Обязательства застройщиков по созданию социальной инфраструктуры по всей стране заменят денежными платежами. В Петербурге объём таких обязательств один из самых высоких в стране.
Правительство России распоряжением № 3523–р от 29 ноября 2025 года утвердило Национальную модель целевых условий ведения бизнеса до 2030 года. Среди множества инициатив в документе говорится о замене обязательств застройщиков по возведению социальной и транспортной инфраструктуры единоразовым инфраструктурным взносом.
Согласно документу, Минфин, Минстрой и Минэкономразвития должны подготовить изменения в Бюджетный кодекс до февраля 2027 года. В течение полугода после этого планируется принятие отдельного акта правительства России, который будет детализировать порядок уплаты и условия применения инфраструктурных взносов.
Предполагается, что новый механизм обеспечит финансирование роста объёмов социальной и инженерной инфраструктуры без необходимости самостоятельного возведения объектов застройщиком. В документе также указано, что инициатива ориентирована на развитие института "контрактного землепользования" и учёт международного опыта.
Городская практика
Опыт денежных компенсаций у Петербурга уже был. В 2017 году при губернаторе Георгии Полтавченко был создан Фонд социальных обязательств. Создать его предложили сами строители. Таким образом они хотели раз и навсегда решить проблему с дефицитом детских садов и школ в Петербурге.
Девелоперы подсчитали, что, если будут отчислять в этот фонд по 3–4 тыс. рублей с каждого возведённого квадратного метра жилья, то собранных средств (более 10 млрд рублей в год) вполне хватит для строительства 40 детсадов по сметным расценкам и проблема с детсадами будет закрыта за 2–3 года. Власти во главе с профильным вице–губернатором Игорем Албиным эту идею поддержали, увеличив взнос до 11 тыс. рублей с каждого "квадрата".
Инфраструктуру новостроек в значительной
степени оплачивают покупатели квартир
Деньги стали поступать в фонд, но их дальнейшая судьба неизвестна. Дефицит соцобъектов ликвидировать не удалось. В 2019 году Георгий Полтавченко ушёл с должности, а через 2 года власти перешли на натуральные сборы.
Сейчас Петербург относится к числу регионов с максимальной долей "натуральных" обязательств. Для этого в 2021 году при губернаторе Петербурга была создана Градостроительная комиссия (ГРК), которая устанавливает нормативы обеспеченности объектами социальной инфраструктуры для каждого жилого проекта. Всего за прошедшие 4 года состоялось около 22 заседаний ГРК, на которых прошло согласование проектов жилой застройки общей площадью, превышающей 11,3 млн м2.
По оценкам экспертов, совокупный объём обязательств по социальным объектам при этом превысил 240 млрд рублей, что составляет примерно 21,7 тыс. рублей на квадратный метр жилья. Всего в структуру обязательств за этот период входят 127 детских садов, 71 школа, 15 поликлиник и десятки объектов транспортного назначения.
Количество соцобъектов, возводимых за счёт девелоперов, растёт. Частично за счёт этого в прошлом году Петербург стал лидером России по вводу школ — построено 36 объектов, что составляет около 10% федерального объёма. В 2025 году ожидается ввод 27 школ.
Мировой опыт
Как было указано в "целевых условиях", деньги со строителей на социалку берут во всём мире.
В Великобритании применяется система Community Infrastructure Levy (CIL) и соглашений Section 106. CIL представляет собой фиксированный тариф на квадратный метр нового строительства, который достигает 150–250 фунтов в Лондоне. Средства направляются на строительство школ, дорог и объектов городского значения. Соглашения Section 106 позволяют учитывать специфику проектов.
В Германии инфраструктурные обязательства регулируются через Städtebaulicher Vertrag — договор между городом и застройщиком о компенсации расходов на развитие территории. Формула учитывает прирост населения и нагрузку на транспорт и социальную инфраструктуру.
В США действуют так называемые Impact Fees. Платёж рассчитывается в зависимости от типов объектов и плотности застройки. В Калифорнии и Флориде он может составлять до 10–15% стоимости проекта. Механизм обеспечивает стабильные доходы городов, но усиливает различия между районами с разной экономической активностью.
Канада использует систему Development Charges, в соответствии с которой муниципалитет обязан заранее публиковать план объектов, финансируемых за счёт взносов.
Отдельного внимания заслуживает опыт Москвы, где действует механизм инфраструктурных компенсаций, которые взимаются при реализации крупных проектов комплексного развития. Он предполагает фиксированные ставки и повышающие коэффициенты для отдельных территорий. Эти средства направляются в единый городской фонд, из которого финансируются школы, детские сады, дороги и объекты благоустройства.
Мнения застройщиков
Для Петербурга ключевой вопрос — насколько город готов взять на себя фактическую ответственность за сроки и качество строительства соцобъектов.
"Сегодня застройщик, выполняя “натурные” обязательства, контролирует проектирование, строительство и ввод объектов. При переходе на взнос контроль полностью переходит к городу, что вызывает большие опасения", — говорит исполнительный директор Restate.ru Андрей Добрый.
Несколько лет назад срыв сроков исполнения адресно–инвестиционной программы был обычным делом.
