В Петербурге запущена процедура законодательного оформления реализации проектов КРТ, замороженная 2 года назад.
Смольный раскрыл распределение ролей в будущих проектах, но у бизнеса по-прежнему остаются вопросы.
Операторы КРТ: ясности нет
Законодательное собрание Петербурга приняло поправки в закон "О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге".
Документ наделяет правительство города полномочием определять оператора комплексного развития территорий (КРТ) — юридическое лицо, которое будет отвечать за реализацию решений о развитии кварталов и управлять проектами на всех стадиях, от подготовки документации до взаимодействия с правообладателями.
Поправки приводят городской закон в соответствие с федеральными нормами, установленными статьёй 71 Градостроительного кодекса (ГК), и формируют необходимую юридическую основу, без которой механизмы КРТ не могут заработать.
В соответствии с ГК, субъект может назначить оператором КРТ юридическое лицо, в котором доля субъекта будет не менее 50%. Впрочем, как отмечали в ходе обсуждения депутаты, это не единственный путь работы в рамках КРТ. Однако Смольный решил пойти именно по нему.
Представляя законопроект в ЗакСе, чиновники пояснили, что для каждого проекта КРТ будет создаваться свой оператор.
“
"Мне кажется, и это позиция правительства, создавать единственного оператора под любые виды КРТ нецелесообразно", — сказал председатель комитета по инвестициям Петербурга Иван Складчиков.
Кроме города соучредителями операторов будут становиться инвесторы, заинтересованные а работе на той или иной территории, следует из комментариев представителей Смольного.
"Именно с участием профессионального участника, погружённого в проблему территорий можно найти решение имущественных коллизий и компромиссы при совместном использовании имущества", — заявил представитель губернатора Петербурга в Заксобрании Константин Сухенко.
На вопрос депутата Михаила Амосова, какова будет организационно-правовая форма оператора КРТ, Константин Сухенко ответа не дал.
“
"В разных регионах подобные органы существуют в разных формах собственности и юридическом статусе", — сказал он, добавив, что "технические параметры" и различные "моменты" будут определены позднее в рабочем порядке.
Жилые дома Московского района.
Каким будет механизм КРТ в Петербурге
Некоторые депутаты при этом сделали вывод, что с механизмом реализации проектов КРТ пока "ясности нет".
Об этом же говорят и опрошенные "ДП" девелоперы.
“
“Пока нам непонятен механизм, по которому будут идти КРТ — кто за что отвечает и как будет распределяться ответственность. Когда это станет яснее, тогда и будем думать. Пока это бессмысленно”, — говорит представитель одной из строительных компаний.
Эксперты обращают внимание на то, что документ даёт правительству право назначать оператора КРТ, но механизм его появления в реальных проектах, как и критерии выбора территорий, пока не представлен ни девелоперам, ни депутатам, ни жителям.
В России существует несколько форм запуска таких проектов, и Петербург в перспективе может опираться на любую из них.
Наиболее распространённый путь — проведение публичных торгов на право заключения договора о КРТ, как это реализовано в Москве.
В этом случае город формирует лоты, объединяя простые и сложные участки, а инвестор получает право развивать территорию после победы в аукционе или конкурсе. Федеральное законодательство позволяет проводить торги сразу на несколько договоров КРТ, делая инструмент гибким и инвестиционно привлекательным.
Другой механизм — конкурсные процедуры, где оценка участника происходит не только по цене, но и по ряду параметров: объёму инвестиций, срокам реализации, качеству планировочных решений, обеспеченности социальной инфраструктурой, финансовой устойчивости и способности инвестора выполнять комплексные обязательства. Такой подход позволяет учитывать не только экономику проекта, но и градостроительные приоритеты.
Отдельная модель — назначение оператора КРТ, юридического лица с участием субъекта Федерации. Этот вариант подходит для сложных территорий с плотной жилой застройкой и большим количеством собственников. Оператор берёт на себя роль координатора, решает имущественные вопросы, формирует общую логику реализации, а затем может привлекать инвесторов напрямую или через дополнительные торги.
Такая схема предусмотрена федеральными нормами и отражена в пояснительной записке к петербургскому законопроекту.
Активизация нормативной работы происходит на фоне обновлённой Стратегии социально-экономического развития города. Документ предусматривает улучшение жилищных условий для 254 тыс. семей к 2035 году и повышение общего объёма ввода жилья до 45,1 млн м2 за десятилетие. Эти цели потребуют резкого увеличения темпов строительства, и, по оценкам отрасли, без КРТ их достижение невозможно.
Один из директоров строительной компании в беседе с "ДП" поясняет:
“
"Единственный вариант резко нарастить объёмы — это КРТ хрущёвских кварталов. Можно будет вводить по 5-6 млн м2 в год без перенасыщения рынка, поскольку до 40% таких проектов будет уходить на переселение".
Но даже при осознании стратегической важности девелоперы не рассчитывают на быстрый запуск — юридическая база создана, однако управленческие процедуры и механизмы взаимодействия с жителями, инвесторами и городом остаются нерасшифрованными. Принятые поправки — это первый шаг к восстановлению системной работы над КРТ, действие ключевых положений которой было приостановлено до 2026 года.
Смольный формирует нормативный каркас заранее, чтобы к моменту возвращения закона предусмотреть механизм выбора операторов и распределения ответственности.
