о количестве отданных в аренду без проведения торгов участков для размещения бесплатных парковок в КИО не смогли. В УФАС от комментариев уклонились.
Законодательством предусмотрены и исключения из этого правила. Например, вне очереди землю разрешается выделять для реализации концессионного соглашения, масштабного инвестиционного проекта или комплексного развития территории. Но и в этом случае заинтересованные участники могут конкурировать при заключении таких соглашений.
В порядке очереди
Эксперты согласны с выводами суда.
"В рассмотренном деле были нарушены права первого подавшего заявку. И он успешно их отстоял, обратившись в ФАС и суд. Тогда как, если бы получил первый заявитель, перспективы оспаривания такого решения вторым были бы практически нулевые. Действующее законодательство не предусматривает автоматического выставления на торги участка в случае поступления двух заявок", — поясняет управляющий партнёр юридической фирмы "Экстра Юс" Дмитрий Егоров.
"В предоставлении участка может быть отказано, в частности, если на нём находится принадлежащее иному собственнику здание или земля предназначена для размещения объекта публичного значения. Также допускается предварительное согласование выделения участка. При наличии нескольких претендентов по одному основанию действует правило: раньше по времени — сильнее по праву", — констатирует партнёр консалтинговой группы Versus Андрей Кулаков.
Между тем представитель юридической компании "ССП–Консалт" Анастасия Третинникова убеждена, что в данному случае договор аренды не мог быть заключён ни с гаражным кооперативом, ни с компанией.
"Ключевой вопрос при принятии такого решения — целевое назначение земельного участка в соответствии с документами территориального планирования. То есть может ли участок, изначально предназначенный для строительства автобусного парка, использоваться для парковки или так нельзя", — отмечает эксперт.
Земельные споры
По закону, находящиеся в городской собственности земли без проведения торгов могут выделяться для размещения не являющихся недвижимостью объектов социально–культурного назначения — образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения, охраны труда, стадионов (открытых плоских спортивных сооружений) и других. А к объектам коммунально–бытового назначения помимо парковок относятся элементы благоустройства, кладбища и иные. Обязательное условие — некоммерческое использование.
Арбитражная практика свидетельствует, что большинство оспоренных отказов в предоставлении земель без торгов даже одному претенденту признаются незаконными.
Одно из подобных последних решений было принято по иску гаражного кооператива "Олдувай", претендующего на участок в 1,6 тыс. "квадратов" на Киевской улице. По утверждению КИО, он предназначался для размещения некоего государственного объекта. Но арбитражный суд не обнаружил информации о таком ограничении ни в генеральном плане Петербурга, ни в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
В то же время гаражно–строительному кооперативу "Ласточка" не удалось выбить участок у бизнес–парка "Софийская 14" (бывший завод ЛМО "Спутник"). Его владелец — ОАО "Управляющая компания “Ленинец”" — доказал необходимость использования спорной площадки для въезда на территорию предприятия грузовых автомобилей. Кроме того, парковка находилась в зоне охраны водопроводных сетей.
Также почти на 96 тыс. "квадратов" на берегу Финского залива в Лисьем Носу претендовало АО "Грандпроект". Однако его заявка была подана через 5 месяцев после решения о передаче земли в бессрочное пользование районной администрации для размещения объекта водного спорта.
Арбитражные суды пришли к выводу, что никакими правами в отношении спорного участка компания не обладала, а "потенциальная заинтересованность в предоставлении" — не основание для пересмотра решения о регистрации законного владельца.