С другой стороны, как говорят опрошенные "ДП" застройщики, переход на инфраструктурный взнос может упростить запуск проектов. Девелоперы получат возможность заранее планировать финансовые параметры проекта. Но всё зависит от того, в какой момент надо будет перечислять средства, обращает внимание генеральный директор АО "Ленстройтрест" Валерия Малышева.
"Если исполнение социальных обязательств в денежной форме будет обязывать застройщиков перечислить всю сумму денежных средств одномоментно, например при получении РНС (разрешения на строительство. — Ред.), это станет тяжёлым финансовым бременем для застройщиков, поскольку в этот момент эскроу–счета не наполнены, а следовательно, проектное финансирование данного платежа будет осуществляться банками под ставку на уровне ключ + 3–5 пунктов, что приведёт к росту процентной нагрузки примерно на 3–4 тыс. руб./м2 продаваемой площади. В этом случае указанная инициатива только усугубит положение девелоперов", — говорит она.
Выходом, по её словам, может стать рассрочка инфраструктурного платежа.
“
Интерес девелоперов к такой инициативе напрямую зависит от деталей реализации. Конечно, застройщику проще заплатить деньгами, чем самостоятельно вести проектирование, строительство и передачу объектов в эксплуатацию. Но возникает логичный вопрос: как будет рассчитываться размер "разового платежа"? Если взнос будет сопоставим с себестоимостью реальной стройки соцобъектов, это один разговор. Если взнос будет заметно выше, чем себестоимость для застройщика, то смысл предложения уже теряется. Для конечного пользователя, то есть для покупателя квартир, ситуация тоже неоднозначна. С одной стороны, есть привычка доверять госструктурам и госконтролю и недоверие к застройщикам как к частному бизнесу. С другой стороны, крупные застройщики уже давно и уверенно проектируют и строят социалку, есть наработанные схемы, проекты, решения, которые позволяют строить в кратчайшие сроки без потери качества, в разумном бюджете. Если этот функционал будет передан в руки органов публичной власти — есть ли у этих органов проектные и строительные мощности, чтобы реализовать подобные объекты? Или орган публичной власти опять наймёт генподрядную организацию кого–то из застройщиков? Сейчас строительство социальной инфраструктуры пришло в хрупкое равновесие: сначала строятся новые дома, а потом, с небольшим запозданием, тот же застройщик строит рядом детский сад, школу, иногда даже поликлинику. Ввод жилья и ввод соцобъектов увязаны друг с другом, это ответственность одного участника процесса. Если ответственность будет разделена, может получиться так, что застройщик взнос заплатил, дома построил и с участка ушёл, а ни школы, ни садика так и не появилось, писать жалобы на застройщика бессмысленно, потому что это уже другое окно.
Наталья Кукушкина
начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС"
“
Это частично практикуется и практиковалось ранее в Петербурге. Видимо, речь идёт об унификации подходов к финансированию инфраструктуры при строительстве жилья по всей стране. Насколько рабочим будет подобный механизм — покажет практика. Если размер такого платежа будет сопоставим с затратами при самостоятельном строительстве, то для застройщика это может быть выгодным способом решения социальных обязательств, поскольку снимает большое количество рабочих вопросов, связанных со строительством данных объектов. Но в такой системе с инфраструктурными платежами должны быть и определённые гарантии — возведение социальных объектов в рамках того же жилого проекта, в себестоимости квартир которого учтено строительство социальной инфраструктуры для его жителей. Также должны быть синхронизированы сроки строительства инфраструктуры со строительством жилых домов.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Надо сказать, что попытка платить деньгами, а не объектами в Петербурге уже была. Это когда заключали договор аренды на инвестиционных условиях и платили за право строить, а город на эти деньги возводил инфраструктуру. Столкнулись с проблемой сильно отложенного строительства, так как городское законодательство быстро на эти деньги построить не позволяло. Бюджет на 3 года уже принят, и строительство школ можно включить только в следующий. Потом выяснилось, что не учли инфляцию и кризисы с повышениями ключевой ставки. В этот раз надо, наверное, предусмотреть весь этот опыт. Но, скорее всего, взнос будет сильно дороже для застройщиков, а значит, скажется на цене метра для дольщиков. И ещё вопрос с землёй под соцобъекты — их также будут дарить городу или город за счёт этого взноса будет землю выкупать? Но в любом случае срок строительства будет сильно сдвинут вправо, что снижает привлекательность жилых комплексов для покупателя.
Виктория Цытрина
основатель юридического сервиса "Бизнес Вправе"
“
Замена создания застройщиком социальной инфраструктуры деньгами вредна, так как расчёт величины "инфраструктурного взноса" всегда будет отставать от реального роста цен. Кроме того, организация работ по созданию за его счёт социальной инфраструктуры будет возложена на местные власти, не имеющие соответствующих компетенций, в отличие от застройщика. Кроме того, для этих работ придётся заново создавать оргструктуры, которые уже есть у застройщика, что неминуемо увеличит совокупные издержки.
Михаил Делягин
заместитель председателя комитета по экономической политике Госдумы РФ
