Компания "Адвекс–Новостройки", открывшая недавно новый офис в пространстве апарт–отеля YES МАРАТА на Социалистической улице, организовала конференцию, посвященную анализу сегодняшнего рынка недвижимости Санкт–Петербурга. В центре обсуждения представителей строительных компаний и брокеров по недвижимости были текущие тренды и драйверы развития рынка.
Всеми участниками обмена мнений было отмечено, что строительные компании и риэлторские агентства, сталкиваются с трудностями, требующими незамедлительного реагирования и поиска новых стратегий. Для строительных компаний ключевыми проблемами являются, прежде всего, значительно возросшая ключевая ставка Центрального банка, повлекшая за собой резкое сокращение доступности ипотечного кредитования. Отмена или существенное ограничение государственных программ поддержки ипотеки привело к снижению покупательской активности.
Риэлторы, находящиеся на передовой взаимодействия с клиентами, так же отмечают падение спроса, особенно на первичном рынке недвижимости. Покупатели становятся более осторожными, тщательнее взвешивают свои финансовые возможности и предпочитают отложить крупные покупки до стабилизации экономической ситуации. Многие платежеспособные клиенты предпочитают хранить свои средства на депозитных счетах, ожидая более благоприятных условий для инвестиций в недвижимость.
Однако, принявший участие в дискусии коммерческий директор ЦИАН (входит в ТОП–15 крупнейших порталов по недвижимости в мире по версии Similarweb) Михаил Посредников, отметил интересную особенность которую показывает статистика агрегатора — не смотря на все перипетии последнего года его показатели можно назвать более стабильными, чем ожидали аналитики рынка. Статистика ЦИАНа показывает, что за прошедший с момента отмены льготной ипотеки год, не произошло накопления базы предложений, что является позитивным показателем. Это объясняется как политикой строительных компаний, которые контролируют выход предложений на рынок и не допускают "затаривания", так и сохранившимся достаточно устойчивым спросом. На вторичном рынке количество сделок в месяц в Санкт–Петербурге с лета 2024 по лето 2025 г. г. сохранилось и колеблется вокруг показателя 8000 сделок (по данным Росреестра), на первичном рынке, после резкого падения в июле 2024 (отмена льготной ипотеки), это стабильные 3000. В марте 2022 года звучали панические прогнозы что цены на недвижимость снизиться на 30% и больше, однако по статистике ЦИАНа цена метра тоже стабильна, несмотря на шоковые события. На вторичке цены растут символически, оставаясь в районе 234 тыс. за квадратный метр (цена экспозиции, цена реальных сделок ниже); на первичке рост цены предложения выше — до 280 тыс. за метр. Однако отметил Посредников, надо учитывать два фактора: цены реальных сделок ниже т. к. девелоперры дают скидки и прочие бонусы при выходе на сделку, а вот новые ЖК выходят по более высокой цене. Надо отметить, что и средний срок экспозиции (метрика "здоровья рынка") составляет традиционные 130 суток без изменения. Не уменьшилось и количество звонков от потенциальных покупателей. Единственный сегмент, где нет стабильности — это рынок ипотеки, объем сделок с ней сократился и в настоящее время составляет 10–15 % рынка.
Таким образом, несмотря на сложности текущего момента, рынок недвижимости демонстрирует удивительную способность к адаптации. Большая заслуга в этом профессионалов отрасли, которые ищут новые пути развития, приспосабливаясь к изменившимся реалиям. Все представители строительных компаний принявших участие в обсуждении основных драйверов дальнейшего развития отметили следующее: значении качественного продукта, усилении роли агентских продаж и наличие рассрочек, как инструмента для мотивации потенциальных покупателей.
Яна Брель, руководитель партнерского направления строительной компании ELEMENT, отметила, что для ее компании драйверы продаж это превосходный продукт (качество строительства, локация, инфраструктура для резидентов) и работа с агентским сообществом.
С ней была солидарна и Владлена Володина, руководитель агентского направления компании Росстройинвест. Подтвердив роль рассрочки как драйвера продаж, она отметила следующую тенденцию — если раньше на первом месте у застройщиков стоял собственный отдел продаж, то в настоящее время вектор разворачивается в сторону риэлторов–профессионалов, экспертов рынка не только вторичной, но и первичной недвижимости, которые имеют собственные клиентские базы и умеют работать с обоснованием цены.
