В ближайшие годы цены на дорогое жильё в Петербурге могут вырасти ещё на 50%. Основная причина — дефицит предложения.
По прогнозу консалтингового центра "Петербургская недвижимость", средняя стоимость квадратного метра жилья класса de luxe к началу 2029 года может вырасти с нынешних 1,1 млн до 1,6–1,7 млн рублей.
Почему дорожает элитное жильё
Тренд на подорожание существует уже несколько лет, констатирует руководитель "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.
“
"С 2020 года цена на элитную недвижимость в городе растёт ежегодно, укрепляя долгосрочный восходящий тренд: от 548 тыс. рублей за квадратный метр в 2020 году до 1,18 млн рублей в 2025–м. Прогнозируемый ежегодный прирост в пределах 7–13% выглядит реалистично на фоне очень ограниченного предложения, стабильного спроса и высокой инвестиционной привлекательности", — говорит она.
Эксперты согласны, что текущее ралли цен — не краткосрочная спекулятивная волна, а результат системных сдвигов в структуре рынка. По словам директора по продажам компании LEGENDA Ксении Садковой, рост будет продолжаться: "Безусловно, в ближайшие годы рост цен не остановится. В первую очередь — из–за сокращения первичного предложения, причём не только в премиальном сегменте. Мы ожидаем, что весь высокий класс будет дорожать, но качественные проекты — особенно быстро", — уверена эксперт.
Дефицит предложения есть и будет, уверен коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. "В последние месяцы рынок новой недвижимости в исторических районах пополняется преимущественно проектами бизнес–класса. В элитном сегменте новых стартов пока мало, и можно по пальцам одной руки пересчитать, что планируется вывести на рынок до конца года", — говорит он.
Причины дефицита
Вывод на рынок Петербурга проектов премиум– и элит–класса начал замедляться с конца 2023 года. В 2025–м тенденция сохраняется, что формирует определённую долю отложенного спроса на проекты в городе.
"В новых проектах, старты которых мы наблюдаем в последнее время, всё больше внимания уделяется уникальности концепции и ценности локации. Формат премиальных проектов претерпел ряд изменений: средняя площадь лотов сократилась, девелоперы стали реализовывать проекты высокого ценового сегмента за пределами центральных районов. Также на рынке Санкт–Петербурга стали появляться апартаменты более высокого класса", — говорит директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Как говорят эксперты, за год объём предложения сократился на 28–36%. Новых проектов выходит не много: по словам совладельца Fizika Development Александра Кравцова, в 2024 году на рынок вышло всего два проекта элитного класса, в 2025–м — ещё один.
Он подчёркивает: "После ввода в эксплуатацию цены на такие объекты в центре могут вырасти на 20–25%". По его словам, качественный проект de luxe требует комплексного подхода: от инженерии и архитектуры до уровня гостиничного сервиса и полноценного паркинга.
С экспертом согласен руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев: "Нормального премиального жилья сейчас практически нет. Есть спорные проекты с высокой ценой, которые продаются тяжело. Реально достойных проектов — единицы". При этом он подчёркивает локальный характер спроса и потенциал ряда забытых территорий. "В центре почти не строят качественного дорогого жилья. Спрос — в основном локальный", — считает Сергей Бобашев.
Основная причина дефицита проектов — нехватка подходящих земельных участков в центральных и статусных районах города. Все привычные и "уверенные" премиальные локации уже освоены, остались рисковые — где спрос не гарантирован. Кроме того, оставшиеся площадки либо имеют юридические сложности, либо требуют масштабной реконструкции, что значительно увеличивает сроки и стоимость реализации проектов.
Всё это наложилось на ужесточение градостроительных норм и требований к согласованию объектов в исторической части города. Процесс получения разрешений стал длительнее, а архитектурные ограничения — строже. Например, Смольный уже несколько раз отказывал в согласовании проекта на месте бывшего Троицкого рынка в Адмиралтейском районе.
Финансовая составляющая также играет важную роль: высокая ключевая ставка и дороговизна проектного кредитования делают элитные проекты рисковыми для девелоперов. Кроме того, в премиальном проекте не стоит рассчитывать на высокие продажи, которые за счёт наполнения эскроу–счетов быстро закроют большую часть проектного финансирования и снизят ставку до приемлемого уровня. Основные продажи в премиальном сегменте приходятся на этап, когда дом построен, а квартиры уже готовы.
Признаки de luxe
По словам директора по продажам AAG Игоря Бадикова, для премиального жилья обязательны четыре условия: центр города или престижные локации (Крестовский, Приморское шоссе), камерность (до 100 квартир), увеличенная площадь (120–140 м2) и максимальное качество исполнения.
“
"Самое важное — наполнение проекта: высококачественные фасады, продуманное благоустройство, системы кондиционирования, умный дом, фильтрация воздуха и воды, роскошное лобби, переговорные, зоны для йоги или массажа, а также апартаменты для персонала. Ключевое — безупречное исполнение, без экономии, иначе проект теряет статус делюкс. Цены в таких проектах варьируются от 1 млн до 4,5 млн рублей за квадратный метр, а покупатели, вкладывающие 50 млн, 100 млн, 500 млн или даже 3–5 млрд рублей, ждут идеального соответствия обещаниям", — уточняет Игорь Бадиков.
При этом, как говорят эксперты, этот класс наименее чувствителен к внешним факторам, так как ориентирован на состоятельных покупателей, улучшающих жилищные условия. Это не первое жильё, а выбор людей с высоким уровнем насмотренности. Такая недвижимость, особенно при малом количестве апартаментов, считается коллекционной и не падает в цене, а растёт. Например, квартиры, купленные по 1 млн рублей за квадратный метр, на вторичном рынке могут продаваться за 2,5–3 млн рублей на "квадрат" из–за своей уникальности.
Перспективы инвестиций в делюкс–класс остаются высокими, и в ближайшие 10–20 лет такие проекты будут конкурентоспособными благодаря заложенным характеристикам, уверены участники рынка.
При этом Петербург остаётся привлекательным для инвесторов из регионов (например, из Москвы): для покупателей этого сегмента стоимость порога входа — от 150 млн рублей — не так высока по сравнению со столичными ценами.
В то же время сохраняется ряд рисков. Геополитическая обстановка, санкционные ограничения, рост себестоимости строительства из–за логистики и импортозависимости могут скорректировать планы девелоперов. Кроме того, усиливается конкуренция с московскими проектами, которые нередко выигрывают по уровню инфраструктуры и бренда.
