Памятники и промка стали сложными активами для инвесторов в Петербурге

По мнению экспертов, на рынке недвижимости Петербургской агломерации немало сложных объектов, приобретение которых или вложения в которые могут создать в будущем проблемы для инвестора или нового владельца недвижимости. Снизить риски может помочь такой инструмент, как due diligence. Если упрощать, то по сути это процедура проверки объекта сделки, которая востребована не только в столицах и городах–миллионниках, но и в провинции.

Сколько стоит проверить объект

Если обратиться к открытым источникам, то разброс цен на эту услугу для физлица сервис "Яндекс услуги" даёт в пределах 4–150 тыс. рублей, для юрлиц это будет выше — 35–200 тыс. рублей. На практике в Петербурге due diligence при покупке квартиры, где была условно одна предыдущая сделка и надо проверить только её, вопросы задолженностей по коммунальным услугам и капитальному ремонту, а также вопросы регистрации / права на проживание и, разумеется, банкротные риски продавца, в среднем занимает несколько дней и стоит около 90–100 тыс. рублей.

Если же объект проверки — комплекс недвижимости (например, земельный участок с расположенными на нём зданиями, сетями, подземными сооружениями) со сложной историей, большим количеством проверяемых рисков, направлений проверки и т. д., то стоимость due diligence вполне может исчисляться в десятках миллионов рублей.

По словам юристов, на практике запросы на проверку зависят от типа недвижимости и суммы сделки. Дело в том, что ниже определённого порога затраты на проверку слишком высоки по сравнению с суммой сделки. Это обусловлено тем, что затраты на due diligence напрямую не зависят, например, от площади участка: проверка документов участка на 300 м2 и на 30 га во многих случаях будет одинаково трудозатратной (если допустить, что участок 30 га никогда не делился и был в одних руках).

В целом сроки проверки обычно зависят от её сложности и глубины и, что нередко происходит на практике, от периодически меняющихся пожеланий заказчика. Также часто бывает, что в ходе исследования выявляется дополнительный комплекс проблем, который на начальном этапе ни заказчик, ни эксперт не могли предвидеть. И это тоже ведёт к увеличению сроков процедуры. Поэтому в реальности due diligence может длиться как месяц, так и год.

Какие нарушения выявляет due diligence

Спектр проблем, обнаруженных в ходе проверки, достаточно широк — например, выявляются обременения недвижимости, отсутствие документов о правомерности покупки объекта, пересечения границ участков, наличие на участке объектов, которые не оформлены или же принадлежат другим собственникам и т. д.

Типичная петербургская сложность — это объекты культурного наследия (в широком смысле этого термина). Это связано как с непростым законодательством и не всегда определённым даже для специалистов правовым режимом соответствующего объекта, так и несколько нервозным отношением заказчиков, причины которого вполне понятны.

Также массу проблем могут доставить территории бывших крупных промышленных предприятий. Там, как правило, в анамнезе и сложная история построек с непонятными основаниями строительства и переходом прав собственности, и проблемы с границами участков, и дефицит документации по подземным сетям, и объекты культурного наследия.

Ещё одна категория непростых объектов — это земельные участки в Ленинградской области. Здесь проблемой может стать неопределённость с категорией земли — например, участок расположен рядом с лесничеством и вполне может относиться к землям лесного фонда, но открытой и точной информации об этом нет. Сложности доставляют изменения границ населённых пунктов и целых муниципальных образований — от этого зависит, какие градостроительные регламенты следует применять. Кроме того, частый случай приобретения участка из бывших земель сельскохозяйственного назначения. Если перевод случился давно, то не всегда можно проверить, насколько он соответствовал закону.

Как влияет due diligence на сделки

В части рисков лишения прав на недвижимость следует обратить внимание на "банкротные". Юристам Ru.Courts в нескольких недавних кейсах удалось выявить, что в цепочке предыдущих собственников в одном случае компания уже находилась в стадии банкротства, в другом — имела "прекрасную" возможность там оказаться. Расчёты по предыдущим сделкам проверить не представлялось возможным, а сделки были совершены относительно недавно. Поэтому заказчики предпочли не связываться с потенциальными проблемами и выбрали альтернативные объекты.

В другом случае предприниматель решил купить участок, по которому в будущем могла пройти дорога. Будут ли её строить вообще и когда это произойдёт — неизвестно. Но если произойдёт, то участок могут изъять. В итоге коммерсант решил приобрести участок, риск изъятия распределили договорными средствами.

Как пример выявленного риска ненадлежащих характеристик объекта в Ru.Courts приводят кейс о покупке участка со специфическими подъездными путями для тяжёлой техники. На бумаге их было возможно организовать, и продавец на словах обещал такую возможность. Но при проверке выяснилось: обозначенные на картах параметры проездов неактуальны — с одной из сторон проезд сужен за счёт фактической застройки, а часть возможного подъездного пути из–за ошибок в межевании может оказаться частью соседнего земельного участка. Итог — заказчик отказался от этой покупки.

В бюро юридических стратегий Legal to Business приводят кейс своего клиента, столкнувшегося с нежеланием продавца указывать, что одно из приобретаемых зданий повреждено в результате пожара более чем на 80%. Это обстоятельство было установлено в результате оценки. Сопротивление продавца было обусловлено тем, что он, приобретая когда–то комплекс, не указал фактическое состояние входящих в него зданий. А так как комплекс находится в пределах особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия, для покупателя была важна фиксация текущего состояния объектов. Это бы позволило снять возможные претензии властей к будущему собственнику.

Кроме того, предлагаемый к продаже объект когда–то был в профсоюзной собственности. И с учётом того, что на момент due diligence споры по "деприватизации" были единичны, бюро также указывало на отсутствие прозрачности истории перехода прав. В результате клиент отказался от совершения сделки, несмотря на то что предложение было весьма интересным.