Эту мысль подтвердила и Анна Любимова, руководитель отдела маркетинга компании Еврострой, отметив, что для клиентов их компании, совершающих покупки в верхнем сегменте DeLuxe элитного предложения, роль риэлторов очень важна, поскольку большинство клиентов–инвесторов и покупателей с большими деньгами, это люди, которые покупают недвижимость десятилетиями и имеют своих доверенных агентов — помощников. Доля сделок с агентами составляет 55–60% от общего объема продаж компании.
Анастасия Суханова, представитель компании HANSA GROUP, которая занимается доходной недвижимость, отметила что они рассматривают свою партнерскую агентскую сеть, как внешний отдел продаж на аутсорсе и зачастую он работает даже лучше, чем собственный отдел продаж.
Руководитель отдела продаж ГК "Рассветай" Максим Тютюнник сообщил, что доля агентских продаж в его компании составляет 85%. Он отметил, что единственно верная мотивация для застройщика — чтобы на Эскроу-счет компании приходили деньги в независимости, агентские продажи это или это прямой клиент. "Даже если клиент сначала пришел сам и посмотрел объект, а бронировать пришел с агентом, мы не урезаем комиссию и это формирует нашу репутацию в агентской среде — агенты к нам возвращаются с новыми клиентами. Агенты — наши партнеры, которые приносят нам сделки, деньги, объемы продаж».
Максим Ферягин, основатель ERA HOUSE подтвердил, что и для строительных компаний работающих на рынке загородного домостроения агентские продажи являются огромным подспорьем и в его компании составляют 90% от общего объема. В своем выступлении он подчеркнул, что на загородном рынке нет рассрочек, есть серьезные скидки при 100% оплате и их основным драйвером является семейная ипотека. В этом вопросе с ним был согласен и Игорь Столяров , основатель компании "Родные просторы".
Все вышесказанное позволило участникам сделать вывод, что недвижимость не теряет своей привлекательности и стоимости даже на коротком моменте и в условиях сложной экономической ситуации.
Участники конференции, высказали ожидание снижения ключевой ставки Центробанка. Они сошлись во мнениях, что это приведёт к ужесточению условий предоставления рассрочки платежей покупателям недвижимости. Объяснение этому заключается в том, что снижение ставки сделает ипотеку более привлекательной, а значит, девелоперам будет меньше необходимости предлагать выгодные условия рассрочки для привлечения клиентов.
Ещё одним важным пунктом обсуждения стали условия рассрочки, предлагаемые в Санкт–Петербурге. Было отмечено, что петербуржские застройщики предлагают более лояльные условия, чем в других регионах России. Это делает рынок Санкт–Петербурга более привлекательным для покупателей.
Наконец, конференция затронула вопрос агентских вознаграждений. Понимание того факта, что в сегодняшних условиях рынка недвижимости агентские продажи важны для всех строительных компаний, выразилось в росте размеров комиссионного вознаграждения, который варьируется от 4% для элитной недвижимости до 9% для проектов новых компаний, только появившихся на региональном рынке. Высокий процент в последнем случае объясняется необходимостью привлечения покупателей для еще не зарекомендовавших себя проектов. Кристина Новоселова, руководитель партнёрского отдела Северо–Западного направления строительной компании ССК из Южного Федерального округа отметила значение риэлторов в продажах недвижимости в регионах России, с ней выразила полное согласие Анна Новикова, директор компании "Адвекс–Новостройки" сказав, что именно этой цели служит развитие франшизы агрегатора продажи новостроек "Метрис" давая возможность риэлторам реализовывать запросы своих клиентов через проверенную партнерскую сеть. "Мы не можем 100% знать продукт в других регионах, а мы привыкли отвечать за свои слова, вот почему мы и начали развивать сеть франшиз "Метрис", когда мы не предлагаем объект в другом регионе, мы передаем клиента нашим проверенным партнерам," — подчеркнула Анна Новикова.
Участники поделились опытом успешного взаимодействия и определили перспективные направления совместной работы для достижения взаимовыгодных результатов.
В целом, дискуссия организованная компанией "Адвекс–Новостройки" стала плодотворной площадкой для обмена опытом, идей и практическими решениями, способствующими адаптации рынка недвижимости к изменяющимся условиям и обеспечению устойчивого развития отрасли.
