После волны активного редевелопмента середины 2010-х – начала 2020-х годов Петербург разворачивает политику в обратную сторону. Смольный сделал ставку на сохранение промышленных территорий, а не на строительство на их месте жилья.
В новом генплане, который был принят в прошлом году и будет действовать до 2050 года, доля производственных зон увеличилась с 9,2 до 9,62%. Суммарно площадь всех городских промзон увеличится на 630 га. Это не много, но надо учитывать, что большая часть поданных собственниками земли поправок имела противоположный смысл и касалась перевода промзон под жилую застройку. И 99% из них поддержано не было. При этом Смольный как тогда, так и сейчас назвал сохранение действующих предприятий и привлечение в промзоны новых производств приоритетом для городских властей.
Так, ещё в 2024 году вице-губернатор Николай Линченко объяснил "крайне взвешенный подход к вопросу сохранения промзон" необходимостью развития отечественного производства на фоне внешнего санкционного давления и ухода с российского рынка многих иностранных товаров и производителей.
“
"Генеральным планом заложены задачи сохранения позиций Санкт-Петербурга как одного из ведущих промышленных центров Северо-Запада и России", — подчёркивает чиновник.
Тенденция продолжилась и при разработке Правил землепользования и застройки, которые должны принять в этом году. Из многочисленных попыток перевести промышленные территории под жильё и/или деловые функции одобрены лишь единицы.
“
"Принятые поправки в генплан дают однозначное понимание: дальнейшее преобразование обширных промышленных зон серого пояса под иные функции в ближайшие 10 лет не планируется. Поэтому новые проекты будут появляться на давно известных участках, которые удалось согласовать до внесения изменений в план", — констатирует директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development Всеволод Глазунов.
Редевелопмент как пройденный этап
Ещё несколько лет назад в Петербурге редевелопмент активно развивался. Именно за счёт него вторую жизнь получили локации между станциями метро "Чёрная речка" и "Лесная", активно застраивается территория между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной, оживает Васильевский остров. Все они стали символами превращения индустриального наследия в общественные и коммерческие пространства.
Для девелоперов территории серого пояса сохраняют привлекательность. Сейчас это одна из немногих возможностей раскрыть потенциал места внутри города и создать совершенно иное пространство для жизни.
“
"В Петербурге не так много проектов редевелопмента, как могло бы быть, — говорит генеральный директор группы компаний "Полис" Дмитрий Шергин. — Земли в центре Петербурга не осталось, поэтому редевелопмент территорий будет продолжаться. Власти говорят и об обратном редевелопменте — чтобы промышленность оставалась в центральных районах города. Мы тоже за создание и сохранение рабочих мест: жить там, где работаешь, — отличная экономическая и социальная модель. Всё должно быть в балансе: будет расти спрос на проекты смешанного использования, сочетающие жильё, офисы, ретейл и общественные пространства".
Его слова отражают настроение рынка: редевелопмент перестал быть просто способом заработать на локации, а стал частью более сложной городской логики — поиска равновесия между жильём, экономикой и идентичностью. Сейчас процесс редевелопмента во многом поставлен на паузу. Застройщики работают с ранее утверждёнными проектами на Васильевском острове, Обводном канале, набережной Чёрной речки.
Цена за вдохновение
Но за идеей "второй жизни" стоят огромные затраты. По словам Дмитрия Шергина, редевелопмент обходится минимум на 30% дороже строительства на пустом месте.
“
"Часто приходится иметь дело с изношенными коммуникациями, сложными грунтами, необходимостью сохранить исторические конструкции, которые не рассчитаны на современные нагрузки. Это сложнейший пазл из согласований, охранных зон, противопожарных требований и строительных норм. На территориях бывших промзон часто требуется дорогостоящая рекультивация. Всё это — капиталоёмкие барьеры в нашей работе", — поясняет он.
С ним согласна директор департамента элитной жилой недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова:
“
"Редевелопмент всегда сопряжён с рядом сложностей: не так много компаний умеют грамотно работать с объектами культурного наследия, сложно спрогнозировать сроки реализации и корректно выстроить финансовую модель. Кроме того, девелопер работает в рамках уже существующих планировочных решений, что ограничивает гибкость. Тем не менее редевелопмент будет развиваться и дальше, в том числе в сегменте промзон: это один из ключевых способов пополнения земельного банка города наряду с реконструкцией исторических зданий", — считает эксперт.
Свободных "чистых" площадок практически не осталось — основной резерв роста в городе смещается в редевелопмент серого пояса и точечную реконструкцию в исторических кварталах.
По оценке экспертов, промышленный серый пояс Петербурга — это около 6–6,5 тыс. га с ориентировочным потенциалом до 9–11 млн м2 нового жилья при условии снятия инфраструктурных ограничений и поэтапной расчистки территорий.
Внутри исторического центра и прилегающих зон доля проектов редевелопмента уже достигает 70% и более от всего строительства; существенная часть — перепрофилирование зданий под жильё, апарт-форматы, офисы и торговлю.
Точный "реестр" зданий, не находящихся под охраной КГИОП, — вещь динамическая: статусы регулярно пересматриваются, новые объекты получают охрану, и любой проект требует проверки по базе КГИОП и градрегламентам (исторический ареал, зоны регулирования, предмет охраны). Но тренд очевиден: в центре основной путь — сложный редевелопмент, часто с частичным демонтажем дворовых корпусов и надстройками в рамках действующих регламентов.
“
"Сколько метров в центре "можно построить" — вопрос о градпараметрах участка: высотности, плотности, историко-культурных регламентах, транспортной доступности и мощностях сетей. В действительности потенциал складывается мозаикой: единичные адреса, где возможна надстройка или новое пятно застройки после демонтажа корпусов и внутриквартальных флигелей, а также крупные промышленные острова серого пояса вокруг исторического ядра (Обводный канал, набережные Невы, промзоны вдоль ж.-д. и портовых веток). Именно там в последние годы и возникает основной объём новых метров, включая проекты федеральных девелоперов", — рассказывает соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
Поддержка нужна
При этом риски для редевелопмента прежние: регуляторные (КГИОП и охранные зоны), инженерные (дефицит мощностей, вынос сетей), социальные (неоднородная социальная среда), финансовые (ставки и удорожание ресурсов). Но именно этот формат сегодня остаётся главным способом наращивать качественные метры в сложившейся городской ткани Петербурга.
Спрос в верхних сегментах и арендные ставки в премиальных локациях позволяют закрывать финансовую модель при грамотной подготовке. При этом в Петербурге уже давно наблюдается дефицит участков, подходящих под жилую застройку.
"В такой ситуации у города есть три возможных пути развития: обратиться к уплотнительной застройке, заняться реновацией ветхого жилья или обратиться к редевелопменту неэффективных промышленных территорий. Наиболее перспективным в случае Петербурга представляется именно путь редевелопмента, поскольку в центральных и околоцентральных районах сохраняется большое количество промышленных и складских зданий, часть из которых уже давно находится в запущенном состоянии и не используется по прямому назначению. Одно из главных преимуществ этого метода — возможность создать новые здания в установленных городских границах, не увеличивая площадь мегаполиса", — отмечает начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина.
По словам Евгении Кулеш, заместителя директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers, без участия государства редевелопмент невозможен:
“
"Для Петербурга вопрос жизни исторических зданий — в общественной, экономической и культурной среде — всегда будет актуальным. В идеале хочется стремиться к балансу: возможности сохранения исторических объектов с учётом интересов всех сторон — города, девелоперов, инвесторов. Эта сложная, многоэтапная задача возможна только при конструктивной поддержке властей и федеральных структур", — уверена она.
Как считают эксперты, перспективы редевелопмента в Петербурге будут тесно связаны с видением городских властей и с их желанием участвовать в реализации таких проектов.
Многие промышленные территории принадлежат десятку, если не сотне разных собственников, в связи с чем в процессе расселения и выкупа земли должен участвовать медиатор, который сможет согласовать интересы всех участников проекта. Без такого внешнего "мотиватора", заинтересованного в том, чтобы городская территория развивалась, реализовать проект может быть очень трудно.
“
Активно этот процесс идти не будет, в редевелопмент будут вовлекаться территории, окончательно потерявшие всякую перспективу нежилого использования по мере реализации разного рода имущественных комплексов государственных или частных структур. В исторических частях города, напротив, редевелопмент практически только и остаётся. Но и здесь очень уж большой активности ждать не следует, процессы подготовки занимают много времени. И если предложение наиболее дорогой недвижимости, хоть и находится в явном дефиците, всё же может пополняться более-менее заметно и за счёт не очень частых проектов редевелопмента, то у комфорт-класса явные перспективы пока только в застройке остающихся свободных территорий. С устойчивой для комфорт–класса экономикой реализации потенциальных крупных проектов редевелопмента практически нет. Да и генплан прямо отражает, что в приоритете промышленные локации. В текущем тренде, если исходить из площадей и объёмов, у Ленобласти есть движение в этом направлении. Например, застройка бывшего аэродрома Ржевка и возможная потенциальная застройка аэродрома Горелово в совокупности формируют приличный объём предложения, сотни тысяч квадратных метров.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
